（2017）内0722民初1352号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-28
案件名称
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司与高冬雪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司,高冬雪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0722民初1352号原告:阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司，住所地：内蒙古自治区呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗尼尔基镇纳景名都小区。法定代表人：曲殿林，职务：经理。被告：高冬雪，女，1989年11月26日，汉族，住内蒙古自治区。委托代理人：李宏伟（高冬雪丈夫），男，1985年7月14日，汉族，住内蒙古自治区.。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司诉被告高冬雪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人曲殿林、被告高冬雪及其委托代理人李宏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司向本院提出诉讼请求：被告给付住宅物业费1778元，管道清淤费540元，亮化照明费360元，生活垃圾清运费180元，违约金1029元，共计：3887元，并承担起诉费。事实与理由：莫旗纳景名都小区物业服务工作由阿荣旗天顺物业服务有限公司莫旗分公司服务。被告在纳景名都一期有住宅即11#2-201室，2013年12月3日至今一直未交物业费、管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾清运费。依据呼发改费字[2010]863文件：二类小区住宅物业费为0.48元/平米.月。2014年1月1日至2016年12月末，被告应交物业费：102.9㎡×0.48元/平米、月×36个月=/1778元；应交管道清淤费：15元/月×36个月=540元；应交亮化照明费：10元/月×36个月=360元；应交生活垃圾清运费：5元/月×36个月=180元；四项合计：2858元。按《物业管理服务委托合同》第二十二条约定：从逾期之日起交纳日违约金3‰，应收违约金1029元。被告高冬雪辩称，原告认为自己是二类小区，只能证明有资历，不能证明提供了相应的服务，被告居住的小区是有二类小区的条件，但是被告的服务没有达到二类小区的服务标准，却按二类小区标准收费。现在被告也是想对得到服务的部分交物业费，而不是按原告的收费标准交费。原告对于楼外区域、楼外墙及楼内公共设施的服务不到位，存在安全隐患。小区没有消防设施，还经常停水停电，公共部分的隐患侵犯了被告的合法权益。如果原告的服务到位，被告愿意交物业费。业主委员会的选举被告不知情，业主委员会不是经过民主程序产生，系物业公司指定，严重违反《物业管理条例》，被告不承认业主委员会，业主委员会不能代表被告；按照规定每两年需对物业进行评定，但原告从未开展过服务满意率调查。本院经审理认定事实如下：被告系莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都住宅小区业主，原告负责该住宅小区的物业管理服务工作，并实际向该小区提供了物业服务。被告从2013年12月3日至2016年12月末未向原告交付物业管理等相关费用。现原告诉至本院要求被告给付物业管理费1778元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、生活垃圾清运费180元、违约金1029元，共计3887元。原告对上述主张提供了《业主临时管理规约》一份、承诺书一份、商品房买卖合同第十四条、前期物业管理服务合同一份、交钥匙通知单二份、呼伦贝尔市物业服务收费管理办法服务标准及收费项目一份、内蒙古自治区物业服务收费管理办法一份、物业管理服务委托合同一份、2012年和2013年被告交纳物业费的收据二份、公司营业执照复印件一份、资质证书复印件一份。被告对上述证据的质证意见是，交费票据是买房时开发商要求缴纳物业费后才能拿钥匙所以才交钱的；商品房买卖合同是被告在买房时签订的，原告承诺提供二类小区服务，但实际上原告的服务没有达到二类小区服务标准；商品房买卖合同和临时管理规约及前期物业合同无法证明原告的服务达到标准；对两份交钥匙通知单没有异议；承诺书上面是被告丈夫李宏伟本人签字；物业管理服务委托合同中业主委员会的成立被告不知情，也没有参加业主委员会的选举，业主委员会和原告签订的合同不能代表被告，对被告没有效力；物业管理服务委托合同上有涂抹痕迹，无法确定是签署前还是签署后涂抹；两份管理办法证明了物业服务合同中关于二类小区服务标准的约定不全面；对营业执照和资质证书的真实性没有异议，但无法证明服务质量达到二类小区服务标准。被告对其抗辩主张提供了照片50张、视频一段。原告对上述证据质证意见是，照片没有得到相关机构的认证，不知道是哪里的照片，如果作为证据要到住建局投诉反映，由住建局物业办予以认定，该证据没有有效性；楼道问题是需要业主委员会报修，照片没有有效的认定；责任主体不清，脏水井盖等是开发商维修，是物业管理区域以外的。本院对上述证据的认证意见是：原告提供的证据能够证实，物业管理的服务内容、权利、义务、收费项目及标准，本院对该证据真实性及证明的内容予以认定采信。对被告提供的证据，本院审理认为，仅凭一组照片及视频不足以认定被告所主张事实客观存在。若确有问题，可向业主委员会或相关部门寻求解决，所以，对被告提供的证据所证明的问题不予认定支持。本院认为，原告作为物业管理服务部门，应按合同约定和相关法律规定提供物业管理和服务，发现问题及时处理解决。根据物业管理服务委托合同的约定，业主应按时向物业管理部门交付相关物业管理费用。而被告以原告的服务不到位，业主委员会没有经过民主程序产生，认为业主委员会和原告签订的物业管理服务委托合同是无效的为由，认为原告应减收被告的物业费。对此，本院审理认为，原告作为物业服务部门，已按照合同约定，提供了相关的物业管理服务，对于被告抗辩公共设施不健全、损坏严重，原告服务不到位，部分收费不合理，业主委员会与原告签订的物业管理服务委托合同是无效的等等，被告仅提供了一些照片及视频，此证据不足以证实被告主张完全成立。即便是原告在物业管理服务中存在一些瑕疵，被告作为业主，也不能完全拒绝交付物业管理费，对存在的问题可通过业主委员会协商解决。对于未与原告签订合同问题，由于物业管理委托合同是原告与业主委员会所签订，其业主委员会的行为是代表全体业主行为，而且本院也向莫力达瓦达斡尔族自治旗住房和城乡建设局物业股调取了莫力达瓦达斡尔族自治旗纳景名都小区业主委员会备案表，与被告签订合同的业主委员会的委员，是在住房和城乡建设局物业股有备案的，业主委员会是代表全体业主与物业公司签订合同的，所以，对于被告抗辩未与原告签订物业服务合同的主张不予认定支持，被告应按合同约定履行合同义务，给付原告物业管理费等。按照原告与业主委员会签订的”物业管理服务委托合同”第十四条的规定，对原告主张的各项收费标准及数额请求，本院予以支持。但原告收取物业服务费应当遵循合理、公开及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门制定物业收费办法，在物业服务合同中约定。因此，诉讼中，原告放弃了违约金的请求。所以，被告应给付原告物业费1778.1元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计2858.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由的规定，判决如下：被告高冬雪在本判决生效后十日内给付原告天顺物业服务有限公司莫旗分公司物业管理费1778.1元、管道清淤费540元、亮化照明费360元、垃圾清运费180元，共计2858.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高冬雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 黄秀娟二〇一七年八月二日书记员 李鑫萍 来源：