（2017）琼01民终1874号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-09-17
案件名称
王建忠、贾志刚与沈建平、周世斌租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建忠,贾志刚,沈建平,周世斌
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终1874号上诉人（原审原告）：王建忠，男，1972年12月23日出生，汉族，住所地内蒙古包头市。上诉人（原审原告）：贾志刚，男，1964年4月7日出生，汉族，住所地内蒙古包头市。上述上诉人共同委托诉讼代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈建平，男，1974年10月8日出生，汉族，住所地海南省海口市。原审被告：周世斌，男，1964年2月25日出生，汉族，住所地海南省海口市。上诉人王建忠、贾志刚因与被上诉人沈建平、原审被告周世斌租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2016)琼0106民初8280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王建忠、贾志刚上诉请求：1、撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初8280号民事判决第一项，改判支持王建忠、贾志刚的诉讼请求；2、判令沈建平承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定”2015年12月1日，沈建平收到王建忠、贾志刚的《告知》时，其同意解除合同。”该事实认定错误。1、因沈建平拖欠租金，王建忠、贾志刚多次要求沈建平支付租金，经协商，沈建平于2016年2月交纳3万元租金，至2016年4月26日，沈建平仍欠房租七万元人民币。于同日，沈建平自愿向王建忠、贾志刚出具承诺书，承诺若在2016年5月31日前未能缴清以上款项，自愿解除租赁合同，并主动搬出，不要任何装修装饰费用及补偿费用。并且承诺，2016年5月31日-2017年5月31日、2017年5月31日-2018年5月31日的租金在每年的5月31日前一次性缴清，否则愿承担由此造成的一切经济损失。该份承诺书上有承诺人沈建平、房东王建忠、高经物业公司及周世斌的签名捺印。沈建平在承诺期限到期后，依然没有履行承诺书的义务。王建忠、贾志刚于2016年6月20日发出《告知函》，限沈建平于2016年6月20日搬出。一审法院认定于2015年12月1日，沈建平收到王建忠、贾志刚的《告知》时，其同意解除合同。明显属于认定事实错误。2、一审法院认定2015年12月1日，双方的租赁合同已解除是错误的。首先，前面所述王建忠、贾志刚发出《告知函》的时间是2016年6月20日。其次，一审法院认为沈建平于2015年12月1日收到周世斌的《告知》，沈建平并没有作出同意解除租赁《协议书》的意思表示。况且，沈建平于2016年2月向王建忠、贾志刚交纳3万元租金，以及2份《承诺书》，均不能认定2015年12月1日，双方的租赁合同已解除的事实。二、一审法院认定王建忠、贾志刚已将该租赁物房产进行控制，沈建平未能将物品搬出，以及沈建平在该房屋上锁前由其保管，王建忠、贾志刚未出面处理的事实是错误的。一审法院应当支持王建忠、贾志刚要求沈建平腾房的诉讼请求。王建忠多次到海口解决沈建平租赁房屋事宜。该事实在沈建平的答辩中均提到，2016年6月，王建忠到海口处理房屋租赁事宜，以及金贸派出所的笔录均证实，王建忠专门到海口处理房屋租赁事宜。沈建平违反承诺书的义务，未在承诺期限以及王建忠、贾志刚给予的沈建平限期搬离期限内搬离物品，其过错责任在于沈建平。一审法院认定该事实是黑白颠倒，违背基本的法律事实和客观事实。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院以合同法第93和96条的规定，认定租赁《协议书》于2015年12月1日解除是不当的。王建忠、贾志刚在一审前，并没有向沈建平发出过解除租赁协议书的通知，沈建平也从未签收过王建忠、贾志刚的解除协议通知书。根据合同法第93条的规定，合同解除权当事人在条件成就时可以行使，也可以不行使。一审法院以周世斌向沈建平发出解除租赁协议书的《告知》，没有事实依据，也没有法律依据。王建忠、贾志刚没有委托周世斌发出解除租赁协议书的《告知》，王建忠、贾志刚也不认可该《告知》事实的成立。从沈建平于2016年2月交纳3万元租金，以及《承诺书》、《告知函》的行为来看，王建忠、贾志刚与沈建平均没有解除租赁协议的意思，都要求继续履行租赁协议书。因此，一审法院以合同法第93和96条的规定，认定租赁《协议书》于2015年12月1日解除是不当的。2、一审法院以合同法第97条认为2份《承诺书》无效是错误的。《承诺书》是沈建平的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，在协议书未解除的前提下，应当尊重当事人的意思自治，继续按《承诺书》履行合同。3、一审法院以合同法第92条之规定，认定王建忠、贾志刚没有履行合同解除后义务是错误的。沈建平不履行支付租金的合同义务，违反协议书和承诺书的义务。王建忠、贾志刚在2016年6月20日，通知沈建平解除协议书，限期搬离。该租赁房屋钥匙由沈建平掌握，沈建平不主动搬离物品，继续占用王建忠、贾志刚的房屋。这与沈建平在2016年6月18日的承诺书相违背的，其责任、过错在于沈建平，沈建平应当向王建忠、贾志刚支付占用费。综上所述，一审法院认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持王建忠、贾志刚的诉讼请求。沈建平辩称：2013年2月28日，王建忠、贾志刚委托周世斌租赁涉案房产，租金为10万元一年。2014年，沈建平因经营不善未能缴纳房租。王建忠、贾志刚通过物业告知沈建平解除合同，沈建平同意解除合同。王建忠、贾志刚一直未出面，直至2016年4月，其未提退房，而是要钱，沈建平没钱要退房。2016年6月，沈建平要退房，其与周世斌搬东西时，王建忠、贾志刚四个人将其拉住，当时已报案，王建忠、贾志刚不要求沈建平退房而是缴纳租金。因经营不善，沈建平要退房，并于2016年2月在派出所写了承诺书，其装修涉案房屋空调机房的费用约5、6万元，双方均同意找测绘部门进行测绘而未测。之后，王建忠、贾志刚将房子上锁，沈建平无法将东西搬走。王建忠、贾志刚委托代理人处理而其与代理人一直未出面。沈建平不同意王建忠、贾志刚主张的17万租金，因2016年起未租用房屋，因王建忠、贾志刚告于2015年7月告知物业停该房屋的水电，沈建平无法营业。沈建平并未占用该房屋而不解除合同。王建忠、贾志刚于2015年12月6日之前已发信息，明确该合同于2015年12月6日前已解除。周世斌未作答辩。王建忠、贾志刚向一审法院起诉请求：1、解除王建忠、贾志刚与周世斌、沈建平签订的《协议书》;2、周世斌、沈建平共同向王建忠、贾志刚偿付2015年底、2016年的房屋租金共计17万元;3、周世斌、沈建平立即搬出海口市龙昆北路华银大厦第七层A区房屋，将该房交还王建忠、贾志刚；4、由周世斌、沈建平承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王建忠、贾志刚系海口市龙昆北路华银大厦第七层A区的共有权人。2013年2月28日，王建忠、贾志刚与周世斌签订协议书，该协议约定：1、甲方（王建忠、贾志刚）所属华银大厦七层东、北部房产委托乙方出租管理，面积为962.48平方米；2、委托出租管理期限为五年，即从2013年3月1日至2018年5月31日止（装修期间租金、物业费全免，水电费由乙方负责）；3、房租和物业管理费：（1）该房产在有用户使用期间，乙方每年向甲方支付10万元；（2）乙方按年向甲方支付房租；（3）该房屋在租赁期间的物业管理费及水电费，由乙方负责支付；（4）租金未按约定支付，合同自行终止；4、此协议执行期间，不影响甲方卖房（合同法已明文规定）；5、以上委托时间已包括三个月装修期（装修费甲方不负责赔偿）。同日，沈建平在该协议书”乙方”处签字按手印。2015年6月30日，周世斌向沈建平送达《告知》，沈建平签收。该《告知》明确：七楼茶艺馆沈建平，应七楼业主王建忠强烈要求，由于你未按合同交房租，将于2015年7月1日起停止供电服务，请速与业主王建忠联系，处理相关欠费事宜。2015年11月30日，王建忠发信息给周世斌，明确解除与沈建平的租赁合同。2015年12月1日，周世斌向沈建平送达另一份《告知》，沈建平签收，《告知》明确：七楼茶艺馆沈建平，由于你未按合同交纳房租，应业主王建忠要求将于2015年12月6日前终止合同，请将个人物品搬出，否则将视为弃权处理。2016年4月26日，沈建平向王建忠出具承诺书：承诺在2016年5月31日前，支付华银大厦七楼业主贾志刚、王建忠2015年6月1日至2016年5月31日房租人民币柒万元整，以及所欠高经物业公司的物业管理费及水电费；如在2016年5月31日前未交清以上款项，本人自愿解除七楼与房主、物业签订的合同，并主动撤出，不要任何装修装饰费用及补偿费用；并且承诺，2016年5月31日-2017年5月31日、2017年5月31日-2018年5月31日的租金在每年5月31日前一次性缴清，否则，愿承担由此造成的一切经济损失。周世斌在《承诺书》的物业公司一项中签字盖该司公章。2016年6月18日，沈建平出具另一份承诺书：1、明确其欠王建忠7万元，同意房东王建忠收回该房屋，不租给承租人沈建平，同意搬出其所属物品及撤离相关人员；2、同意于2016年6月20日与王建忠、华银大厦物业人员共同商议解决涉及房屋公共部分区域（机房和管道部分）的事宜；3、不得以装修过公共部分及已交租金为由阻挠王建忠收房及今后承租人的使用。2016年6月20日，王建忠向沈建平出具《告知函》，明确因沈建平未及时缴纳租金，经多次催缴未果，限其与2016年6月20日18:00之前搬离该房屋，如未按时搬离，王建忠有权收回该房屋，造成的一切法律后果由沈建平承担。庭审查明，周世斌为海南高经物业管理有限公司代表，与王建忠、贾志刚存在委托关系。沈建平共向王建忠、贾志刚缴纳23万元租金，分别为2013年6月1日至2015年5月31日20万元、2015年6月1日至9月30日3万元。自2015年7月1日起，王建忠、贾志刚停电后，沈建平停止营业，住22楼单独的机房。2015年12月1日，沈建平收到王建忠、贾志刚的《告知》时，其同意解除合同。2016年6月20日，涉案房屋上三把锁，王建忠、沈建平各一把。沈建平在该房屋上锁前，由其保管，王建忠、贾志刚未出面处理。一审法院认为，王建忠、贾志刚与周世斌、沈建平签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护，合同各方应依约全面履行义务。周世斌受王建忠、贾志刚的委托对房屋进行出租管理，虽在协议书的乙方一栏签字，但并非为该协议的另一方当事人。在履约期间，周世斌系王建忠、贾志刚的委托代理人，王建忠、贾志刚对其代理行为承担相应的法律责任，故周世斌不对沈建平的清偿责任承担任何法律责任。签订合同后，王建忠、贾志刚将房屋交付给沈建平占有使用，已履行合同义务。沈建平应依约缴纳租金，而自2015年6月起未按时缴纳，应承担相应的违约责任。协议书明确”租金未按约定支付，合同自行终止”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，王建忠、贾志刚享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，周世斌于2015年12月1日向沈建平送达《告知》，故《协议书》自通知到达沈建平的当天已解除。王建忠、贾志刚主张解除其与周世斌、沈建平签订的《协议书》，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，两份《承诺书》对尚未履行部分的承诺无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同解除后，王建忠、贾志刚应协助沈建平办理相关撤离的手续，但其未积极履行后合同义务，应承担不利的法律后果。沈建平应向王建忠、贾志刚清偿自2015年10月至11月未支付的租金16667元（10万÷12个月×2个月），王建忠、贾志刚请求超出16667元的部分，不予支持。王建忠、贾志刚主张沈建平立即搬出海口市龙昆北路华银大厦第七层A区房屋，沈建平不是不搬离租赁的房产，因王建忠、贾志刚已将该租赁房产进行控制，沈建平未能将其物品搬出，王建忠、贾志刚的该项请求无事实根据，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决:一、限沈建平在本判决生效之日起十日内向贾志刚、王建忠清偿16667元；二、驳回贾志刚、王建忠的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由沈建平承担217元，贾志刚、王建忠承担3483元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。案在审理中，沈建平提出2015年12月份贾志刚、王建忠夫妻四人以委托形式把房子抵债给了刘俊玲，刘俊玲已经在物业办理了交接手续。贾志刚、王建忠认可是签订了一个抵债协议。庭后，沈建平提交贾志刚、王建忠、窦莉、乔静于2015年12月15日委托田彩霞全权代理办理涉案房屋土地使用权过户、房屋买卖、收取房款、办理房屋过户手续等手续的《委托书》；提交2015年12月22日田彩霞转委托给刘俊玲的《转委托书》，该委托书载明田彩霞将受托取得的权限转委托给刘俊玲；提交2017年2月25日的《返还房屋交接协议书》，证明刘俊玲与周世斌、沈建平就房屋交接等问题达成一致意见，沈建平定于2017年2月自行搬离涉案房屋。贾志刚、王建忠对上述证据无异议。本院认为，周世斌受王建忠、贾志刚的委托对涉案房屋进行出租管理，周世斌作为王建忠、贾志刚的代理人，其实施代理行为所产生的法律后果应由王建忠、贾志刚承担。周世斌于2015年12月1日向沈建平送达解除合同的通知，沈建平未提出异议，故一审法院认定自通知到达沈建平的当天合同解除正确。鉴于《协议书》已于2015年12月1日解除，之后沈建平并未使用涉案房屋，王建忠、贾志刚主张沈建平负担2015年12月以后的租金没有法律依据。对于王建忠、贾志刚主张周世斌、沈建平立即搬出涉案房屋，将该房交还王建忠、贾志刚的请求，由于王建忠、贾志刚的委托代理人已就涉案房屋的交接问题与沈建平、周世斌达成一致意见，双方应按约定执行，一审法院对该请求予以驳回正确。综上所述，王建忠、贾志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3610元，由王建忠、贾志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 曲 洁审 判 员 苏 慧二〇一七年八月二日法官助理 任 琳书 记 员 符丽芬书 记 员 符丽芬相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。 更多数据：