（2017）沪0104民初10553号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-19
案件名称
周洁与上海一麟投资管理有限公司、金航军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周洁,上海一麟投资管理有限公司,金航军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初10553号原告：周洁，女，1968年3月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡守诚，上海市申光律师事务所律师。被告：上海一麟投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨晓春，经理。被告：金航军，男，1977年3月30日出生，汉族，住浙江省富阳市。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。原告周洁与被告上海一麟投资管理有限公司(以下简称一麟公司)、金航军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告周洁及委托诉讼代理人杨青、被告一麟公司法定代表人杨晓春、被告金航军委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周洁向本院提出诉讼请求：1.确认被告金航军代理原告与被告一麟公司就上海市钦州路XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；2.判令两被告共同赔偿原告损失4,983,053.76元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年2月，原告向案外人陆某某、姚某某、被告金航军等人借款150万元，借期两个月，月利息4%。嗣后，在案外人陆某某安排下，将原告上海市钦州路XXX号XXX室房屋用于担保上述债权，并办理抵押登记；同日，陆某某又指使被告金航军与原告至公证部门办理了房屋买卖委托公证。2015年8月底，原告接到徐汇区房地产交易中心通知，上述房屋已过户至被告一麟公司名下。被告金航军恶意出售上述房屋损害原告合法权益，被告一麟公司知悉个中缘由，非善意购买人。故，原告提起上述诉请。一麟公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一麟公司以275万元对价购房。一麟公司是小额贷款公司，原告丈夫因无力偿还一麟公司20万元借款，便考虑将房屋出售用于还债。由于该房屋没有人购买，所以一麟公司才接手。一麟公司与金航军并不认识，是在房地产交易中心签订房屋买卖合同时第一次见面，原告并未在场。交易手续均由一麟公司法定代表人杨晓春本人办理的，分两次支付房款，2015年7月31日支付75万元，同年8月3日支付200万元，上述款项全部都已经支付给金航军。金航军辩称，不同意原告的诉讼请求。金航军与原告系朋友关系，因原告要出售房屋用以还债，委托金航军作为其代理人。金航军在委托权限内行使权利，合同有效。原告向案外人姚某某借款150万元，向被告一麟公司借款20万元，无力还款，又身染毒瘾，才公证委托其代为办理房屋出售事宜。金航军收到被告一麟公司共计275万元房款后，代原告偿还案外人姚某某180万元、被告一麟公司20万元，并缴纳了系争房屋交易税费八万余元，余款已全部给了原告。本院认定事实如下：原告系上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的原权利人。2015年2月4日，原告经案外人陆某某介绍，向案外人姚某某借款150万元，约定月利息4%，借期2个月，并同意在系争房屋上设定抵押以担保上述债权。同日，原告至上海市黄浦公证处办理委托公证，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证经字第2095号公证书，原告委托被告金航军办理抵押、出售、出租系争房屋的相关事宜，包括：“壹.代为与债权人(包括银行、典当行、小额贷款公司、民间个人等一切法律、法规不禁止作为债权人的法人、自然人)签订房地产借款合同/抵押合同及相关贷款文件(包括为第三方借款提供抵押担保，同意办理具有强制执行效力的债权文书公证，办理放贷用的储蓄卡、补办还贷卡，修改密码、确认抵押物价值等事宜)。贰.代为办理房地产抵押登记手续、代为领取他项权利证明……伍.代为办理提前还款手续，领取相关文件(包括他项权利证明等)。陆.代为办理抵押登记注销手续。柒.代为签订定金协议/房地产买卖合同……玖.代为办理房地产转移登记……壹拾贰.代为办理变更或注销房地产抵押登记。壹拾叁.代为收取房价款、出具收据(包括代为开具银行卡用于收取房价款，代为配合买方办理购房按揭贷款，签署相关文件)……壹拾伍.代为办理纳税申报手续、核税手续和支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为协助买方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)”，委托期限自2015年4月4日起至2016年4月3日止。当日，被告金航军同时作为案外人姚某某(债权人)、原告(债务人)的受托人，向上海市徐汇区房地产交易中心(以下简称房产交易中心)申请房地产抵押，抵押权人为姚某某，债权数额150万元，债务履行期限从2015年2月4日至2015年4月3日。上述抵押申请于2月9日核准登记。嗣后，原告未按约偿还案外人姚某某借款150万元。2015年7月28日，被告金航军作为原告(乙方)的代理人与案外人姚某某(甲方)签订《先行注销房屋抵押的协议》，约定：“……至今乙方尚未向甲方归还任何本金和利息。现乙方准备出售该房屋，并用出售款归还甲方借款。故双方确认如下：1.由甲方先行注销房屋上的抵押，便于乙方出售该房屋。2.待房屋交易过户，且收到房款后1个月内(最迟不超过2015年09月15日)，向甲方归还全部的借款本金和利息。”7月30日，被告金航军作为原告(卖售人、甲方)的代理人，与被告一麟公司(买受人，乙方)网签《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告一麟公司，转让价款为275万元，2015年8月10日前支付。买卖合同签订后，被告一麟公司分别于7月31日、8月3日向被告金航军的账户转账75万元、200万元，共计275万元房屋转让款。被告金航军收到房屋款项后，于8月3日向案外人姚某某转账180万元以偿还原告所欠借款本金及利息，向被告一麟公司法定代表人杨晓春转账20万元以偿还原告丈夫钱某某所欠借款。被告金航军还支付了系争房屋交易契税及印花税等税费共计83,875元。8月7日，两被告至房产交易中心就系争房屋申请合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记。2015年8月3日，因原告自愿撤销对被告金航军的委托，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证字第1700号公证书，撤销(2015)沪黄证经字第2095号公证的委托书。原告本人在撤销上述委托后未通知金航军本人。另查明，被告一麟公司已于2016年将系争房屋再次出售。2017年5月13日，系争房屋登记于案外人冯某某名下。并设有177万元抵押，抵押权人中国农业银行股份有限公司上海闵行支行，债务履行期限从2017年5月2日至2044年5月1日。审理中，被告金航军出示原告丈夫钱某某签署的《借据》及《收条》，《借据》载明：“今有借款人钱某某(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)向出借人杨晓春借款人民币贰拾万元整(小写)200,000元，于2015年6月29日之前归还，利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。”落款日期2015年5月30日。案外人钱某某当庭认可该借据及收条系其亲笔签署。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有工商银行账户历史明细清单、公证书、房地产登记簿、房地产买卖合同、房地产登记申请书、房产抵押借款合同、房地产登记委托书、告知书、工商银行转账凭证及银行回单、印花税票、税收缴款书、先行注销房屋抵押协议、借据及收条等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。2015年2月4日，原告经公证自愿委托被告金航军办理抵押、出售系争房屋相关事宜，委托期限自2015年4月4日起至2016年4月3日止。7月30日，被告金航军在代理权限内，以原告的名义与被告一麟公司签订《上海市房地产买卖合同》，原告对被告金航军的代理行为承担民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告为证明两被告存在关联关系，且恶意串通、低价成交损害原告利益，合同应属无效的主张，提供了两份民事判决书(其中，(2014)普民一(民)初字第4076号民事判决书经审理查明一麟公司法定代表人杨晓春与案外人陆某某熟识)，以及中介机构对系争房屋所在小区的房屋售价走势图、相同地段房屋成交信息(拟证明两被告签订买卖合同时，系争房屋的市场售价约为290万)。审理中，被告金航军自认与案外人陆某某系老乡关系，被告一麟公司法定代表人杨晓春否认与被告金航军认识。本院认为，没有证据表明两被告在签订买卖合同前就相互熟识，即使两被告在此之前已经认识，还应当结合交易价款等其他要素判定是否存在恶意串通之事实。房屋售价走势图仅为中介机构通过大数据采集形成，具有参考意义，但就具体的房屋售价而言还需结合房屋所处位置、楼层、装修及买卖双方磋商价格的能力等综合因素加以考虑。本案系争房屋位于高层(XXX层)低区(XXX层)，其售价275万元虽略低于市场均价290万，但仍在合理范围之内。原告提供的证据不足以证明两被告恶意串通，损害原告利益的事实主张，本院不予采信。买卖合同签订后，原告至黄浦区公证处办理撤销委托公证手续后，并未通知被告金航军解除委托关系，故金航军基于原有授权按约履行己方义务及合同附随义务，如申请房屋过户、注销抵押登记等，在8月7日至房产交易中心办理相关手续，其法律效力及于原告本人。故，原告要求确认合同无效及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回周洁全部诉讼请求。案件受理费减半收取计14,400元、保全费5,000元，共计19,400元，由周洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李成栋二〇一七年八月二日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”