（2017）黔0402民初1405号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-01
案件名称
胡定良与李娉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡定良,李娉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初1405号原告：胡定良，男，1966年10月12日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住安顺市西秀区，现住省安顺市西秀区。被告：李娉(现更名为李榕娉)，女，1963年11月15日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市西秀区国税局退休干部，住安顺市西秀区。原告胡定良诉被告李娉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，��法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡定良、被告李娉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡定良向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房款人民币140000元及赔偿金35000元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月被告因要还银行借款，找我帮她借30000元。同年4月8日双方商定，被告将其国税局住房一套以180000元的价格出售给我。我分几次于同年7月18日付清房款后办理过户手续。当我找到被告商讨办理过户手续时，被告拒绝办理。经过双方多次争吵商议，2016年4月25日以220000元的价格收回所出售的住房，被告承诺于同年5月10日之前付清房款，但被告不守承诺，一直不履行付款义务，一拖再拖。直至2017年3月22日止仍欠房款140000元未付。经多次催要未果，为维护我的合法权益，请求法院判如所请。被告李娉辩称：我因银行催还��，经朋友介绍与原告认识后，双方协商是我以18万元的价格将房屋卖给原告，原告再借给我6万元。原告搬进我的房屋居住后，没有按照承诺借给我钱，我是找其他人借的高利贷还银行款。原告承诺帮我付一半的高利贷利息，但一直没有付。几个月后，原告要求我要么还钱要么办理房产过户手续。因为一直没有办理，双方商量由我收回房屋，我分三次付了5.6万元给原告，我打了14万元的条子后,我又三次付款20000元、10000元和3200元的利息给原告，这三笔款应当抵扣我所欠的房款，现在我只同意支付原告的房款100680元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，即原、被告提交的身份证；原告提交的由被告李娉所出具的2015年11月19日补充收条、2016年3月23日承诺书、2016年4月25日22万元收回房屋的字据、2016年6月21日双方所签订的《收购协议���、2016年11月2日被告承诺付房款14万元的书面材料、2016年11月30日被告所写的证明、2015年4月双方争议房屋网络电视缴费发票和银行对原告扣缴电费的短信通知；本院依职权调取的本院（2015）西执字第00445号《人民法院执行案件立案审查、流程管理信息表》，予以确认。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的安顺农村商业银行有限公司银行流水单证实2015年4月29日、6月20日、6月24日取款后用现金的方式支付部分房款给被告的情况，被告认为虽然自己确实收到原告的房款18万元，但银行流水不能证实取的款就是支付给自己的房款；2、原告提交的本院（2015）西执字第445号公告和《责令交出财物通知书》，被告认为这是2016年与原告矛盾激化后，法院在执行周惠燕的案件时拍卖处理房屋的。3、被告提交的2014年4月16日房屋买卖协议，原告认为该协议虚假的，2014年自己还不认识被告李娉，协议上的签名也不是自己所签名。双方是协议是2015年4月9日在酒吧协商后用酒水单的小纸写的，双方当时没有约定支付房款的时间，只是口头约定一、两个月付清，自己当时答应是搬家去住，办酒后将钱借给被告，双方就没有重新签订买卖合同，且自己分六次将房款付清给了被告。打了补充收条后，原来的收条和酒水单写的协议已被被告李娉收回。4、本院依职权调取的西秀区法院、（2015）西执字第445-1号和第445-2号执行裁定书，原告表示被告和周惠燕的纠纷自己不清楚，但是买卖房屋是在查封和拍卖房屋之前，如果被告付清了房款，自己就自动搬出该房。被告李娉认为自己已在执行案件中申请了执行异议。上述有效证据证明：被告李娉因急需偿还银行借款，原、被告经朋友黄小柏（已故）介绍，双方商议由被告李娉将坐落于安顺��西秀区塔东路15号6层（房屋产权证号：03××26，建筑面积65.11平方米）的房屋以人民币180000元的价格出售给原告胡定良，同时原告胡定良另外再借款给被告李娉用于偿还银行的借款。2015年4月9日，双方在酒吧商议时用酒水单草拟了协议。原告当天支付给被告李娉购房款人民币30000元，又分别于4月25日、4月29日支付了50000元和20000元。2015年5月6日被告李娉将房屋交付给原告胡定良，原告于2015年5月10日实际入住后，又分别于2015年6月10日支付了房款30000元、6月23日支付30000元、7月18日支付20000元。原告付清全部房款人民币180000元后，2015年11月19日被告李娉向原告胡定良出具《补充收条》，该收条载明：“鉴于2015年4月9日签订的售房协议，胡定良付款分别为：4、9叁万；4、25伍万；4、29贰万；6、10叁万；6、23叁万；7、18贰万，共计18万元（壹拾捌万元）整。”被告李娉签名后又在收条下方注明：“由于中途有变故，故至现在未正常办过户手续，期限延长至2016年2月底止”。到期后，因一直未办理过户手续，2016年3月23日被告李娉向原告书面承诺于4月1日办理过户手续给原告胡定良。由于被告李娉未能履行办理过户手续的义务，2016年4月25日被告李娉又书面承诺同意用人民币220000元的价格收回出售的房屋。2016年6月21日原、被告签订《收购协议》，该协议载明：“以2016年7月20日为限，双方本着真诚的原则兑现承诺，超过以一天5‰的赔偿金支付对方。以贰拾贰万成交，已付伍万，再付拾柒万元。”原、被告双方签名捺印。事后被告李娉支付给原告胡定良人民币30000元。因被告一直未能付清款项，2016年11月2日被告李娉向原告出具书面材料，载明：“付收回房款壹拾肆万元（14万）于2016年12月底付清。如未兑现，每月付赔偿金柒仟元（7000元），从立据���开始。”被告李娉签名后，同时注明“以前所有条子一律无效”。由于被告李娉一直未能按照承诺期限履行付款义务，原告诉至本院，提出如上所请。同时查明，被告李娉因与周惠燕民间借贷纠纷一案，周惠燕向本院申请执行,本院于2015年7月20日立案受理后,向被告李娉发出执行通知书后，因被告一直未履行义务，2016年10月26日本院（2015）西执字第445—1号执行裁定书确定将被告李娉坐落于安顺市西秀区塔东路15号6层（房屋产权证号：03××26，建筑面积65.11平方米）的房屋予以查封。2017年3月10日本院（2015）西执字第445—1号执行裁定书依法对该房予以拍卖。因该房现由原告胡定良居住使用，本院于2017年7月5日依法责令原告交出该房。本院认为：依法成立的合同，受到法律保护。双方当事人应当按照诚实信用的原则履行合同义务。本案被告李娉因需��还银行借款，与原告达成的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应受到法律保护。原告在付清房款，且已实际入住后，被告应当按照约定履行办理房屋过户的义务，由于被告李娉一直未能履行办理房屋变更手续的义务。2016年6月21日双方重新达成由被告李娉以人民币220000元的价格回购房屋的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定。双方在形成新的合同关系后，应当按照协议的约定履行。被告李娉支付80000元后，对所欠的余款140000元承诺于2016年12月底前付清。现被告未按约定履行付款义务，原告要求被告李娉支付回购的房款140000元的主张，本院予以支持。同时原告要求被告支付35000元赔偿金的主张，根据《合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可���约定因违约产生的损失赔偿额的计算；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条第一款规定，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告无证据证实其实际损失，故应以中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金。双方约定的支付时间为2016年年底，故逾期时间应从2017年1月1日起计算。被告李娉辩称双方协商是以18万元的价格将房屋卖给原告，原告再借6万元给自己。原告只支付了房款没有按照承诺借款给自己，造成自己借高利贷还款，原告违约在先的理由。因双方重新签订了新的回购协议，原协议已终止履行，该��由本院不予支持。被告同时辩称双方商量由自己收回房屋后。自己分三次付了5.6万元给原告，且打了140000元的条子后,又付了30000元的房款和3200元的利息给原告。支付的33200元应当抵扣所欠的房款，故只同意支付原告的房款100680元的理由，因被告无证据证实33200元系2016年11月2日被告李娉出具书面承诺后所支付，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告李娉在本判决生效之日起十日内支付原告胡定良的购房款人民币140000元。二、被告李娉在本判决生效之日起十日内支付原告胡定良的违约��（以所欠房款人民币140000元为本金，自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至本判决确定的履行期限止）。三、驳回原告胡定良的其他诉讼请求。案件受理费人民币3800元，减半收取人民币1900元，由被告李娉负担1550元，原告胡定良自行负担350元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 王 红 琴二〇一七年八���二日书记员 赵朴灵（代） 来源：