（2017）沪0115民初18441号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-03
案件名称
涂沧海、何一康与张健健房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂沧海,何一康,张健健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初18441号原告(反诉被告)：涂沧海，男，1949年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：何一康，女，1955年12月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：涂沧海(系原告何一康的丈夫)。被告(反诉原告)：张健健，男，1981年7月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：奚英，江苏同益大地律师事务所律师。原告涂沧海、何一康与被告张健健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，被告张健健于2017年5月3日向本院提出反诉，本院经审查后决定受理。本案依法适用简易程序，于2017年5月3日、2017年5月31日公开开庭进行了审理。两次开庭原告(反诉被告、即何一康的委托诉讼代理人)涂沧海、被告(反诉原告)张健健的委托诉讼代理人奚英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂沧海、何一康向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房尾款人民币31,150元；2.判令被告向原告支付从2017年2月10日起暂计至2017年5月3日止的违约金1,292.73元(以31,150元为基数，按每日万分之五计算，要求计算至实际付款之日止)；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月29日，原告(甲方)与被告(乙方)就位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称张杨路房屋)的售买，签订了《上海市房地产买卖合同》。当天，被告写下付款承诺书，确认原告在房屋交付后将原住房内的户籍迁入之日，即向原告支付购房尾款13万元整。2016年12月9日，被告用于购房的二期付款320万元(其中银行贷款金额311万元)转入原告账户，购房款仅剩13万元尾款未付。2016年12月17日，在中介主持下，双方顺利进行房屋交接(中介提出待尾款付清后再开具交割单，交割当日，中介在微信群里做了确认)。随后，原告根据合同中关于合同签订后150天之内申请办理户籍迁移手续的规定，开始着手准备相关材料，并于2017年1月23日前往洋泾派出所递交了办理户籍迁出手续的申请，取得了《受理回执单》。2017年2月9日，迁移手续在规定的15个工作日期限内办结，户籍迁出。2017年2月10日，原告敦促被告全额支付购房尾款13万元。被告在查看了原告的户籍迁出证明后，先后支付了98,850元，即擅自以原告违约为由，将剩余款项31,150元作为所谓的“原告违约金”予以截留，并声称全部购房款项已支付完毕。原告当即提出异议。几经交涉，被告仍拒绝支付。原告认为，被告故意违背承诺，已经侵害了原告的利益。原告为维护自身利益，特向贵院提出诉讼，请求判如所请。被告张健健辩称，被告无需支付原告剩余购房尾款31,150元，因原告未按合同约定履行户口迁出义务，逾期14天，应支付违约金31,150元(合同价格445万元×万分之五×14天)，被告已向原告说明，该款直接从应付房款中抵扣，无需另行支付。因本案原告未向被告另行支付31,150元且明确拒绝支付，如被告无权行使抵销权，也有权行使抗辩权，在原告未按约支付违约金前，可以拒绝履行支付剩余房款的义务。因付款时间尚未确定，故原告的第二项诉讼请求不能成立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告(反诉原告)张健健向本院提出反诉请求：1.反诉被告涂沧海、何一康向反诉原告张健健支付赔偿金31,150元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月29日，反诉原告张健健向反诉被告涂沧海、何一康购买张杨路房屋，双方签署了《上海市房地产买卖合同》，后反诉原告均按合同约定时间提前完成房屋过户手续，履行了付款义务，但反诉被告涂沧海、何一康未按合同约定期限完成张杨路房屋内的户口迁出，逾期时间为14天，应按合同约定“每逾期一日，按房地产转让价款的万分之五”向反诉原告支付赔偿金，现因反诉被告罔顾事实提起诉讼，故反诉原告迫不得已提出反诉，请求法院判如所请。原告(反诉被告)涂沧海、何一康就反诉辩称，不同意被告(反诉原告)张健健的反诉请求。反诉原告是故意回避和曲解合同条款。反诉原告在反诉状中称反诉被告户口延期迁移14天，故根据相关违约条款向反诉被告要求赔偿违约金的理由不成立。反诉原告在反诉状中没有列明依据的合同条款，整篇诉状也没有列明反诉被告违约的依据。反诉原告所称的逾期14天是子虚乌有，反诉原告应将合同原文引用，再根据实际情况判定是否违约，反诉原告是武断的提出反诉被告违约的结论。“申请办理户口迁出手续”与“户口迁出”两种表达不能混淆。网签合同补充条款明确写明房屋卖出方承诺于签订合同150日内向房屋所在地派出所办理户口迁出手续，在同一合同“特别告知”中双方还约定由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任，该合同中表述的是及时迁出户口而不是办理迁出户口手续，可见办理迁出户口手续与迁出户口是两回事情。反诉原告曾经对反诉被告提出所谓的办理手续就是迁出，但反诉被告在微信中进行了解释，实际上申请办理户口迁出与实际迁出户口不可能同时办理同时发生，合同不能对两个不同时间点的事项进行制约。双方在中介公司签订的合同中明确写明签订合同150天内户口迁出，而非网签合同中表述的150天内办理申请户口迁出手续，户口迁出手续与户口实际迁出是用不同的文字来表达不同的事情。综上，反诉原告要求反诉被告赔偿的理由并不成立。另外，反诉原告主张的违约金过高，要求法院根据对等原则予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并认定如下事实：2016年8月29日，涂沧海、何一康(卖售人，甲方)与张健健(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由张健健购买涂沧海、何一康所有的张杨路房屋，房屋总价款为445万元等，该合同补充条款(一)3约定：“甲方承诺于签订本合同后150日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。”在双方之前在中介公司签订的《房屋买卖合同》中，双方约定房屋总价款为813万元，上下家对户口迁出的约定为：“若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后150天内，将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。”2016年8月29日，张健健出具《承诺书》，约定了付款方式为：签订买卖合同支付160万元(含已付40万元)、9月30日支付80万元、10月31日支付240万元、12月31日支付320万元、甲方户口迁出日支付尾款13万元。2016年11月21日，上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至张健健名下。2016年12月8日，张健健依约将房价款320万元支付给涂沧海、何一康，尚余13万元尾款未付。2017年1月23日，涂沧海等向派出所申请办理户口迁出手续，2017年2月9日，户口实际迁出。后张健健支付了涂沧海购房尾款共计98,850元。因张健健认为涂沧海、何一康存在违约行为，剩余31,150元系迟延迁移户口的违约金，故该31,150元未支付。本院认为，依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应严格遵守。现张杨路房屋已登记至张健健名下，双方也已经办理了交房手续，张健健应依约支付涂沧海、何一康购房尾款。如涂沧海、何一康在合同履行过程中有违约行为，则亦应承担违约责任。本案中，双方的争议焦点为网签合同中约定的“甲方承诺于签订本合同后150日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)迁出手续”中的“办理原有户口(若有)迁出手续”的具体含义。涂沧海、何一康认为该“迁出手续”是指“申请办理户口迁出手续”，涂沧海、何一康在签订合同后150日内向公安机关申请办理了户口迁移手续，故不存在违约行为，张健健则认为该条款中的“迁出手续”是指“户口实际迁出”，因涂沧海、何一康等的户口直至2017年2月9日方迁出，故应承担违约责任。对此本院认为，该条款中的“户口迁出手续”确实会产生两种不同理解，在合同条款有两种以上不同理解时，应探究当事人签订该合同时的真实意思表示。本案中，双方除签订过户所用的《上海市房地产买卖合同》外，在房屋中介处另签订有一份《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不因双方签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》而失去效力，该《房屋买卖合同》中有关户口迁移的条款可作为理解网签合同中有关“户口迁移手续”表述的重要参照，在《房屋买卖合同》中，双方已明确卖方需在150日内将原有户口迁出，否则，需承担相应的违约责任。可见双方签订《上海市房地产买卖合同》时的“户口迁出手续”应是指“户口实际迁出”。双方在合同中约定的户口迁移时间长达150天，涂沧海、何一康应自合同签订之日起即着手进行户口迁移的相关准备，然自《上海市房地产买卖合同》签订150日后，涂沧海、何一康仍未将户口迁出，显属违约，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，本院依法调整为按每天200元计算，即涂沧海、何一康需支付张健健逾期迁出户口违约金2,800元。因涂沧海、何一康存在逾期迁出户口的情形，需支付张健健违约金，故张健健依照双方合同约定扣留了部分购房尾款，并非无理由拒付，涂沧海、何一康现要求张健健支付违约金，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张健健应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)涂沧海、何一康购房尾款31,150元；二、原告(反诉被告)涂沧海、何一康应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张健健逾期迁移户口违约金2,800元。本诉案件受理费585元，减半收取计292.50元，由本诉被告(反诉原告)张健健负担。反诉案件受理费289.50元，本诉被告(反诉原告)张健健负担264.50元，本诉原告(反诉被告)涂沧海、何一康负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张倩晗二〇一七年八月二日书记员 沈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”