（2017）粤03民终7388号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-24
案件名称
何春与刘昌英房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何春,刘昌英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7388号上诉人（原审被告、反诉原告）：何春，女，汉族，1971年4月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘昌英，男，汉族，1965年11月24日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孙雨生，女，汉族，1965年6月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系被上诉人配偶。上诉人何春因与被上诉人刘昌英房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何春上诉请求：一、变更原审判决第一项，何春应当支付租金金额为5746元；二、刘昌英赔偿租车公司向何春扣的5000元租车押金及19天（2015年10月23日至2015年11月12日）的租车费用4000元；三、刘昌英向何春赔偿电视机丢失的费用1000元，衣物、沙发受污等费用2000元。事实和理由：一、刘昌英家属孙雨生带敲锁的到涉案房屋换锁。第一次交的证据10张彩色图片显示刘昌英家属孙雨生本人和儿子还带来换锁人士还有两位不认识的男士。何春报警后，派出所民警到场调解未成，有6张彩色照片显示，何春报警后派出所民警到场。同时把何春的物品扔到走廊（7张彩色照片显示）。其中两张彩色照片显示有电视机。而在本案第一次开庭（离案发约半年）后经法院主持，本案一审法院助理俞婷婷到LJLW半岛去查看被扣押物品时并做清点和笔录时，已经没有电视机了，明显可见何春的经济损失，本案一审判决却没有提到。这是创维电视购买价5999元人民币。另外何春还有六件物品被严重受损，社保卡遗失，5-6个U盘遗失，两字鞋子各掉一只，化妆品袋套装遗失。二、本案第一次开庭（离案发约半年）后本案助理俞婷婷到LJLW半岛去查看被扣押物品时并做清点和笔录时，LJLW半岛E栋管家粱先生当场告知大家案发当天何春已告知车辆系租来的，请求把车辆放行，但LJLW半岛保安梁先生告知是刘昌英要求扣押车辆的。刘昌英明知故意的行为，既扣押上万元物品又扣押10几万的车辆已造成严重损害了刘昌英的权益。这明显证实了刘昌英扣押何春物品拒绝返还的情况。在2015年10月27日何春和LJLW半岛E栋管家梁先生短信往来，下午17点梁先生提到：“放行条是开好了，没有盖章，财务那边。拿了也不给放行”。在2015年10月30日何春和LJLW半岛E栋管家梁先生短信往来，早上9点40分梁先生提到：“你的物品我扔掉了”。刘昌英提交的用大锁扣押车辆行为的五张照片证实，LJLW半岛E栋管家还提到是刘昌英亲自用大锁扣押的车辆。何春提交的2015年2月27日的租车单显示车辆预授权押金3500元人民币以及违章押金金额1500元人民币，可见车辆租车押金加上违章押金合计5000元人民币。这5000元人民币已经被租车公司全部扣下，这给何春带来的5000元人民币经济损失理应由刘昌英承担。证据明显证实了刘昌英承认是故意扣押车辆的。何春提交的2015年2月27日的租车单明显可计算出日均租车费用约200元人民币左右。刘昌英扣押车辆19天，则显而易见造成租车费约4000元人民币左右。加上车速递租车公司提到两次总公司法务从上海飞到深圳前往LJLW半岛物管公司交涉车辆所造成的费用以及因此带来拖车费用。综上，车辆租车押金和违章押金损失再加上19天的租车费的经济损失理应由刘昌英承担。三、何春与刘昌英于2015年11月16日的短信往来证实，已提到2015年10月18日转给刘昌英2000元人民币租金，刘昌英当时没有否认于2015年10月18日收到2000元人民币事实。当天（即2015年11月16日），何春发给刘昌英家属刘太的短信，也提到2015年10月18日转给刘昌英2000元人民币租金，刘昌英家属当时也没有否认于2015年10月18日收到2000元人民币事实。可见一审判决结果计算租金明显多计算了2000元人民币。何春于二审期间补充上诉事实与理由称，一、租赁合同约定是每月10日缴纳租金，而我实际上是12日搬入涉案的房屋，并且在2015年9月22日的协议书也提到一个时间12日，12日就是我搬进去的日期。二、刘昌英提供的缴纳水电费的工行卡号62×××48，请法庭调查该卡号在10月18日有无收到2000元，因为我当时是现金存款进去的，我在2015年10月28日的短信提到这个事情，对方也没有否认。三、2016年6月20日一审助理俞婷婷做了笔录，物管小梁证实在2015年10月24日得知车是租的。物管小梁与何春的短信，刘昌英向物管说我欠他2万元，所以物管不配合放行。在2015年10月末也提到放行条是开好了，因为没有加盖财务章，因为我没有交物管费，所以即使是开了放行条还是不能放行的。四、在10月22日的下午2:58，物管小梁短信，我与财务说好是10月底缴物管费，是因为刘昌英不同意协调，强行要求在22日、23日全部结清，才有本案的纠纷。五、我提交的照片证据还原了10月23日当天孙雨生带了两三个人（他的儿子和两个男的），他们一起强行把我的物品打包，并且带人来换锁扔到了过道，没有给我放行条。六、在刘昌英提交的微信截屏证据显示了2015年9月22日刘昌英联系物管放行何春所租的车通行，当时就告知是租车，因为物管要登记行驶证，说明刘昌英知道我的车是租的。七、我提交了短信，证明与刘昌英有协商的过程，希望通过法院维护我的损失。八、2015年9月22日签订的协议显示本协议签订后业主通知管理处恢复开门锁，所以就确定协议是我被迫签订的，当时签的前提是因为水电被停了和门锁被更换了，并且物管公司一直配合刘昌英停水电。九、双方之间的最大争议是押金，刘昌英向物管称我欠款2万多元，但是实际上只是欠了几千元。刘昌英辩称，一、租赁合同签订的时间是没有错的，是从2012年12月6日，何春称是12日搬进去，但是签订合同的时间与实际搬进去的时间是没有关系的。二、对于2000元进帐的问题，需回去打印银行的流水清单。三、我方是在2015年10月22日晚上去锁车的，因为之前欠租金和管理费，何春都不接听电话，我方多次打电话想和何春沟通，但是何春并不接听，当时我方锁车的目的是想让对方和我方协商，以减少损失，当时我方并不知道车是租的。在10月23日何春就已经知道车被锁，我方打电话给何春，何春一直不接听，何春向物管说车是租的，但是物管没有告诉我这个事情，我方只是锁车，并没有对车造成任何的损坏，而且何春的车并不是给我方提供服务的，对于租车产生的费用，如何使用，我方并不清楚。四、何春称短信协调这个房子的事情，但是何春协调的事情就是继续欠租并继续居住，但是我方是不同意这个事情的，当时何春的车开不走，我方解锁后也开不走，是因为何春当时欠了管理费4000多元，所以车无法开走。五、10月23日协议书是写住到10月22日，但是在10月22日何春没有搬走，后来我方就和物管去敲门，要求何春搬走，但是何春不同意，后来双方进行调解，调解没有成功，并且报警，警察来了以后也调解不了，因为何春是拒绝搬东西的，后来我方就花钱买了几个编袋把何春东西打包，当时何春是在场的。六、协议书不是被迫签订的。七、对于押金，按照租赁合同是缴纳两个月的押金，但是在签订合同时，何春称手头紧就先缴纳一个月的押金，后来就没有让何春再补了，根据相关的法律规定，何春拖欠租金已经超过15天，这个押金我方是不应该返还给何春的。一审法院认定事实：2012年11月25日，刘昌英与何春在居间公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》，合同约定刘昌英将福田区LJLW半岛花园E栋2702物业出租给何春使用；租期自2012年12月6日至2013年12月5日；租金每月4600元应在每月10日前支付；何春应在合同签订之时向刘昌英支付4600元作为押金。上述合同到期后，双方未再续签合同，但何春一直租住在涉案房产内。因何春承租刘昌英的房屋后，存在多次逾期支付租金的情形。2015年9月22日，刘昌英与何春签订《协议书》，约定因何春拖欠刘昌英2015年6-8月的租金13900元。何春承诺于2015年9月26日前付6月所欠租金3300元、9月30日前付7月所欠租金5300元、10月12日前付8月所欠租金5300元。刘昌英同意何春住到2015年10月22日，双方解除住房合同。月份租金根据实际天数计算，由何春在10月22日一起付清。押金4600元在刘昌英验房后支付给何春。何春同意9月30日到管理处结算拖欠的管理费，之后的管理费另由何春到管理处结算。签订协议后，何春于2015年9月28日以及2015年9月30日先后向刘昌英转账3300元以及5300元。因何春未按照上述协议的约定按期支付拖欠的租金，经刘昌英多次短信催促，何春仍未足额支付拖欠的租金。10月23日，刘昌英前往涉案物业收回了物业，并在物业公司的见证下将何春的物品堆放在走廊处。因为物品堆放在走廊影响其他居民生活，物业公司将物品搬至仓库保存，并短信通知何春，要求何春取回属于何春的物品。但何春一直未前往物业公司取回物品。另查，因何春拖欠租金及管理费，10月22日，刘昌英通知物业公司要求物业公司将何春车辆进行上锁。后租车公司于10月31日致电刘昌英，告知车辆系租车公司所有，要求刘昌英予以放车。刘昌英当日通知物业公司解锁，并于11月3日短信通知何春，车辆已解锁。何春前往车库取回车辆时，因何春存在拖欠物业公司的管理费、水电费等的情形，经协商未果，仍未取回租车公司的车辆。11月12日，在何春向物业公司支付2000元物业管理费后，租车公司将车辆开走。再查，因一审庭审中，刘昌英主张并未阻止何春搬走属于何春的私人物品，而是何春拒绝前往物业公司搬走物品。2016年6月20日，刘昌英、何春以及法院工作人员、LW半岛物业管理处工作人员前往物业公司地下仓库清点何春搬离涉案房屋后未取走的物品，何春同意2016年6月22日之前联系物业管理处搬走所存物品。此后，何春提交清单称遗失了电视机、六件衣物被损坏、社保卡户口本遗失、5-6个U盘遗失、化妆品没有找到、化妆品套装包遗失、两双皮鞋各掉了一只。刘昌英对何春提交的遗失清单不予确认。又查，2015年11月2日，刘昌英前往物业公司支付2015年5月-10月期间的物业管理费、本体维修基金、截止2015年9月的电费、水费、垃圾处理费、排污费、滞纳金共计3920.38元、以及2015年10月份的水费、电费、垃圾处理费、排污费171.98元。2015年11月12日，何春支付了上述费用中的2000元。2015年11月28日，刘昌英支付了2015年10月11日至2015年11月28日期间的燃气费45.50元、历史气费115.5元、违约金8.82元。合计169.82元。一审法院认为，刘昌英与何春签订房屋租赁合同、协议书没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。何春应按照合同按期足额向刘昌英支付租金。何春未按照协议书的约定按期足额向刘昌英支付租金，构成违约。在协议约定的居住期限届满后，刘昌英有权收回房屋，并有权要求何春支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、垃圾处理费、排污费、燃气费以及自立案之日，即2015年11月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止的逾期支付租金及各项费用的利息。何春虽主张实际入住日期是2012年12月12日，且2015年10月18日支付了2000元的租金，但均未提交相应的证据证明，刘昌英对此予以否认。何春应承担举证不能的法律后果。则何春尚欠刘昌英2015年8月6日至2015年10月23日的租金13780元（8月租金5300元+9月租金5300元+10月6日至10月23日租金3180元），抵扣何春缴纳的押金4600元后，何春仍需向刘昌英支付租金9180元。刘昌英虽主张根据合同约定，刘昌英有权没收押金。但双方签订时间在后的2015年9月22日的协议书中仅陈述刘昌英验房后退回何春，并未约定如逾期支付租金的，刘昌英有权没收该押金。对于刘昌英的该项主张，原审法院不予支持。截至2015年10月23日的物业管理费、本体维修基金、水费、电费、排污费、垃圾处理费以及逾期支付上述费用而由物业公司收取的滞纳金属于何春使用房屋期间产生的费用，理应由何春支付。刘昌英主张的何春尚欠的管理费、水电费及滞纳金为2092.36元（1920.38元+171.98元），但该部分费用中包含了2015年10月24日至10月30日的垃圾处理费及滞纳金10.35元、物业管理费及滞纳金69.25元、本体维修基金及滞纳金4.81元、水费3.22元、电费32.62元，扣除该部分费用后，何春应向刘昌英支付1972.11元。刘昌英该项诉讼请求的超出部分，原审法院不予支持。关于燃气费169.82元。该费用系2015年10月10日至2015年11月28日发生的费用以及历史气费和逾期支付气费的滞纳金。在刘昌英与何春均未举证证明房屋交接时，双方对于燃气费的数额进行抄表核对的情况下。何春应向刘昌英支付的燃气费为[135.69元11.37元（本期气费45.5元÷48天×12天）+历史气费115.5元+违约金8.82元]。刘昌英虽主张财产损失及维修费用。但刘昌英提供的图片无法证明即是涉案房屋的现状，即便是涉案房屋的现状也无法证明系何春损坏所致。对于，刘昌英应承担举证不能的法律后果，对该部分诉讼请求，原审法院予以驳回。何春反诉请求刘昌英返还何春的物品。首先，何春并未举证证明刘昌英存在扣留何春物品拒绝返还的情况。相反，何春提交的证据可以看出，物业公司已多次要求何春取回自己的物品，但何春一直未能取回；其次，在本案诉讼过程中，经法院主持，双方前往物业公司清点物品，何春虽在原审法院指定的期限内未能前往现场取回属于何春的物品。但何春并未举证证明刘昌英或者刘昌英授意物业公司阻碍去取回。且何春也向原审法院做出承诺，逾期未取回的，视为放弃所有权。对于现场留存的物品，何春主张返还已无必要；再次，何春虽称现场物品有遗失及损毁。但房屋租赁合同到期后，何春应及时清空屋内物品并返还房屋予刘昌英。对于刘昌英与物业公司共同前往现场自行收房后，堆在涉案物业门前走廊的物品，何春也理应及时取回，以避免遗失及毁损。但直至本案第二次庭审之日止，何春仍未取回。即便物品存在灭失或毁损，也应由何春自行承担相应的后果。对于何春的该项诉讼请求，原审法院不予支持。何春虽称刘昌英扣留何春的车辆导致何春的损失。但首先，何春并未提交与租车公司签订的合同证明其每日租车的费用，以及向租车公司支付的押金的数额，且该笔押金已被租车公司没收；其次，即便何春车辆确实系租赁而来，何春也未提交证据证明刘昌英对此知情，而故意扣留何春车辆导致何春的损失；再次，何春也确认刘昌英虽扣留何春的车辆，但11月3日时，刘昌英已短信告知何春车辆已解锁。租车公司前往物业公司处将车辆开走时，系物业公司拒绝租车公司开走。直至11月12日，何春向物业公司支付了2000元物业管理费后，物业公司才同意租车公司将车开走。也就是说何春并未举证证明系刘昌英要求物业公司不得对何春租赁的车辆放行。刘昌英扣留何春车辆的行为，虽然存在不妥。但基于何春拖欠刘昌英多月租金、物业管理费、水电费未予支付。刘昌英采取自力救济的方式，希望扣留车辆催促何春返还上述费用，也情有可原。即便何春存在该部分损失，也与何春逾期支付租金等费用存在一定的联系。对于何春反诉要求刘昌英赔偿该部分损失，原审法院不予支持。一审法院判决：一、何春应于本判决生效之日起十日内向刘昌英支付2015年8月6日-2015年10月23日的租金9180元及自2015年11月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止的利息；二、何春应于本判决生效之日起十日内向刘昌英支付截至2015年10月23日止的物业管理费、本体维修基金、电费、水费、垃圾处理费、排污费、何春逾期支付部分月份物业管理费、本体维修基金、电费、水费、垃圾处理费、排污费而由物业公司收取的滞纳金1972.11元及逾期支付上述费用的利息（利息以1972.11元为计算基数，自2015年11月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；三、何春应于本判决生效之日起十日内向刘昌英支付截止至10月23日的燃气费135.69元及利息（利息以135.69元为计算基数，自2015年11月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；五、驳回刘昌英的其他诉讼请求；六、驳回何春的反诉请求。本院二审期间，何春主张于2015年10月18日向刘昌英工商银行卡号为62×××48的账户现金存入租金及水电费2000元，对此何春未提交充分证据予以证明。本院责令被上诉人刘昌英提供了上述期间账户的流水账单，账单显示2014年6月14日至2017年6月14日期间无何春所称的2000元款项收入。何春对刘昌英提交的流水账单的真实性提出异议，并申请向银行部门进行核实，本院经核，上述期间并无何春主张的2000元款项存入刘昌英账户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何春与刘昌英之间签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同有效正确，本院予以维持。本案二审争议焦点为：一、何春欠付租金数额如何认定；二、何春主张的财产损失是否应予以支持。关于第一项争议焦点，何春对自己的主张有责任提供证据证明。何春称曾在2015年10月18日向刘昌英名下工商银行账号为62×××48的账户存入租金2000元，但根据该账户银行资金流水明细显示，上述期间并无何春所称的2000元存入记录，故本院对何春的主张不予采纳。此外，何春还主张实际交付租赁房产的日期是2012年12月12日，并非《房屋租赁合同》约定的租期起算日为2012年12月6日。对此何春并无任何证据予以证明，仅提出两点理由，一是双方约定的每月支付租金日期为10日；二是双方在《协议书》中也载明10月12日前付清8月所欠租金。本院认为，在房屋租赁合同关系中，当事人约定的租期起算时间与应付租金时间非同一日期，在日常交易惯例中并非罕见，何春上述推理逻辑不成立，本院不予支持。原审对何春欠付租金的数额计算正确，本院予以维持。关于第二项争议焦点，针对何春主张的损失，一审判决中已就举证责任及证据认定作出详尽具体的阐述，何春在二审期间没有提出新的事实和理由，对于一审判决内容本院予以认同，本案中不再赘述。此外，在何春承租房屋后，因多次存在逾期支付租金的情况，双方签订了2015年9月22日《协议书》，给予承租人何春付清所欠费用及解除合同的最后期限即2015年10月22日。在此情况下，何春本应恪守诚实信用原则，严格履行《协议书》约定，积极化解双方矛盾纠纷。但何春既没有按照约定日期支付其拖欠的各项租金费用，亦未按期搬离涉案房产，致使出租方刘昌英于2015年10月22日、23日采取自行收房、通知物业公司将车辆上锁的方式促使何春履行义务。鉴于何春多次违约在先，刘昌英采取上述行为，是在其对合同相对方已丧失信任基础的情况下作出，该解决问题的方式虽有不妥之处，但并不违反法律规定或合同约定，原审对何春主张的损失部分均不予支持，该判决结果并无不当之处，本院予以维持。综上所述，何春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105元，由上诉人何春负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一七年八月二日书 记 员 林翘(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”