（2017）粤0604民初41号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-07-15
案件名称
佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司与罗永华租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司,罗永华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初41号原告：佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞，统一社会信用代码：91440604280037085G。法定代表人：刘念抗。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。被告：罗永华，男，汉族，1960年5月2日出生，住址地：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫耀强，广东派力律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司诉被告罗永华租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理。双方到庭参加诉讼。诉讼中，双方均向本院申请委托评估机构对涉案地块进行租金价格评估。本院审查后，予以准许。因涉及评估，相应审限予以扣除。本案于2017年6月22日，第二次公开开庭进行了审理。双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金25635.98元(按每年78184元/亩与每年12800元/亩的差额部分计算）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告在1996年8月1日签订了《紫洞集团有限公司出租建厂土地合约》（以下简称合同），由被告租用原告的土地，土地面积0.941亩。合同约定：租金每年分二期交，每年1月份上旬交当年总租金的50%，7月份上旬交当年总租金余下的50%。租期第16年一20年的租金按每年11800元—12800元/亩计算，20年后租金按物价指数高低比例增减。因双方对20年后（即2016年8月1日开始）的租金计算标准无法达成一致意见，2016年11月25日双方签订了《协议书》。现原告依法向贵院提起诉讼，请求公正裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：原告诉求没有事实依据，也没有提供证据证明原告所主张的2016年的租金标准，被告认为不能按照原告的主张来收租，因为与被告相同的地块，原告对于其他相邻的承租人所出租的租金标准均远远低于原告起诉的标准，不仅对于被告不合理不公平，而且也缺乏事实依据。被告认为应当按照原告出租给被告的土地性质相同的相邻地块的租金的平均标准来交纳租金。经审理查明：原告与被告在1996年8月1日签订了《紫洞集团有限公司出租建厂土地合约》，由被告租用原告位于佛山市禅城区南庄镇紫洞的土地，土地面积0.941亩。合同约定：租金每年分二期交，每年1月份上旬交当年总租金的50%，7月份上旬交当年总租金余下的50%。租期第16年一20年的租金按每年11800元一12800元/亩计算，20年后租金按物价指数高低比例增减。合同签订后，双方依约履行。后因双方对20年后（即2016年8月1日开始）的租金计算标准无法达成一致意见，2016年11月25日双方签订了《协议书》，约定：1.2016年租金支付方案：双方签订本协议后10日内，被告先向原告支付12044.8元租金，余下租金待原告向法院起诉后，任何一方可申请法院委托评估机构对2016年8月1日之后的租金计算标准进行评估，被告在判决生效后3日日将余下的租金付清。诉讼中，双方均向本院提出评估申请。其中原告申请对涉案土地按照工业用地标准对2016年8月1日至2016年12月31日期间的土地租金价格进行评估。被告申请对涉案土地按照鱼塘标准进行租金价格评估。双方经摇珠确定由佛山市价格事务所有限公司作为其评估机构。佛山市价格事务所接受委托后，审查认为涉案地块现状为工业用地及厂房用途，无法按照被告要求以鱼塘的标准进行评估，决定不予受理其评估申请。佛山市价格事务所有限公司参照市场价格于2017年6月12日作出佛价估字（2017）075号《租金评估报告书》，评估结论：涉案宗地2016年度的租金价格为30789.85元，即4.09元/平方米/月。原告对此评估结论无异议。被告表示对评估结论不予接受。另查明，被告已经按照12800元/亩/年的标准向原告支付了2016年租金12044.8元，其中包含2016年8月1日至12月31日期间的租金5018.67元。还查明，涉案土地属于原告集体所有，2012年佛山市国土资源和城乡规划局同意原告按照土地现状功能即工业用地办理用地手续。本院认为：本案为租赁合同纠纷，标的物为土地。案件涉及合同效力及租金问题。结合查清事实，本院分析、评判如下：关于合同效力问题《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该法于1999年10月１日起施行。涉案合同签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，约定租赁期限为30年，当时的法律为《中华人民共和国经济合同法》，该法未对租赁合同期限作出禁止性规定。从保护和鼓励交易、维护市场交易安全的立法目的出发，根据法不溯及既往的原则精神，涉案合同未违反当时法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。关于租金的问题被告租用原告土地，依法应支付相应租金。因涉案合同未对2016年8月1日之后的租金标准作出约定，双方协议通过评估确定。涉案《租金评估报告书》系双方共同选定的有相应资质的评估机构作出，程序合法。被告虽不认可，但无相反证据予以推翻，故本院采信《租金评估报告书》作出的评估结论，即涉案宗地2016年度的租金价格为30789.85元，即4.09元/平方米/月。依此，涉案宗地2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金为：30789.85元/年÷12个月×5个月=12829.10元。另被告已经向原告支付了2016年8月1日至12月31日期间的租金5018.67元。已支付部分应扣减，故被告需向原告支付2016年8月1日至12月31日的租金：7810.43元（12829.10元-5018.67元=7810.43元）。对其超出部分的诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告罗永华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市禅城区南庄镇紫洞集团有限公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间租金7810.43元。二、驳回原告其余诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取220元（原告已预交），由原告负担150元，被告负担70元。评估费2000元（原告已支付），由原告负担1000元，被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 鲁 长 江二〇一七年八月二日书记员 黄晓华书记员何晖彤 微信公众号“”