（2016）湘0111民初8296号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-04
案件名称
长沙市雨花区晴天公益就业援助中心与高玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙市雨花区晴天公益就业援助中心,高玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初8296号原告：长沙市雨花区晴天公益就业援助中心，住所地湖南省长沙市雨花区丰园社区汇金路***号。法定代表人：曾锃，主任。委托诉讼代理人：张圣隆，湖南金州律师事务所律师。被告：高玲，女，1977年5月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：白上群，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告长沙市雨花区晴天公益就业援助中心（以下简称原告）诉被告高玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张圣隆，被告及其委托诉讼代理人白上群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间《房屋租赁协议》；2、判令被告腾空房屋交还原告，并向原告支付租金29166元（暂计至起诉之日，实际金额以被告腾空房屋之日为准）；3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年1月9日签订了《房屋租赁协议》，原告按约履行，被告未按约定支付押金和租金，后经原告催告后仍拒不支付。原告认为，1、基于被告违约的事实，原告要求被告按约支付2016年全年的租金，并且要求解除房屋租赁协议，被告应当腾空房屋并交还给原告；2、被告所说的房屋漏水情况并不是被告不按约定支付租金的理由，如果被告确有损失，应当通过合法途径解决，且涉案房屋出现的情况不是原告可以预料的，同时原告已向相关单位反映情况，已经履行出租人的义务；3、被告安排残障人员就业，是原告以优惠价格将房屋租赁给原告的原因之一，但是被告没有达到原告和所在社区的要求，解除合同的根本原因是被告欠缴租金。被告辩称，1、原、被告签订的合同尚在履行期，无约定的解除条件，该合同应当继续履行；2、被告从未拒绝支付涉案房屋的租金，至今未支付2016年1月9日至起诉之日止的租金，是因为原告提供的房屋多次漏水，导致被告产品多次受损，双方多次协商均未妥善处理，原告基于此要求解除合同，但被告表明愿意继续支付租金；3、被告开设的工厂具有公益性质，工厂解决的是社区残障人员、低保人员、无业、失业人员的工作问题，从成立至今接收相关的人员多达50余人，至今仍有21人在该厂工作，为他们提供每月4000元-6000元不等的工资收入，如果解除涉案合同，将导致该部分工作人员再次失业，将会引发更多的社会矛盾。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告与长沙市雨花区洞井街道丰园社区居委会（以下简称丰园社区）签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：丰园社区将其位于丰园社区汇金路199号熙和佳园8号栋底层的社区用房出租给原告，面积约1000平方米，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。2014年12月1日，被告与长沙市雨花区丰和公益服务联盟（以下简称服务联盟）签订一份《合作协议》，双方为让广大残障人士及困难群众获得持续就业机会，由被告负责项目实施、运行、管理，满足30-40人的就业岗位需求，制定残障人士和困难群众就业的总体规划；服务联盟不直接参与具体的经营事务，协调项目场地600平方米以上，负责做好项目合作第三方和利益调配、当地政府、社区、民政、残联、税务的沟通协调等工作；项目核心产品以晚安、梦洁家纺等知名品牌企业的配套生产加工为主。2015年1月9日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于丰园社区199号的社区用房出租给被告，面积约300平方米；租赁期限自2015年1月8日至2020年1月7日，该房屋主要用于被告生产加工；房屋租金为每年35000元，租金按年结算，被告应于每年的1月9日前一次性支付。被告承租上述房屋后，开始以拟注册的“玲珑家纺公司”之名招收员工、组织生产，主要接受湖南省晚安家纺股份有限公司等公司的委托加工；在其招收的员工中，包括部分残障人士。因“玲珑家纺”已由他人注册在先，被告最终于2015年5月8日个人独资注册成立“长沙羊羔羔家纺有限公司”。在被告承租使用涉案房屋的过程中，涉案房屋于2015年3月15日、2015年4月8日、2016年2月15日出现多处多次漏水现象，双方就漏水所导致的损失赔偿事宜未能达成一致。2016年5月12日，原告向被告发出一份《催款函》，要求被告在2016年5月23日前支付押金10000元、租金35000元，并要求工厂及时开工，逾期则视为终止合同。被告以原告未解决房屋漏水问题为由，一直未支付自2016年1月8日起的应付租金。2016年11月15日，原告诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求被告腾空房屋，支付押金和租金。在本案诉讼中，原告撤回要求被告支付押金的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律及法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。根据原告的诉讼主张，原告是以被告欠缴租金为由要求解除合同。被告欠缴租金虽然属实，但被告欠缴租金系因房屋漏水问题所致，而并非被告的故意违约，同时被告在本案诉讼中也表示愿意继续支付租金；另外，如果涉案合同就此解除，将对被告产生巨大损失，使双方的权利义务失衡，并对被告招收的残障人士的就业产生影响。因此，为维护交易的稳定，充分平衡双方的权利义务关系，保障合同继续履行的社会效果，同时考虑被告表示继续支付租金的主观意愿，本院认为涉案合同尚未达到解除的法定条件，原告要求解除涉案合同的诉讼请求，本院不予支持，涉案合同由双方继续履行。关于租金。按约支付租金，是被告作为承租人的合同义务。虽然涉案房屋存在漏水现象，但未达到房屋不能使用并致使合同目的不能实现的程度，在被告一直使用涉案房屋的前提下，被告仍有支付租金的义务，至于房屋漏水及漏水所导致的损失，被告可通过其他途径予以解决。原告在本案中主张自2016年1月8日起至房屋腾空之日止的租金，因涉案合同应继续履行，同时考虑2016年1月8日至2017年1月7日的租金在原告起诉时已到期，故被告应支付原告上述期间的租金35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告高玲于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花区晴天公益就业援助中心租金35000元；二、驳回原告长沙市雨花区晴天公益就业援助中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费779元，由被告高玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张建国人民陪审员 张 余人民陪审员 朱楷人二〇一七年八月二日书 记 员 唐梦苑附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来自