（2017）苏1112民初1855号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-10-23
案件名称
华小林、汤顺英与汪有三确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
镇江市丹徒区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华小林,汤顺英,汪有三
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1112民初1855号原告：华小林，男，1957年11月28日生，汉族，住江苏省。原告：汤顺英，女，1961年4月25日生，汉族，住江苏省。以上两原告共同委托诉讼代理人：何阳，江苏律威律师事务所律师。被告：汪有三，男，1937年6月24日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：汪宪安（系汪有三之子），男，1963年11月2日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：周浩，江苏江成律师事务所律师。原告华小林、汤顺英与被告汪有三确认合同无效纠纷一案，本院2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告华小林及两原告的委托诉讼代理人何阳，被告委托代理人汪宪安、周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华小林、汤顺英向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2003年1月15日签订的房地产买卖《协议书》无效；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年，两原告与被告签订协议书，约定被告以20000元的价格购买原告位于镇江市××区××号的房屋并签订了房地产买卖契约。因被告不是涉案房屋所在集体经济组织的成员，无权购买涉案房屋，故诉至法院要求确认该份房产买卖契约无效。被告辩称，2003年所签协议书系原被告真实意思表示，但其法律效力由2005年签订的房地产买卖契约（已在房屋管理部门备案登记）所替代，并且该份契约是双方买卖房屋的意向性合同，合同文本的内容双方均认可。同时，涉案房屋也已经办理过户至被告名下，原告诉请无事实及法律依据，请法院驳回原告诉请。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了协议书复印件一份（原件已遗失），拟证明原、被告签订协议的事实，但协议书签订时，被告并非房屋所在地的农村集体经济成员，无权购买涉案房屋。被告对上述证据的质证意见为：对证据真实性无异议，确实客观存在。但该协议书法律效力由2005年签订的房地产买卖契约所取代。被告为证明自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、2005年原、被告签订的房地产买卖契约一份、房屋产权证一份，拟证明房屋买卖确系原、被告双方真实意思表示且已履行完毕，涉案房屋已登记在被告名下。2、被告户口本一份，拟证明被告于2004年11月15日已将户口迁至房屋所在村委会，房屋买卖实际发生时间是2005年，被告具备买卖涉案房屋的资质。3、火化证一份、户口注销证明复印件一份，拟证明被告的妻子徐浩已去世。原告对上述证据的质证意见为，对证据1的房屋买卖契约、房屋产权证不予认可，原告未签订该份契约，也没有到房管部门办理房屋所有权转移登记；对证据2无异议，但户口本上被告是2004年11月15日迁入户口，而协议书签订于2003年1月15日，因此在签订该协议时被告不具备购买资格；对证据3由法院依法核实。本院经审查认为，原告提交的协议书双方对真实性无异议，予以认定；被告提交的房地产买卖契约、房屋产权证，系从相关行政机关调取或者由行政机关制作发放，对案件事实具有较强的证明力，原告虽对该证据有异议，但未提供相反证据，故对其质证意见不予采信，对被告提交的该证据予以认定；被告提交的户口本、火化证，系相关行政管理部门制作，原告未提出异议，真实性、关联性、合法性予以认定。根据当事人的庭审陈述，结合当事人的举证、质证意见，本院认定如下案件事实：2003年1月15日，原告华小林与被告汪有三签订《协议书》，原告将位于丹徒区高资镇XX村XX号的房屋以20000元的价格出售给被告，同日双方履行了付款手续和交付房屋的手续。2004年11月15日，被告及其配偶的户籍迁入丹徒区高资镇XX村（现为XX村）。2005年，原、被告双方在丹徒区房管部门签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋过户登记至被告汪有三名下。本院认为，农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，对农村房屋买卖的主体具有特别的要求。根据相关法律法规的规定，农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，因此，农村房屋买卖合同的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系。本案中，原告与被告2003年1月15日签订关于案涉房屋买卖的《协议书》时，被告与原告并非同一集体经济组织成员，不具有购买案涉房屋的身份条件。但是自2004年11月15日被告将户口迁移至丹徒区高资镇XX村后，就与原告成为同一集体经济组织成员，从而具有了购买案涉房屋的主体身份资格，从客观上补正了2003年1月15日双方签订的房屋买卖《协议书》的效力，即该《协议书》自2004年11月15日后因被告身份的变化而具有法律效力。事实上，在被告具备购买房屋的身份条件后，双方在2005年针对该房屋又签订了《房地产买卖契约》，并办理了过户登记，可视为对2003年1月15日签订的《协议书》的确认。原告在该《协议书》签订十多年后的2017年6月28日起诉时，《协议书》无效的情形早已因被告身份的变化而消失，且该协议已经履行完毕，房屋已经交付，房款亦已付清，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告华小林、汤顺英的诉讼请求。案件受理费减半收取为150元，由原告华小林、汤顺英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 曾纪雄二〇一七年八月二十日书记员 马 劦 关注微信公众号“”