（2017）兵11民终156号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-07
案件名称
新疆西域天源房地产开发有限公司与丁晓红、孙亚峰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆西域天源房地产开发有限公司,孙亚峰,丁晓红
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵11民终156号上诉人（原审被告）：新疆西域天源房地产开发有限公司，住所地:乌鲁木齐市头屯河区。法定代表人：马春伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖光辉，乌鲁木齐市头屯河区广大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙亚峰（曾用名孙攀峰），男，1982年7月30日出生，汉族，头屯河农场金坛街万福汽车修理厂员工，住新疆生产建设兵团第十二师头屯河农场。被上诉人（原审原告）：丁晓红，女，1982年8月28日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第十二师头屯河农场。二被上诉人委托诉讼代理人：魏丽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司与被上诉人孙亚峰、丁晓红商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2017）兵1102民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司委托诉讼代理人赖光辉，被上诉人孙亚峰、丁晓红的委托诉讼代理人魏丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2017）兵1102民初131号民事判决，改判新疆西域天源房地产开发有限公司支付孙亚峰、丁晓红违约金20000元；2、本案一、二审诉讼费由孙亚峰、丁晓红承担。事实和理由：1、一审法院对新疆西域天源房地产开发有限公司提供的证人证言，不予认定，而采信孙亚峰、丁晓红的抗辩理由，错误的认定了本案商品房预售合同的违约期限至2017年2月21日，而实际违约期限应计算至2016年5月30日。2、孙亚峰、丁晓红对新疆西域天源房地产开发有限公司的通知，故意找借口拖延办理房屋交付手续，人为放大经济损失，属于缺乏诚信的违约行为，同时对孙亚峰、丁晓红形成不当利益。综上所述，一审法院适用法律错误，故提起上诉，请求二审法院在裁量时对违约金予以酌减。被上诉人孙亚峰、丁晓红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。新疆西域天源房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人孙亚峰、丁晓红向一审法院起诉请求：1、新疆西域天源房地产开发有限公司支付逾期交房违约金50454元；2、诉讼费由新疆西域天源房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：孙亚峰、丁晓红系夫妻，2014年12月17日，双方当事人签订一份《商品房预售合同》。合同约定：孙亚峰、丁晓红购买新疆西域天源房地产开发有限公司开发建设的位于乌鲁木齐市头屯河区朝阳西街12号秀水兰亭三期12号楼1单元1楼3号门面房，面积79.71平方米，每平方米单价11700元，房款共计932607元。双方约定面积发生变更，单价不变，总房款多退少补；对于付款方式，双方约定：办理银行按揭贷款，首付房款58.18%，于2014年12月17日付542607元，剩余付款41.82%为390000元向银行申请按揭贷款；对交付期限双方约定：出卖人应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知；3、如停水、停电、天然气供应、热力采暖等原因造成施工工期延误，按有记录实际情况顺延交房；出卖人逾期交房的违约责任约定：双方同意出卖人逾期61-180日，按日利率万分之零点五赔付，本合同继续履行。双方同意出卖人逾期180日以上买受人选择退房，出卖人在30日内退清所交房款；如不退房，按日利率万分之一赔付，本合同继续履行；对于房屋交接双方约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人以报纸公示或邮件形式通知交付日期的，如不来办理视为买受人无异议交付完成，买受人除应承担暖气费、欠付房款，还须向出卖人承担违约金，按每日应付款的千分之一收取，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。孙亚峰、丁晓红于2014年12月17日交房款542607元，并交维修基金18652.14元。剩余房款390000元，孙亚峰、丁晓红办理银行按揭贷款。2014年12月19日孙亚峰、丁晓红缴纳涉案房屋印花税466.30元，契税27978.21元。2015年4月1日孙亚峰、丁晓红交付房款390000元。2015年8月30日，新疆西域天源房地产开发有限公司未交付房屋。2016年1月27日，新疆西域天源房地产开发有限公司开发的三期10号楼，经过五方验收。2017年2月21日，孙亚峰、丁晓红领取钥匙，办理入住。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是孙亚峰、丁晓红请求新疆西域天源房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金50454元有无事实和法律依据。本案中，新疆西域天源房地产开发有限公司是否违约？按照双方合同约定，约定交付房屋时间为2015年8月30日，2015年8月30日新疆西域天源房地产开发有限公司既未将房屋交付孙亚峰、丁晓红，新疆西域天源房地产开发有限公司也无不可抗力，非所能控制事件发生或停水、停电、天然气供应、热力采暖等原因造成工期延误的情形，故新疆西域天源房地产开发有限公司的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故由于新疆西域天源房地产开发有限公司的违约行为给孙亚峰、丁晓红造成的损失应当赔偿。对于违约金的计算，根据双方的约定：逾期交房61-180日，按日利率万分之零点五赔付，逾期180日以上的，按日利率万分之一赔付。对于交房时间，孙亚峰、丁晓红认为是2017年2月21日，新疆西域天源房地产开发有限公司提供证人拟证实是2016年9月。对于新疆西域天源房地产开发有限公司提供的证人因其身份不能确定，新疆西域天源房地产开发有限公司未能提供证人商品房预售合同及证人办理入住的台账，故对证人证言本院不予认定。从孙亚峰、丁晓红提供的办理入住的台账看，对于12号楼，办理入住的时间有2016年12月20日，有2017年1月20日，有2017年2月13日，而孙亚峰、丁晓红办理入住时间为2017年2月21日。新疆西域天源房地产开发有限公司称孙亚峰、丁晓红延宕办理入住，无报纸公示亦无邮件形式通知，新疆西域天源房地产开发有限公司的通知形式不符合约定，本院对其答辩系孙亚峰、丁晓红延宕办理入住的理由不予采纳。对于违约金的计算，孙亚峰、丁晓红以932607元作为基数，按照利率日万分之一计算，自2015年8月30日计算至2017年2月21日为541天，违约金为50454元，孙亚峰、丁晓红计算违约金方法符合合同约定亦符合法律规定，故孙亚峰、丁晓红请求新疆西域天源房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金50454元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：被告新疆西域天源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告孙亚峰、丁晓红违约金50454元。案件受理费531元，由被告新疆西域天源房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院予以确认。上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司、被上诉人孙亚峰、丁晓红二审期间未向本院提交证据。本院认为，新疆西域天源房地产开发有限公司与孙亚峰、丁晓红签订的《商品房预售合同》，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。本案综合双方上诉及答辩意见，双方对延期交房的事实均无异议，争议的焦点是：一、迟延交房违约金截止日期的认定问题；二、逾期交房违约金应否调整。一、关于迟延交房违约金截止日期的认定问题根据双方当事人签订的《商品房预售合同》第八条第一款的约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人以报纸公示或邮件形式通知交付日期的，如不来办理视为买受人无异议交付完成，买受人除应承担暖气费、物业管理费、欠付房款，还须向出卖人承担违约金，按每日应付款的千分之一收取”。首先，根据约定双方进行房屋验收交接时，新疆西域天源房地产开发有限公司应当向孙亚峰、丁晓红出示该商品房经验收合格的相关证明材料，否则，孙亚峰、丁晓红有权拒绝收房。本案一审及二审庭审期间，新疆西域天源房地产开发有限公司均未提供涉案房屋即秀水兰亭三期12号楼商品房已达到交付条件的相关证明文件。其次，新疆西域天源房地产开发有限公司称2016年3月23日通知孙亚峰、丁晓红交付房屋，但孙亚峰、丁晓红多次拒绝办理交付手续，因此违约金应计算至2016年5月30日。对此上诉主张虽有证人在一审庭审中做了陈述，但未有其它证据材料印证，且孙亚峰、丁晓红对证人陈述也不认可。截止二审庭审新疆西域天源房地产开发有限公司也未提交按《商品房预售合同》的约定以报纸公示或邮件形式通知孙亚峰、丁晓红交付房屋的相关证据材料。因此，一审法院依据《商品房预售合同》约定及孙亚峰、丁晓红提交《办理入住台账》的时间，确定新疆西域天源房地产开发有限公司向孙亚峰、丁晓红交付房屋的时间为2017年2月21日，而对证人陈述不予采信，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，本院予以确认。一审判决认定迟延交房违约金计算截止至2017年2月21日，符合《商品房预售合同》的约定，依据充分，本院予以确认。故新疆西域天源房地产开发有限公司认为本案违约金截止日期为2016年5月30日缺乏事实依据，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应否调整的问题根据双方签订的《商品房预售合同》第九条的规定：“双方同意出卖人逾期61—180日，按日利率万分之零点五赔付，本合同继续履行；双方同意出卖人逾期180日以上买受人选择退房，出卖人在30日内退清所交房款；如不退房，按日利率万分之一赔偿，本合同继续履行”。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。本案违约金系新疆西域天源房地产开发有限公司因违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，且违约金计算比例也未违反法律及行政法规的相关规定，对新疆西域天源房地产开发有限公司要求酌减违约金数额的上诉请求，无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，新疆西域天源房地产开发有限公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费561元，由上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙东审判员 佘文审判员 胡静二〇一七年七月二十八日书记员 石英1 来源：