（2017）鄂0111民初4474号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-06
案件名称
中国地质大学与安念云排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国地质大学,安念云,安云娥
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4474号原告（反诉被告）：中国地质大学（武汉），住所地武汉市鲁磨路***号。法定代表人：王焰新。委托诉讼代理人：黎振彪、文励鹏，湖北百思得律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：安念云，男，1977年11月13日出生，汉族，住湖北省孝昌县。第三人：安云娥，女，1975年12月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。以上两被告共同委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）诉被告（反诉原告）安念云、第三人安云娥排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）的委托诉讼代理人黎振彪、文励鹏，被告（反诉原告）安念云、第三人安云娥及其共同委托诉讼代理人李术礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退其所占用的中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店；2、判令被告自2017年1月1日起，按照市场价30000元每年的标准，按日向原告支付房屋占用费，支付至实际腾退之日止；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月5日原、被告签订《中国地质大学（武汉）房屋租赁合同》约定原告将坐落于中国地质大学（武汉）北区一间面积为15.37平方米的建筑物（北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店）出租给被告，作为门面使用，期限为1年，租金为1230元/月。合同到期前，原告按照规定对所属门面进行重新招标，被告落标，双方未续签合同，但被告拒绝搬出门面。被告（反诉原告）安念云、第三人安云娥辩称并反诉诉称：本案的案由应该是租赁合同纠纷，而非排除妨碍纠纷；安念云与第三人安云娥租赁门面多年，合同每年续约，安念云、第三人安云娥享有优先续约权，被反诉人所谓的招投标违反了公开、公平、公正的原则，且存在围标、串标的违法行为，不具有法律效力；被反诉人诉请腾退门面不符合约定，也不符合交易习惯。现在第三人安云娥带着三个未成年的孩子在生活，门店是其唯一生活来源，若没有店面，则只能流落街头，安念云、第三人愿意按照市场价继续租赁门面，请求驳回原告诉请,并支持被告（反诉原告）安念云如下诉求：1、确认反诉人、第三人对位于中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店享有优先承租权，判令被反诉人按照市场中标价格继续与反诉人、第三人签订租赁合同；2、如被反诉人不能履行第一项诉请，则判令被反诉人补偿反诉人、第三人转让费、装饰装修等损失人民币50000元（具体以评估、鉴定为准）；3、本案的反诉费用及其他费用全部由被反诉人承担。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，安念云(乙方)与中国地质大学（武汉）(甲方)签订《中国地质大学（武汉）房屋租赁合同（住宅及门面）》，合同约定：甲方将坐落于武汉市中国地质大学北区的面积为15.37平方米的建筑物壹间出租给乙方，作为门面使用，经营水果；租赁期限为壹年，从2016年1月1日起将房屋交付乙方使用，至2016年12月31日收回，租赁期满，双方租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方；任何一方若有意续租，应在租赁期满前，提前1个月向对方提出续租已向，并续签租赁合同；房屋每月租金1230元，全年共计14755元；乙方若自愿对房屋进行内部装修、盖章，应向甲方提出书面申请，载明装修改造内容和施工安排，经甲方书面同意方可实施，若无特别约定，乙方装修、改造费用在退房时不予退还或补偿；乙方退房时，经甲方同意实施的房屋装修、改造部分，必须保持完整，不得擅自拆毁、破坏，如无特别约定，装修、改造费用不得向甲方或下一承租户提出补偿要求；乙方逾期退房，继续侵占房屋的，除应参照本合同确定的租金标准向甲方缴纳房屋占用费以外，还应按照租金标准的1%按日向甲方支付赔偿金。合同签定后，安念云通过危文淑将全年的租金14755元支付给中国地质大学（武汉）。2016年12月27日，中国地质大学（武汉）发布“经营性用房出租（一期）公开招租”项目评标结果公示，安念云承租的门面由“东湖生态旅游风景区一阳水果销售部”中标，安念云未中标。租赁期满后，中国地质大学（武汉）通知安念云退出承租门面，安念云拒绝腾退。另查明，2010年12月30日，安云娥（乙方）与危文淑（甲方）签订《门面租赁协议》，协议约定乙方租用甲方在中国地质大学北区的一处门面，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，门面租金为15000元。2011年11月17日安云娥成立“武汉东湖生态旅游风景区安云娥副食店”，经营地址为东湖生态旅游风景区地大北校区3号门面，2012年8月1日经核准注销。2012年10月9日安云娥成立“武汉东湖生态旅游风景区四季花奶茶店”，经营地址为东湖生态旅游风景区地大北校区3号门面，2014年9月25日经核准注销。2014年12月13日安念云成立“武汉市洪山区果真好水果店”，经营地址为武汉市洪山区鲁磨路中国地质大学校区北区3号门面。2015年6月26日，安念云（乙方）与危文淑（甲方）签订《门面租借协议》，协议约定甲方租赁中国地质大学（武汉）第三间门面房，甲方因经营项目没有最终确定，故暂租给安念云经营，租借协议期限系一年。以上事实，有本案当事人的当庭陈述、《中国地质大学（武汉）房屋租赁合同（住宅及门面）》、付款交易凭证、《经营性用房出租（一期）公开招租项目评标结果公示》、安云娥与危文淑签订《门面租赁协议》、安念云与危文淑签订《门面租借协议》、武汉东湖生态旅游风景区安云娥副食店工商登记信息、武汉东湖生态旅游风景区四季花奶茶店工商登记信息、武汉市洪山区果真好水果店工商登记信息等证据证实。本院认为：安念云与中国地质大学（武汉）签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方应依约履行各自的权利义务。根据安念云与中国地质大学（武汉）签订的租赁合同，双方约定租赁期限为壹年，租赁合同届满后租赁关系自动解除，2016年12月31日租赁期限届满，中国地质大学（武汉）有权收回租赁房屋，而安念云拒绝搬出租赁房屋的行为属于无权占有他人房屋的行为，故对中国地质大学（武汉）要求“安念云从中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店腾退”的本诉请求本院依法予以支持。对于无权占用行为，安念云应支付相应的房屋占用费。该房屋占用费，本院酌情按照每月1230元进行计算，计算公式为：1230元÷30天×天数，从2017年1月1日至实际腾退之日止。安念云及安云娥辩称并反诉称本案的案由应该是租赁合同纠纷，而非排除妨碍纠纷。本案中，安念云与中国地质大学（武汉）之间的租赁合同已经自动解除，双方不存在租赁关系，故本案的案由应该是排除妨害纠纷。安念云及安云娥还辩称其租赁门面多年，合同每年续约，因此享有优先续约权，中国地质大学（武汉）的招投标违反了公开、公平、公正的原则，且存在围标、串标的违法行为，不具有法律效力，中国地质大学（武汉）诉请腾退门面不符合约定，也不符合交易习惯。本案中，中国地质大学（武汉）在招标过程中是否存在违法行为，并非本案的审理范围，本案不予处理。双方签订的租赁合同未约定优先续约权，同时我国并无优先承租权的法律规定，安念云认为其享有优先承租权即无法律支持，也无合同约定，故对安念云的“确认反诉人、第三人对位于中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店享有优先承租权，判令被反诉人按照市场中标价格继续与反诉人、第三人签订租赁合同”的反诉请求，本院不予支持。对安念云关于“判令被反诉人补偿反诉人、第三人转让费、装饰装修等损失人民币50000元”的反诉请求,本案中，双方签订的租赁合同明确约定“装修、改造费用不得向甲方或下一承租户提出补偿要求”，故对安念云的该项反诉请求本院不予支持。安云娥认为，该店铺系其与安念云合伙经营，且最先由其租赁店铺、装修等，门店是其唯一生活来源，因此应该获得补偿。本案中，最后一份租赁合同是由安念云与中国地质大学（武汉）签订，且开设的店铺也是以安念云作为经营者的“武汉市洪山区果真好水果店”，且安念云与中国地质大学（武汉）签订的租赁合同期限已届满，合同已解除，故安云娥的请求没有事实和法律依据，本院不予认可。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安念云于本判决生效之日起十五日内将中国地质大学（武汉）北区生活服务中心大楼一层西侧3号门店腾退给原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）；二、被告（反诉原告）安念云于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）支付房屋占用费（1230元÷30天×天数，从2017年1月1日计算至本判决确定的腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）中国地质大学（武汉）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）安念云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费中，本诉案件受理费100元，反诉案件受理费525元，合计625元，由被告（反诉原告）安念云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 杨洁二〇一七年八月二日书记员 肖颖 来源：百度“”