（2017）豫03民终3277号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-22
案件名称
恒大地产集团洛阳有限公司、邱保霞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
恒大地产集团洛阳有限公司,邱保霞,金碧物业有限公司洛阳分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3277号上诉人（原审被告）：恒大地产集团洛阳有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区中州东路69号166幢101。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司职工。被上诉人（原审原告）：邱保霞，女，1971年9月13日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。原审第三人：金碧物业有限公司洛阳分公司，住所地洛阳市瀍河回族区中州东路69号恒大绿洲综合楼301室。负责人：贺勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王攀，该公司员工。上诉人恒大地产集团洛阳有限公司(以下简称恒大地��洛阳公司)因与被上诉人邱保霞，原审第三人金碧物业有限公司洛阳分公司（以下简称金碧洛阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2016）豫0304民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大地产洛阳公司的委托诉讼代理人陈辉，被上诉人邱保霞，原审第三人金碧洛阳分公司的委托诉讼代理人王攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产洛阳公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.一、二审诉讼费由邱保霞承担。事实和理由：1.一审判决事实认定不清，自相矛盾。在房屋是否存在质量问题上，一审判决含糊其辞，避重就轻。在通知交房问题上，一审判决更是无视事实，有失公平。在诉讼时效上，一审判决论证乏力，有悖常理。2.邱保霞违背诚实信原则，一审判决却使其从违约行为中获利。邱保霞本应在2011年4月收房，但却在2016年10月才收房，其构成违约。邱保霞拿空置近六年的房屋照片主张房屋存在质量问题，索要巨额违约金，有失公平。邱保霞辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，其对本案起诉未超过诉讼时效。被上诉人合法处置自己的房屋，与恒大地产洛阳公司无关。金碧洛阳分公司述称，邱保霞起诉的是商品房预售合同纠纷，该案与我公司无关，同意一审判决。邱保霞向一审法院起诉请求：1.依法判令恒大地产洛阳公司支付自2010年12月31日至2016年10月21日的延期交房违约金共计138029.802元；2.依法判决2016年10月21日前邱保霞缴纳的物业费6697.60元由恒大地产洛阳公司承担；3.依法判决恒大地产洛阳公司规范管理地面停车位，维护邱保霞的合法使用权；4.本案诉讼费用由恒大地产洛阳公司承担。一审法院认定事实：1.邱保霞与恒大地产洛阳公司于2009年10月13日签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0045460），约定邱保霞以银行按揭贷款方式购买恒大地产洛阳公司开发的位于洛阳市××城市东××（××东路南侧）恒大绿洲D1幢4单元4-402号房产一套，预测建筑面积共133.94平方米，每平米方单价4858.72元，总金额650777元；约定邱保霞所购买房产为期房，恒大地产洛阳公司最迟于2010年12月31日以毛坯房交付；约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并由买受人签收《准予入住通知书》，该签收视为房屋交付的标志”。商品房达到交付使用条件时，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。通知的约定，出卖人按照买受人所提供的通信地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2010年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。2.恒大地产洛阳公司分别于2009年10月9日和2010年12月31日出具的金额分别为26.0777万元和39万元的《销售不动产统一发票》，显示邱保霞已经按照合同约定支付了全部购房款650777元。3.到合同约定交房日期2010年12月31日时，恒大地产洛阳公司通知邱保霞延期三个月交房即2011年4月1日。4.恒大地产洛阳公司于2013年9月28日通过电话通知邱保霞收房，有电话录音。邱保霞提供的关于要求交付房屋和支付延期违约金的函，显示2011年3月31日，恒大地产洛阳公司通知交房时，邱保霞发现房屋未达到合同约定的交付标准，玻璃等不符合约定，次卧和厨房房屋漏水，主卧屋顶有50×50厘米的大洞等问题，买方说等维修后再通知买方交付房屋。但��直到2016年5月卖方都没有通知。买方同时表示，鉴于恒大地产洛阳公司愿意正面解决问题，买方愿意就违约金数额作出让步，可自2011年1月1日起计算至2013年10月31日，共计1034天，延期交房违约金共计为67292元。5.收楼办理流程表显示邱保霞于2016年10月21日签收。6.金碧洛阳分公司收费收据显示收款时间为2016年10月21日，收取2011年4月至2016年10月的垃圾处理费134元，2011年10月至2016年10月的物业服务费6563元，共计6697元。物业费的缴纳标准是一个月每平方0.8元，自2011年10月开始收取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。邱保霞与恒大地产洛阳公司之间签订《商品房预售合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履��自己的义务。邱保霞依约履行了合同约定的全部义务，恒大地产洛阳公司未能按约如期交付房屋属于违约行为，应当承当相应的违约责任，赔偿邱保霞因恒大地产洛阳公司违约导致的经济损失。关于违约金双方在《商品房预售合同》中有明确约定，恒大地产洛阳公司应该按照约定，按日向邱保霞支付已交房款万分之一的违约金，即650777元的万分之一。关于收房时间，购房合同约定的交房时间是2010年12月31日，约定通知方式是卖方向买方提供地址发信函。邱保霞实际收房时间是2016年10月21日，恒大地产洛阳公司有证据的通知交房时间是2013年9月28日，原告也认可可以计算违约金自2011年1月1日起到2013年9月28日止，综合起来，一审法院认为违约金计算时间自2011年1月1日起到2013年9月28日止较为合适，因此逾期天数为1001天。关于诉讼时效问题，因邱保霞实际接收房屋是2016年10月21日，之前也一直找恒大地产洛阳公司方协商交房事宜，因此其辩称邱保霞起诉超过诉讼时效，一审法院依法不予采信。关于邱保霞诉请返还物业费问题，因不属于房屋买卖合同纠纷内容，邱保霞证据不足，一审法院不予支持。关于诉请恒大地产洛阳公司规范管理地面停车位问题，因不属于房屋买卖合同纠纷内容，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、恒大地产洛阳公司支付邱保霞违约金65143元（650777元×0.0001×1001天），于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回邱保霞的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定���加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3195元，邱保霞负担1765元，恒大地产洛阳公司负担1430元。本院二审期间，恒大地产洛阳公司向本院提交一份编号为D4100439943不动产权证书，拟证明邱保霞已经将涉案房屋转让给李忠军，也证明房屋符合交房条件。邱保霞认可其真实性，但与本案无关。对此，本院认可邱保霞的意见，涉案房屋转让与本案没有关联性。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，恒大地产洛阳公司与邱保霞签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。邱保霞依照上述合同付清购房款650777元，恒大地产洛阳公司未按约定的2010年12月31日交付房屋，其应当承担每日向邱保霞支付已交房款万分之一的违约责任。关于逾期天数，合同约定卖方应当书面通知邱保霞接收房屋，但是恒大地产洛阳公司仅有2013年9月28日的电话通知，一审法院综合恒大地产洛阳公司的证据和邱保霞的意见，认定从2011年11月1日起至2013年9月28日止共1001天，并无不妥。据此，一审法院判决恒大地产洛阳公司支付邱保霞违约金65143元正确，本院予以维持。关于诉讼时效问题，根据多位证人的证言及其他证据，可以证明邱保霞一直向恒大地产洛阳公司主张违约责任，所以，恒大地产洛阳公司关于本案起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，恒大地产洛阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由恒大地产集团洛阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王春峰审判员 姬秋萍审判员 范振洋二〇一七年八月二日书记员 麻琳娜 微信公众号“”