（2017）粤20民终650号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-12-05
案件名称
吴慧玲、广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴慧玲,广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终650号上诉人（原审被告）：吴慧玲，女，1958年3月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑2座A02首层。主要负责人：王荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭健新，该公司员工。委托诉讼代理人：卢敏珊，该公司员工。上诉人吴慧玲因与被上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吴慧玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回完全物业公司的诉讼请求，完全物业公司退回已收取物业管理费的30%。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.2010年1月，吴慧玲前往收楼，发现多处需要整改并手写书面材料交给物业服务中心工作人员，要求其完成整改后书面通知，吴慧玲再行收楼，但迄今未收到整改完成通知。直到2012年11月，吴慧玲再次前往，看到房子露台被清扫过，便办理了收楼手续，此时才知道当时留下的手写书面要求整改材料根本没有留底。2.2012年吴慧玲办理收楼前，曾先到收楼通知书指定的银行办理托收手续，因减免物业管理费事宜没有达成一致，所以仅缴纳了2010年3-5月间的费用，此后，吴慧玲多次电话询问，均没有下文，直到2013年5月被告知不允许减免，此后吴慧玲要求物业公司提供书面函件载明汇款账号，直至2014年下半年才有人告知不能出函，只能手机短信发送账号，吴慧玲担心被电信诈骗，没有同意。2016年8月3日，物业服务中心工作人员通过微信给了财务账号后，吴慧玲随即结清了物业管理费用。3.签订购房合同时，吴慧玲留了两个通讯地址及电话，2010年1月收楼时又留下了新手机号码在手写整改材料里，2012年去收楼时又特别留下本人及妹妹的手机号码。其后吴慧玲妹妹也电话告知了物服人员吴慧玲的新号码。2015年11月吴慧玲又致函告知其女儿的新地址及吴慧玲本人电话。但随后多个中介均得知了上述电话，很有可能是物业公司泄露。直到2015年11月才收到物业公司的催缴费函，吴慧玲告知其自己的联系方式，并再次讨要财务账号。吴慧玲多次变更电话系因工作原因所致，但每次变动均提前告知了物业公司。二、完全物业公司提交的材料严重失实。1.吴慧玲一直居住在福建省，每次联系电话变更均通知了物业公司，且身份证地址始终有效，一审诉讼材料均未有效送达，导致吴慧玲权益被剥夺。2.吴慧玲于2016年8月5日而非9月16日缴纳物业费。3.吴慧玲于2015年11月底才收到物业公司催费函，之前从未收到电话通知，物业公司也没有告知财务账号。被上诉人完全物业公司辩称，吴慧玲自2010年1月应收楼时起到2016年12月存在迟延缴纳物管费的情况，根据双方签订的前期物业服务协议约定，业主逾期缴纳物管费应从逾期之日起每天按应交物管费的千分之一缴纳违约金，故完全物业公司要求吴慧玲支付迟延缴纳物管费违约金，符合相关约定和法律规定。完全物业公司向一审法院起诉请求判令：1.吴慧玲缴纳自2010年6月1日至2016年3月31日的物业管理费30044.31元；2.吴慧玲自每月逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金，暂计至2016年3月31日为止违约金31969.87元。后完全物业公司以吴慧玲于2016年9月16日交纳了2010年6月至2016年7月的物业管理费为由，撤回上述第1项诉讼请求。一审法院认定事实：完全物业公司与锦绣海湾城开发商中山市国利房地产有限公司（以下简称国利房地产公司）于2009年5月9日签订前期物业服务合同，接受开发商的委托，为锦绣海湾城提供物业管理服务。吴慧玲于2009年5月9日购买位于中山市××镇长××海湾城××海××房的房屋，房屋建筑面积为194.81平方米，于2012年11月18日办理收楼手续。国利房地产公司与吴慧玲签订前期物业服务协议，约定上述房屋自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由完全物业公司提供物业管理服务，吴慧玲应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五号，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交滞纳金。完全物业公司称其在履约期间已按约提供物业管理服务，但吴慧玲自2010年6月起至今未按约缴纳物业管理费，遂于2016年5月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。完全物业公司为吴慧玲提供物业管理服务，吴慧玲应向完全物业公司缴纳物业管理费。吴慧玲的住宅面积为194.81平方米，收费标准为每月每平方米2.2元，据此计算，吴慧玲每月需缴纳物业管理费428.58元（194.81平方米×2.2元/平方米）。吴慧玲不按时支付物业管理费，其行为已经构成违约，按合同约定应向完全物业公司支付违约金。因完全物业公司主张之违约金实际为逾期付款利息损失，若按其主张的日千分之一计算逾期付款利息损失，该标准明显过高，一审法院将涉案违约金的计算标准酌情调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算。以每月实欠物业管理费为基数，从每月物业管理费应付之日起计算至2016年9月16日的滞纳金总额为6535元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十二条之规定，缺席判决：一、吴慧玲于一审判决发生法律效力之日起七日内向完全物业公司支付2010年6月起至2016年3月止的物业管理费的违约金6535元；二、驳回完全物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由完全物业公司负担554元，吴慧玲负担796元（完全物业公司已预付，吴慧玲负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付完全物业公司）。本案二审期间，吴慧玲提交以下证据：1.微信记录，拟证明其与物业公司员工小李一直就缴纳物管费的问题进行沟通，并一直要求小李提供缴纳物管费的财务账号，但小李一直拖到2016年8月2日才提供，故吴慧玲没有迟延缴费的故意，造成迟延缴费的原因在完全物业公司；2.书面意见1份，拟证明吴慧玲在收楼时曾提出整改意见，但完全物业公司没有回复，一直存在迟延情况；3.回函2份，拟证明吴慧玲对完全物业公司提出的问题都有一直积极回应，但公司对吴慧玲提出的意见一直消极回应，对待业主的服务有瑕疵；4.现场图片2张，拟证明完物业公司直到2017年3月30日才清理吴慧玲住所中2016年11月遗留的垃圾。完全物业公司没有提交新证据，其质证称，确认证据1的真实性、合法性，但不确认关联性以及时间，该证据只能反映吴慧玲对物业服务提出要求，并非其迟延支付物管费的合法合理依据，且吴慧玲在证据1提到要求提供所谓的物管费财务账户，其在签订物业服务协议时已经知道物业管理费收费方式并非银行转账，吴慧玲不应以此将迟延支付的责任推在完全物业公司身上；证据2只有复印件，无法确认真实性、合法性及关联性，即便吴慧玲所称的质量维修问题存在，也属于开发商的责任，并非物业公司的责任；证据3因吴慧玲无法提供快递单的签字件，对真实性、合法性及关联性不确认；对于证据4，物业公司一审庭前调解时已确认小区垃圾的清理时间确实滞后，但证据4的现场图片与吴慧玲之前提交的图片对比，无法确认是同一堆垃圾。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、一审法院于2016年5月25日向吴慧玲在前期物业服务协议所留联系方式“福建神州鼓楼鼓屏路162号、133××××7376、153××××9050”送达应诉材料，因“空号、电关机、原址查无此人”被退件处理；2016年6月7日向吴慧玲位于“福建省福州市鼓楼区软件大道28号实达博雅园B区8座801单元”的身份证地址送达应诉材料，注明联系电话“153××××9050”，因“电联关机、家无人、三次通知”为由于2016年6月12日被退件处理。一审法院亦于2016年7月21日在涉案房屋外张贴收取诉讼文书通知书，于2016年7月30日依法发出公告。二、二审期间，双方当事人确认吴慧玲于2016年8月4日补交了2016年1月至7月的物业管理费。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据已查明的事实，一审法院在穷尽手段后仍未能向吴慧玲直接送达或邮寄送达后依法公告送达，程序并无不当。就本案而言，争议焦点在于吴慧玲迟延交纳物业管理费是否具有合理事由。吴慧玲称因为物业公司一直未提供财务账号导致其不能交纳，且所提供的物业服务存在重大瑕疵，故迟延交纳物业管理费的责任在于物业公司而非吴慧玲，但其二审期间提交的证据仅能反映其事后与物业公司沟通过程，均不足以证明其主张的在收楼后物业公司怠于履行物业服务职能的事实，且物业服务合同并未明确约定银行转账为支付物业管理费的唯一合法方式，现金交付、委托代付亦为通常可行的缴费方式，故吴慧玲在已接受物业服务的前提下，以物业公司一直未按其要求提供财务账号为由未支付物业管理费的理据不足，已构成违约，完全物业公司主张吴慧玲应支付违约金，理据充分。一审法院将涉案违约金计算标准酌情予以调整，完全物业公司未提出上诉，视为没有异议，本院予以确认。故，一审处理结果并无明显不当，本院予以维持。对于吴慧玲上诉提出的物业管理费返还问题，因其一审未到庭应诉，亦未就此问题提出反诉，二审期间双方当事人未能协商一致，本院二审期间对吴慧玲的相应上诉主张不作审查。综上所述，吴慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（吴慧玲已预交），由上诉人吴慧玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 玲代理审判员 吴碧英代理审判员 吴合波二〇一七年八月二十日书 记 员 钱绮丽