（2017）云0111民初3390号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-30
案件名称
施祖雄诉邓建军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施祖雄,邓建军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初3390号原告施祖雄，男。委托代理人任娟，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告邓建军，男。原告施祖雄诉被告邓建军租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员冷雨静独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告施祖雄及其委托代理人任娟、被告邓建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施祖雄向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还剩余租金542,499元；2、判令由被告支付200,000元搬迁费；3、由被告支付原告以上述款项为基数自2017年2月1日起至实际还清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月6日，原、被告签订《厂房出租合同》，约定:被告将位于长水村老炭洼面积为5000平方米的钢架结构厂房租赁给原告，租金每年30万元，租赁期限为5年。原告必须保证厂房使用五年以上，如有其他原因或市政动迁造成本合同无法履行，被告立即退还原告剩余的租金并赔偿原告搬迁费，两年以内需赔偿原告贰拾万元的租金。由于被告租赁给原告的厂房没有通电，还有部分设施及地面未完善，双方签订补充协议约定租期从2016年9月1日开始起算租金。原告先向被告支付了2016年9月1日至2017年8月31日的租金28万元，剩余2万未付，因厂房内有部份地面设施未完善，商定完善后再付。2016年9月24日，原告提前预交2017年9月1日至2018年8月31日的租金30万元。预交房租计算利息为延长租期2个半月至2018年11月14日金额为62,500元。2017年1月9日，厂房被政府拆迁，无法继续使用该厂房，被告邓建军告知原告立即搬离厂房，原告就搬离了厂房。原告为投资厂房投入了大量资金，仅经营了4个月零7天(2016年9月1日—2017年1月8日)，实际已交房租从2016年9月1日至2018年11月14日。原告不得不重新找租赁的场地，重新安装机器，给原告造成了巨额损失，故诉至法院主张前述诉请。庭审中原告变更第1项诉讼请求为:判令被告返还剩余租金536,669元。被告邓建军辩称:原告已交房租金额属实，但原告何时搬走被告不清楚。原告诉称多次找被告协商，被告不予理睬，拒绝偿还一事纯属说谎。原告搬离前后，均未找被告协商过退还租金及赔偿损失等事。到2017年3月底、4月初原告各找过被告一次，没有谈退租金及赔偿事宜，被告告诉原告等5月15日后再行协商。按照租房协议，原告搬离厂房后要求厂房恢复原状交还被告，至今原告都没有将厂房恢复原状交还被告，私自搬走后尚欠电费16万元未结清。故原告私自搬走，属自愿放弃已租厂房使用权，请求判令被告不予退还原告租金，并由原告自行负责搬迁运杂费及所有损失费，由原告结清所欠被告电费16万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性及证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告无证据提交。结合双方当事人的陈述及举证，本院确认本案的法律事实如下:2016年4月6日，被告邓建军(甲方)与原告施祖雄(乙方)签订《厂房出租合同》，约定:“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在长水村老炭洼，租赁建筑面积为5000平方米，厂房类型为钢构结构。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房装修日期壹个月，自5月1日起，至6月1日止。装修期间免收租金。2、厂房租赁自2016年6月1日起，至2021年6月1日止。租赁期5年。五年内不涨租金，五年后根据周边市场价，双方协商定价。三、租金及定金支付方式。1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为人民币5元，月租金为人民币25,000元，年租金为300,000元。2、租金自合同生效起至2021年6月1日不变。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁定金50,000元。(定金包含在该笔租金里)，以后租金应一年一付，支付日期在每年6月1日前向甲方支付下一年的租金。……八、其他条款。1、租赁期间，甲方保证厂房使用五年以上，如有其它原因或市政动迁造成本合同无法履行，甲方需立即退还乙方剩余的租金并赔偿乙方搬迁费(二年以内需赔偿乙方贰拾万元的租金，二年以上五年以内需赔偿乙方半年的租金)五年以后搬迁费甲方概不负责，由乙方自负”。合同中还就其他费用、厂房使用要求和维修责任、厂房转让和归还等相关事宜进行了约定。庭审中双方均确认:合同中约定的“厂房坐落在长水村老炭洼”有笔误，实为“厂房坐落在长水村老灰洼”。2016年4月6日，原告施祖雄(乙方)与被告邓建军(甲方)另签订了《附加协议》，主要内容为:“一、乙方需预先支付甲方伍万元定金，甲方收到定金后需按乙方要求对所租厂房进行整改，整改如下:1、甲方需为乙方建设办公楼，办公楼面积300平方米，共2层，并按乙方图纸或要求进行建设，需在合同规定时间内交付乙方正常使用。2、甲方需在合同规定的时间内装好(400KVA)以上变压器，以便乙方生产使用，不得影响乙方正常用电……”。2016年8月25日，原告施祖雄(乙方)与被告邓建军(甲方)签订《补充协议》，主要内容为:“经甲乙双方协商一致同意，乙方将房租扣除5万外其余全部付清用于买变压器。定于9月15日前通电，如9月15日前，2个400千瓦(800千瓦)不通电，甲方赔偿乙方伍万(50,000元)损失费。由于现在没通电，应定房租从7月1日起计，现双方同意从9月1日起收计”。2016年4月6日，原告施祖雄通过网上电子转账的方式向被告邓建军支付租金50,000元，于2016年6月17日、7月2日、8月27日、9月24日以现金交付的方式分别向被告支付租金50,000元、50,000元、100,000元、30,000元，以上共计280,000元，系2016年9月1日起至2017年8月31日期间的租金。2016年9月10日，被告邓建军向原告施祖雄出具《收据》，载明:“收到施祖雄交来预交2017年9月1日至2018年11月14日租金300,000元。备注栏记载:以款项到账为准生效。”出具《收据》当天，原告未实交款项，后于2016年10月4日以现金交付的方式向被告支付租金50,000元，于2016年10月10日通过网上电子转账的方式向被告邓建军支付租金250,000元。庭审中，双方自认:《收据》中的300,000元系2017年9月1日至2018年8月31日一年的租金，之所以载明租金交至2018年11月14日，系因原告提前预交租金,计算利息为62,500元，折抵2个半月租金，故双方认可租金已交纳至2018年11月14日。2016年12月底，被告接到政府相关职能部门的通知，认为被告出租给原告的厂房系违章建筑，要求自行拆除。2017年1月9日，原、被告及政府相关职能部门的工作人员均在场的情况下，原告将放置于租赁厂房内的机器设备等物资陆续搬离。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，原、被告于2016年4月6日签订的《厂房出租合同》依法成立并生效，对双方当事人即具有法律约束力，即在原、被告之间形成合法有效的房屋租赁关系。被告作为出租人有按约向承租人提供符合约定用途的租赁物的义务，原告施祖雄作为承租人有按约向出租人交付租金的义务。合同签订后，原告先后共计向被告支付了自2016年9月1日起至2018年11月14日期间的租金共计580,000元，被告亦将合同约定的租赁物交付与原告使用。但在合同履行期间，因被告交付给原告的租赁物经政府相关部门清理，认为系被告无任何审批手续擅自建盖的违章建筑，责令其自行拆除。2017年1月9日，在原、被告及政府相关职能部门的工作人员均在场的情形下，原告陆续将租赁场所内的机器设备等物资搬离，部分租赁厂房被折除。至此，因租赁物不能再正常使用，致使原、被告双方签订的《厂房出租合同》已丧失了继续履行的可能。而合同不能继续履行的原因在于被告向原告提供的租赁物在租赁期间未能保持符合约定的用途。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告方已构成违约，应对原告因此造成的损失承担相应的赔偿责任。关于原告主张由被告返还剩余租金536,669元的诉请，根据庭审查明，原、被告双方的签订《厂房出租合同》约定，原告应付月租金为25,000元，年租金为300,000元。租赁期限自2016年6月1日起至2021年6月1日止。租金的交付方式为一年一付，支付日期在每年6月1日前支付下一年的租金。后双方又于2016年8月25日签订《补充协议》，协议约定被告同意原告从2016年9月1日起收计租金。则至2017年1月9日原告搬离厂房之日止，原告实际使用被告出租的厂房的期间共计四个月零8天，按约原告应支付的租金为106,667元(25,000元/月×4个月+25,000元/30天×8天),原告已实际交付的租金为580,000元，则其超出使用期间提前支付的租金为473,333元。因合同不能继续履行，被告收取上述租金于法无据，应予以退还。原告的该项诉请中，另包括因原告提前交付租金折算的利息62,500元。本院认为，该款项原告并未实缴，系双方就延长租期2个半月至2018年11月14日所形成的合意。且就资金占用期间的利息,原告亦在本案中单独提出诉请,其主张退还该款于法无据，本院不予支持。综上，本院确认并支持由被告退还原告的租金为473,333元。关于原告主张由被告支付200,000元搬迁费的诉请，根据双方签订的《厂房出租合同》第八条约定:租赁期间，被告保证厂房使用五年以上，如有其它原因或市政动迁造成本合同无法履行，被告需立即退还原告剩余的租金并赔偿原告搬迁费:二年以内需赔偿原告贰拾万元的租金。本案系因被告的责任导致原告无法继续使用租赁物，且未超过二年，依照双方合同的约定，被告应当赔偿原告200,000元的搬迁费。故原告的该项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张由被告支付原告上述款项自2017年2月1日起至实际还清之日止按照年利率6%计算的资金占用费的诉请，本院认为，原告主张的上述款项包括提前交纳的租金473,333元以及搬迁费200,000元。其中，原告提前交纳的租金473,333元，由被告实际占用，基于前述理由，被告占用租金于法无据,故原告主张该款自2017年2月1日起至实际清偿之日止、按年利率6%的标准计算逾期付款利息，有事实依据且未违反法律规定，本院予以支持。搬迁费200,000元，系原告基于本案被告的违约行为主张的损失，再行计算利息属重复主张损失，于法无据，本院不予支持。庭审中，被告关于原告私自搬离租赁的厂房、属自愿放弃已租厂房使用权，提前交纳的租金不予退还的抗辩观点不能成立，本院不予采纳。另，被告主张原告搬走后尚欠电费160,000元未结清，仅作为答辩观点，未提起反诉，且未提交相关证据印证，本案中不作评判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由被告邓建军于本判决生效之日起十日内退还原告施祖雄租金473,333元，并承担该款自2017年2月1日起至款项清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款利息；二、由被告邓建军于本判决生效之日起十日内赔偿原告施祖雄搬迁费200,000元；三、驳回原告施祖雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,226元，减半收取5613元，由被告邓建军负担，余款5613元按规定退还原告施祖雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 冷雨静二〇一七年八月二日书记员 李仁斌 来源：百度搜索“”