（2017）沪0104民初1965号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
满懿(上海)房地产咨询有限公司与李兰丽居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满懿（上海）房地产咨询有限公司,李兰丽
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四百二十六条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1965号原告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文，男。委托诉讼代理人：徐敬琪，女。被告：李兰丽，女，1953年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：唐宏南，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：季立刚，上海四维乐马律师事务所律师。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司诉被告李兰丽居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人张士文、被告李兰丽的委托诉讼代理人唐宏南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满懿(上海)房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付佣金7万元。事实和理由：2015年5月2日，经原告的居间介绍，被告与案外人杨某签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，出售位于上海徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)。后因被告的原因导致交易无法继续进行。按照居间协议第六条的约定，被告应向原告支付佣金，为此向法院提起诉讼，请求判如所请。李兰丽辩称：不同意原告的诉请。居间人获取报酬的法定义务是促成交易成功，即签订示范文本的买卖合同。原告中介的买卖合同是无法办理交易过户，不是对房屋买卖中权利义务的最终确认，且买卖合同也约定签订示范文本的时间以示范文本为准。7万元不是确定的数额，原告以居间协议第六条主张佣金是不合理的，佣金7万元的性质是违约金。该条款违背合同法第40条禁止性条款，加重委托人的责任，是霸王条款。满懿咨询公司作为居间人，应该促成交易成功，但根据该条款，一旦签订居间协议，不管交易最终是否成功，满懿咨询公司都要收取居间费，加重了上下家的责任，显失公平。满懿房产公司擅自冒用李兰丽姓名进行网签备案。根据合同约定是双方都要在场才能网签合同，且满懿咨询公司还将李兰丽的名字写错了。居间协议未能履行，满懿咨询公司也有责任。房屋买卖合同是格式合同，内容是由满懿咨询公司勾选的，公司员工擅自勾选满五年唯一，满懿咨询公司经办人与李兰丽合作多次，是知道李兰丽有多套房屋的。满懿房产公司冒用被告的名字进行网签，侵犯被告姓名权，被告提出反诉，要求满懿房产公司赔礼道歉并赔偿损失8万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的产权人。2015年5月2日，被告(出售方、甲方)、案外人杨某(购买方、乙方)、原告(中介方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份。该协议第二条约定：房屋总房价款700万元。第三条约定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署协议3日内补足定金至20万元。第五条约定：丙方应当向甲、乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会；丙方应当撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；丙方应当向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；丙方如故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任；甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。第六条约定：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定总价款的1%交付丙方佣金(具体佣金支付方式以佣金确认书为准)，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。第十条其他约定一栏为空白。在签名落款上方，用黑体标注：“在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明。甲方和乙方需特别声明的内容(若有)详见第十条。甲方及乙方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议约定严格履行”。同日，被告(甲方)与案外人杨某(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，该房地产转让价款为700万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后90天内前往原告处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过原告转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)210万元(其中尾款2万元由原告保管)；乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款人民币490万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后5个工作日内将其交付贷款银行；乙方应于本合同第七条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户前将相应部分房价款支付甲方；交房及尾款：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后三日内向甲方支付尾款；交易过户：甲、乙双方应于2015年9月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；交易税费全部由乙方承担，甲方需在过户时书面承诺该房地产是其唯一一套住宅，若因甲方承诺不实或者不配合出具承诺，多出的税费由甲方承担。2015年5月21日，被告委托上海活石律师事务所向原告发律师函，澄清系争房屋并非其唯一一套住房，买卖合同中关于税费的约定并非被告真实意思表示，要求原告积极履行居间义务，促成被告与案外人杨某就系争房屋重要条款进行协商与修改，并将上述函件抄送案外人杨某。2015年6月29日，被告委托上海活石律师事务所再次向原告发送律师函，表明系争房屋并非原告唯一一套住房，构成重大误解，要求原告联系案外人杨某协商解除事宜，并将该律师函抄送案外人杨某。2015年7月15日至8月5日，原、被告及案外人杨某就系争房屋是否存有重大误解事宜进行协商。后被告与案外人杨某未在合同约定的期限内签订示范房屋买卖合同。又查明：2016年1月20日，本院就被告起诉原告及案外人杨某房屋买卖合同纠纷一案作出(2015)徐民四(民)初字第2754号民事判决，认定被告所称的系争房屋并非被告名下唯一住房的误解并不构成对《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的重大误解，据此驳回被告要求撤销《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的诉讼请求。2016年1月29日，本院就案外人杨某起诉被告房屋买卖合同纠纷一案作出(2015)徐民四(民)初字第2579号民事判决，认定原告、被告及案外人杨某签订的居间协议及被告与案外人杨某签订的房地产买卖合同系签约方的真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，各方均应恪守。上述协议、合同中有定金罚则的约定，案外人杨某已经按照约定支付了20万元定金，被告出具定金收据及退款时注明定金返款的形式认定定金合同已生效，故双方间的定金担保法律关系成立，双方均应恪守约定。根据被告与案外人杨某在合同中的约定，定金为担保买卖交易的顺利履行而设立，被告在收到案外人杨某支付的定金后，若被告违约不卖，则应向案外人杨某双倍返还定金，若案外人杨某违约不买，则已支付被告的定金不予返还，可见被告与案外人杨某约定的定金属于违约定金。现被告以重大误解为由不再继续履行合同，但未提供相关证据证明合同中关于税费的条款不是被告的真实意思表示，故被告拒绝履行买卖合同已构成违约，案外人杨某要求双倍返还定金，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此判决被告退还案外人杨某定金20万元，并赔偿案外人杨某定金损失20万元。上述两份判决均已生效。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告及案外人杨某签订的《房地产买卖居间协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，各方当事人均应恪守。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在原告的居间下，被告与案外人杨某签订了《房地产买卖合同》。示范文本的买卖合同之所以未签订，是因为被告的违约行为所致。因此，原告作为居间人已经促成合同成立，有权向被告收取佣金。根据本市房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，原告收取全额中介费的前提是原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。鉴于本案被告与案外人的房屋买卖行为未实际完成，原告尚未完成全部的居间工作，无权要求全额中介费，本院酌情减少佣金的数额。至于被告的辩称理由，一则在《房地产买卖居间协议》中对相关内容已用黑体标注说明，二则本院的(2015)徐民四(民)初字第2754号民事判决中已作阐述，本案不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条的规定，判决如下：李兰丽于本判决生效之日起十日内支付满懿(上海)房地产咨询有限公司佣金21000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计775元，由满懿(上海)房地产咨询有限公司负担542.5元，李兰丽负担232.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王兆根二〇一七年八月二日书记员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”