（2017）苏06民终2063号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-28
案件名称
启东市恒安物业管理有限公司与启东古德酒店有限公司、启东申龙泰富置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
启东古德酒店有限公司,启东市恒安物业管理有限公司,启东申龙泰富置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2063号上诉人（原审被告）：启东古德酒店有限公司，住所地启东市。法定代表人：杨铃烽，总经理。委托诉讼代理人：吴红兴，江苏江海明珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市。法定代表人：茅雪群，总经理。委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：启东申龙泰富置业有限公司，住所地启东市。法定代表人：徐勤飞，总经理。上诉人启东古德酒店有限公司（以下简称古德酒店）因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）、启东申龙泰富置业有限公司（以下简称申龙置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。古德酒店上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审对上诉人抗辩的案涉物业服务区域不在恒安物业公司服务范围内，恒安物业公司也未提供相应的物业管理服务不予采信错误；租赁的有关房屋的性质并不是商铺而是库房，恒安物业公司按照商铺的物业管理费标准进行收取不当；临时业主大会已经通过提前解聘恒安物业公司的决议，并限定其退出；根据权利与义务一致的原则，如果恒安物业公司未能按约提供物业管理服务或提供了很少的服务，就不应当收取物业服务费用。恒安物业公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人申龙置业公司未到庭答辩。恒安物业公司向一审法院起诉请求：1、要求古德酒店支付物业费196812元、滞纳金250000元，合计人民币446812元；2、要求申龙置业公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由古德酒店承担。一审法院认定事实：申龙置业公司系启东市申港城开发商。2010年6月26日启东市申港城业主大会、业委会（甲方）聘请恒安物业公司对启东申港城区域的物业进行管理，与恒安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要内容有：甲方将申港城委托于乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商住综合小区，名称为“申港城”，占地面积为20万平方米，建筑面积为18万平方米，委托管理年限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止；委托服务事项主要有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；物业服务费的收费标准为1、住宅：多层0.58元/月/平方米；小高层1.20元/月/平方米;独幢别墅1.60元/月/平方米;双拼别墅1.40元/月/平方米;多拼别墅1.30元/月/平方米；2、商业：1.15元/月/平方米；业主在物业公司公示收费之日起，三个月内交清物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，乙方按日加收千分之三的滞纳金。双方还就违约责任等作了约定。2013年6月19日，双方续签了《物业服务合同》，合同的主要内容除对委托管理年限约定至2014年12月31日及收费标准中增加高层1.60元/月/平方米、经营餐饮业不低于1.80外元/月/平方米外，其余未作大的更改。2014年12月23日，双方再次续签了《物业服务合同》，约定委托管理年限自2015年1月1日至2017年12月31日。2011年8月2日，启东市物价局向恒安物业公司发出启价管备〔2011〕33号价格事项备案通知书，对申港城物业管理费的上述收费标准予以登记备案。2010年7月1日起，恒安物业公司按《物业服务合同》的约定对申港城小区进行了物业管理。2012年8月22日，申龙置业公司（甲方）与启东古德贸易公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》（合同一）一份，双方约定甲方将坐落于申港城（除原定地点外另加上原工程部相邻商铺332及333号一二楼，面积4327.82平方米）具有自主产权的商铺出租给乙方，用于酒店餐厅及附属设施。租赁期限为10年，即自2012年8月22日零时起至2022年8月21日24时止。双方约定了各自的权利义务。其中就有关物业管理约定如下：乙方自行向物业管理公司交纳。2013年10月1日，申龙置业公司（甲方）与古德酒店签订了《商铺租赁合同》(合同二)一份，双方约定甲方将坐落于申港城的334及335号1、2楼的商铺出租给乙方，用于酒店餐厅及附属设施。租赁期限为10年，即自2013年10月1日零时起至2022年8月21日24时止。双方约定了各自的权利义务。其中就有关物业管理约定如下：乙方自行向物业管理公司交纳。2016年1月27日，申龙置业公司（甲方）与古德酒店（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，该合同称鉴于乙方在筹建期间，“启东古德酒店有限公司”尚未成立，所以，2012年8月22日，乙方以“启东古德贸易有限公司”名义与甲方签订了《商铺租赁合同》（合同一）；2013年10月1日，乙方与甲方又签订了《商铺租赁合同》（合同二），增加租赁面积。为便于今后合同的履行和管理，双方经过友好协商，同意将合同一和合同二合并，重新签订一份合同，即本合同。合同一和合同二作为本合同的附件用于见证、参考、内容以本合同为准。该合同约定甲方将坐落于申港城上海街315、344、331、332、333、334、335号、38号楼三层、38号楼四层（总面积4721.08平方米）的商铺出租给乙方，用于酒店餐厅及附属设施。租赁期限为12年，即自2012年8月22日零时起至2024年8月21日24时止。双方还约定了各自的权利义务。其中就有关物业管理约定如下：乙方自行向物业管理公司缴纳。古德酒店（含启东古德贸易有限公司）承租的商铺均在物业服务范围内。2014年6月13日，因古德贸易公司未履行交纳物业费的义务，恒安物业公司遂起诉来院，要求古德贸易公司给付2012年8月22日至2013年12月31日间的物业服务费81288元。一审法院经审理后，于2014年9月1日依法作出（2014）启民初字第00288号判决，判令古德贸易公司给付恒安物业公司物业服务费81288元。古德贸易公司不服该判决，上诉于南通市中级人民法院，南通市中级人民法院于2015年1月26日作出（2014）通中民终字第2538号终审判决，维持原判。2017年3月30日，恒安物业公司向一审法院提交了书面请求，撤回要求古德酒店给付2012年8月22日至2013年12月31日期间81288元物业费的诉讼请求。2016年3月29日，申龙置业公司与恒安物业公司签订了一份《物业管理协议》，该协议约定了物业管理费用由承租人承担，并直接向物业管理公司支付。同时，恒安物业公司免除申龙置业公司对物业费的连带清偿责任。一审法院认为，恒安物业公司与启东市申港城业主大会、业主委员会于2010年6月26日签订的物业服务合同虽经法院生效判决确认对全体业主不发生效力，但双方在2013年6月19日、2014年12月23日签订的物业服务合同合法有效。恒安物业公司已按合同约定向古德酒店等业主提供了公共区域的物业管理服务，古德酒店已享受了恒安物业公司提供的服务，故应按约及时向恒安物业公司交纳物业服务费。本案的争议焦点在以下三个方面。一、关于物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现恒安物业公司主张古德酒店应交纳的2014年1月1日至2014年12月31日间物业服务费为65150.904元（4721.08平方米×1.15元/月/平方米×12个月=65150.904元）；2015年1月1日至2015年12月31日间物业服务费为65150.904元（4721.08平方米×1.15元/月/平方米×12个月=65150.904元）；2016年1月1日至2016年12月31日间物业服务费为65150.904元（4721.08平方米×1.15元/月/平方米×12个月=65150.904元），总计195452.71元，一审法院予以确定。古德酒店抗辩恒安物业公司与申港城业委会于2010年6月26日签订的物业服务合同对全体业主不发生效力，不能对抗和免除其在2013年6月19日及其以后签订的合法有效物业服务合同期间内应履行的物业费给付义务。被告还抗辩案涉物业服务区域不在恒安物业公司服务范围内，恒安物业公司也未提供相应物业管理服务，但未能提供证据予以佐证，一审法院不予采信。故一审法院对恒安物业公司要求古德酒店给付2014年1月1日至2016年12月31日物业费的诉讼请求，依法予以支持。二、关于滞纳金。古德酒店认为恒安物业公司主张的滞纳金明显过高，应以银行同期贷款利率计算。一审法院认为，案涉物业服务合同约定物业费逾期不缴纳的，按每日千分之三加收滞纳金，故古德酒店应当承担不履行合同的违约责任。但恒安物业公司主张的违约金标准过高，一审法院依法予以调整，即按日万分之五加收滞纳金计算违约金。恒安物业公司主张从古德酒店逾期之日起计算至2016年12月31日止，符合法律规定，一审法院予以支持。其中，2014年滞纳金23780.08元[65150.904元×730天（2015年1月1日至2016年12月31日）×0.0005/日]，2015年滞纳金11890.04元[65150.904元×365天（2016年1月1日至2016年12月31日）×0.0005/日]，合计35670.12元，一审法院予以确认。三、关于连带清偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。虽然申龙置业公司与恒安物业公司在2016年3月29日签订的物业管理协议中约定免除其连带清偿责任，但因双方没有明确约定免除的期限，故一审法院依法认定对申龙置业公司连带清偿责任免除日的起始日为该协议签订之日，即申龙置业公司对古德酒店自2016年3月29日以前的物业费应承担连带责任，对2016年3月29日以后所欠的物业费不再承担连带清偿责任。一审法院酌定申龙置业公司承担的连带清偿责任债务范围为164000元。申龙置业公司经一审法院合法传唤未到庭，系其对自身诉讼权利的放弃，不碍一审法院在查明事实的基础上依法作出判决。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、启东古德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付启东市恒安物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费195452.71元及滞纳金35670.12元，合计231122.83元。二、启东申龙泰富置业有限公司对启东古德酒店有限公司上述债务中的164000元承担连带清偿责任。三．驳回启东市恒安物业管理有限公司对启东古德酒店有限公司、启东申龙泰富置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8002元，依法减半收取4001元，由启东市恒安物业管理有限公司负担1800元，由启东古德酒店有限公司负担2201元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为,根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，在恒安物业公司提供了物业服务的前提下，古德酒店不得仅以未享受或无需接受相关物业服务拒交物业费。本案中，古德酒店所处位置属于物业服务合同约定的范围。就小区的物业服务而言，主要针对公共区域卫生管理、公共绿化的养护管理、公共设施的运行管理、共用部分的维修养护等。共用部分的管理和利用皆与业主正常之居住生活息息相关，每个区分所有权人之间，不是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。故本案物业公司为小区公共区域及周围提供了必要的物业服务即视为对全体业主提供了物业服务。由于古德酒店从事酒店业的经营，即便其根据自身需要，对外委托其他单位从事更高标准的服务，但其作为小区区分所有权人不得以此抗辩无需常规性物业服务并拒绝承担物业服务合同约定的物业费。至于上诉人提出的恒安物业公司未提供物业服务以及服务不符合合同约定的上诉理由，因缺乏充分证据予以证实，本院不予采纳。至于上诉人提出的业委会已经解聘了恒安物业公司的上诉理由，经二审庭审询问，上诉人亦认可目前物业服务实际还是由恒安物业公司运作，故上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人提出的收费标准的问题，本院认为，古德酒店作为经营酒店的商业主体，其上诉陈述的房屋构成其经营酒店不可分割的组成部分，故原审确定的物业费并无不当。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4766元（上诉人已经预交8002元），由上诉人古德酒店负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 罗 勇审判员 季建波二〇一七年八月二日书记员 施惠惠 来自：