（2017）苏1291民初448号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-05
案件名称
李小伟、张静与毛庆宝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小伟,张静,毛庆宝,泰州市开发区百饰得物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初448号原告：李小伟，男，1987年1月6日出生，汉族，住泰州医药高新区。原告：张静，女，1986年10月2日出生，汉族，住泰州医药高新区。共同委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。被告：毛庆宝，男，1969年9月1日出生，汉族，住泰州医药高新区。委托诉讼代理人：栾凤珍（系毛庆宝之妻），女，1970年6月2日出生，汉族，住泰州医药高新区。第三人：泰州市开发区百饰得物业管理有限公司，组织机构代码56434033-4，住所地泰州百饰得建材装饰城5幢405室。法定代表人：不详。原告李小伟、张静与被告毛庆宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依被告申请追加泰州市开发区百饰得物业管理有限公司（以下简称百饰得公司）为本案第三人，并依法适用普通程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告李小伟及两原告的共同委托诉讼代理人孟咸良，被告毛庆宝到庭参加诉讼，第三人百饰得公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小伟、张静向本院提出诉讼请求：1、判令被告毛庆宝清空、交还位于泰州百饰得建材装饰城6幢109室房屋，给付房屋使用费（以26844元/年为标准，自2016年5月25日起计算至实际交还房屋之日），并赔偿损失（以半年房租13422元计）；2、本案诉讼费、律师费3000元等费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋原为王吉文、唐明智所有，其委托第三人百饰得公司租赁、管理该房屋。2015年7月30日，被告与第三人签订租赁合同，承租案涉房屋，约定租期自2015年5月25日至2016年5月24日，租金26844元。合同期内租金已付清。2016年3月18日，原告与王吉文、唐明智签订房屋买卖合同，受让案涉房屋，并于2016年4月8日办理房屋不动产权登记，取得所有权，王吉文、唐明智于同年4月22日与第三人解除委托经营管理协议。被告在租赁合同到期后应清空、交还房屋，逾期应承担给付房屋使用费、赔偿损失等责任。毛庆宝辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，原告不是合同当事人。被告书面合同虽今年5月到期，但此后有口头合同，未要求被告解除，被告直到收到诉状才知道。原告4月购房，违反承租人优先购买原则及买卖不破租赁原则。即使被告放弃优先购买权，原告取得产权后也应在合理催告期后解除口头合同。原告购房违反物权法规定，侵犯被告优先购买权，无权要求被告支付使用费，律师代理费也无法律依据。现原告以产权人身份起诉，必须以侵权为基础，被告根据与第三人的书面及口头合同，并未对原告侵权，即使被告放弃优先购买权，原告也应对被告的装修、提前解除合同等予以补偿、赔偿。故请求法院依法公正判决。百饰得公司未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，第三人百饰得公司（甲方）与被告毛庆宝（乙方）签订《泰州百饰得装饰城摊位租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方受业主委托取得泰州百饰得装饰城物业租赁、经营管理等权利，将其中6栋109号摊位（面积67.11平方米）租赁给乙方经营使用，租赁期限为2015年5月25日至2016年5月24日，租赁费为26844元。合同还约定租赁期满或合同依法解除，乙方应将一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）全部搬离清场，将租赁物完好移交给甲方。案涉房屋原所有权人为王吉文、唐明智。2016年3月4日，王吉文、唐明智与原告李小伟、张静签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋转让给原告，并于当日与李小伟签订《委托协议》，全权委托李小伟去第三人处提出终止原有委托协议及停止续租要求。后两原告于2016年4月8日通过转移登记取得对案涉房屋的不动产权证（共同共有）。2016年4月22日，李小伟作为王吉文、唐明智的委托代理人与第三人签订《终止委托经营管理协议书》，约定自当日起终止《百饰得装饰城商铺委托经营管理协议》（协议编号TZSZ140803），且自当日起王吉文、唐明智不再继续委托第三人从事6栋109号商铺的经营管理工作。上述事实，有当事人陈述，原告提供的泰州百饰得装饰城摊位租赁合同、房屋买卖合同、委托协议、不动产权证、终止委托经营管理协议书等证据证实。庭审中，被告陈述：2016年5月24日租赁合同到期后，其与第三人口头约定续租，未与任何人签订书面合同；被告至今未搬离案涉房屋，且房屋已被其上锁，没有实际经营；自2016年3月起，原告多次找被告讲到期后原告要将房屋收回自己经营使用，为此第三人也调解过，但被告未答应；2016年5月24日后被告未向任何人支付过房租或使用费。本院认为，物权受法律保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。案涉泰州百饰得建材装饰城6幢109室房屋原所有权人王吉文、唐明智委托第三人百饰得公司经营管理该房屋，第三人据此与被告毛庆宝签订的租赁合同合法有效。原告李小伟、张静于2016年4月8日通过转移登记依法取得案涉房屋所有权，根据买卖不破租赁原则，租赁合同到期前被告仍可依约继续租赁使用。但此后王吉文、唐明智与第三人的委托经营管理协议已终止，原告也在租期届满前告知被告不再续租，被告虽称其与第三人口头约定续租，但未能举证证明，故2016年5月24日租赁合同到期后，被告应腾空搬离案涉房屋并交还原告。被告自认租赁期满后至今未搬离案涉房屋，且房屋已被上锁，处于被告实际控制之下，鉴于其未与原告达成续租合意，故原告主张被告按租赁合同约定的租金标准26844元/年支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告按半年房租13422元赔偿损失，于法无据，且被告至今未交还房屋属事出有因，故本院难以支持。原告主张被告承担律师费，无合同及法律依据，本院亦不支持。至于被告辩称原告侵犯其对案涉房屋的优先购买权，因原告系案涉房屋受让人而非出让人，即使本案存在侵犯相关权利的行为，原告也非责任主体，故被告可依法另案向相关义务人主张权利。被告还辩称原告应对其装修、提前解除合同等予以补偿、赔偿，因租赁合同中已约定租赁期满第三人对被告的装修费用不予补偿，原告对此更无补偿义务，且本案也不存在提前解除租赁合同情形，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。第三人百饰得公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告毛庆宝于本判决生效后十日内将泰州百饰得建材装饰城6幢109室房屋清空并交还给原告李小伟、张静，同时按26844元/年标准向原告支付自2016年5月25日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。二、驳回原告李小伟、张静的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，公告费600元，合计1247元，由被告毛庆宝负担（此款中原告已预交947元，被告应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币647元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：中国银行泰州分行营业部；④帐号：47×××53；⑤行号：104312800123；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。]审 判 长 吴 翔人民陪审员 刘葆久人民陪审员 肖桂明二〇一七年八月二日书 记 员 赵 晖附法律条文：《中华人民共和国物权法》（1）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：