（2017）闽0103民初67号

裁判日期: 2017-08-02

公开日期: 2017-11-15

案件名称

宋高宇、宋建武等与万象（福建）置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋高宇,宋建武,万象（福建）置业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书（2017）闽0103民初67号原告：宋高宇，男，1997年2月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，原告：宋建武，男，1966年10月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，上列原告共同委托诉讼代理人：陈希、林威，福建汇德律师事务所律师。被告：万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路691号负一层，统一社会信用代码913501007463930820。法定代表人：黄振明，董事长。委托诉讼代理人：王婷婷，北京大成（福州）律师事务所律师。原告宋高宇、宋建武与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋高宇、宋建武的委托诉讼代理人林威，被告万象置业公司的委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋高宇、宋建武向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并向原告返还其非法侵占的福州市台江区XX路XX号XX广场XX层XX铺位商铺（面积为12.24平方米）；2、判令被告向原告赔偿自2015年9月1日起至其向原告返还讼争商铺之日止的占用费（按每平方米200元/月计算，暂计至2016年10月26日止为33945.6元）；3、由被告承担本案的诉讼、评估费用。事实和理由：2005年3月8日，其与福建万象城物业管理有限公司签订《房屋委托出租协议书》。其将坐落于福州市台江区XX路XX号XX广场XX层XX商铺委托福建万象城物业管理有限公司代理出租，期限10年，自2005年9月1日起至2015年8月31日止。2006年12月31日福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司与其签订三方《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司将上述《房屋委托出租协议书》的权利、义务转让给福建泛华房地产开发有限公司，其同意上述转让。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为被告万象（福建）置业发展有限公司（此前法院系列生效判决已查明该事实）。此后，委托出租的权利、义务由被告承继。2012年1月4日，原告完成讼争商铺的房屋所有权登记。2015年8月31日，原、被告的委托出租期满终止。委托期满前，其等业主与被告协商续租事宜。但被告提出的续租方案是月租金80元/平方米，后又降至年租金为购房款总价款的6%，计算下来月租金不足70元/平方米，比10年前的租金还低，也远低于周边商铺，显失公平，故双方无法达成续租。委托期满后，原告根据《房屋委托出租协议书》第六条第3款“甲方保留产权并自行决定处理方式”的规定，决定收回讼争商铺自营。被告却一再制造障碍，继续非法侵占。其多次以各种方式与被告交涉，包括两次律师函告，要求被告归还讼争商铺并支付占用费，但均未得到解决。依据《物权法》规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现双方之间的委托出租协议已经届满，其明确表示收铺自营，被告继续非法侵占讼争商铺的行为侵犯了其的合法权益，给其造成了巨大损失。现其为维护自身合法的权益，依法提起上述诉讼。诉讼中原告表示对占用费不申请评估。被告万象置业公司辩称：1、被告已向原告发出了《关于交铺的通知》，告知原告可前往XX广场收铺。被告不存在占用讼争商铺的事实，原告亦未能举证证明被告有占用讼争商铺的事实。理由：被告曾多次通知原告就讼争商铺确定新的商铺运行方案，以减轻讼争商铺空置造成的损失，原告始终未予确定。并且被告已向原告发出《关于交铺的通知》，告知原告讼争商铺因租期届满已处于腾空状态，原告可前往XX广场收铺。因此，被告不存在占用讼争商铺的事实。2、原告要求被告自2016年9月1日起按其单方所提出的每月每平方米200元的标准支付讼争的占用费，缺乏事实及法律依据。3、被告已将讼争商铺腾空，原告可持相关资料接收商铺。4、被告自2016年9月1日起按《房屋委托出租协议书》的约定（即购房总价款的9%）向原告支付了2016年9月至12月的费用。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现就本案查明的事实及有争议的证据分别认定如下：经审理查明：2005年3月8日，以原告为甲方，福建万象城物业管理有限公司为乙方，双方签订《房屋委托出租协议书》。该协议书主要内容约定：第一条委托出租标的物。1、甲方同意将其于2005年3月8日向福建泛华房地产开发有限公司购买的坐落于福建省福州市台江区XX路XX号“XX”XX层XX商铺（以下简称讼争商铺），全权委托乙方代理出租。2、标的物暂测建筑面积为12.20平方米（实际面积以福州市房地产管理局测量颁发的产权证为准），购房总价暂以甲方与福建泛华房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》人民币壹拾玖万叁仟玖佰陆拾捌元整为准，购房总价若因实测面积而有增减则按实际金额计算租金。第二条委托出租期限。甲方委托乙方代理出租标的物的期限为十年（从乙方接收委托标的物之日起计算）。第三条租金计算及支付。从乙方接收标的物起五年内，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的7%，即2005年9月1日起至2010年8月31日，暂定为13578元/年，从乙方接收标的物起五年后到十年内间，每一年租金总额为甲方实际购房总价款的9%即2010年9月1日起至2015年8月31日止，暂定为17457元/年。乙方承诺确保委托出租的标的物在委托期内支付给甲方的租金标准为按年租金计算。即自起租计算起点起，乙方应在每3个月的前五日向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%。第四条出租方的变更（略）。第五条双方的其他权利和义务……其中第6点乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费，委托期满后若未续租，甲方应按政府有关规定向物业管理公司支付物业费。第六条委托期满的处理。委托期满双方可采用下列方式之一处理：……其中第3点甲方保留产权并自行决定处理方式。该协议还约定了争议解决方式、违约责任等条款。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司、福建泛华房地产开发有限公司及原告三方签订《协议书》，约定将福建万象城物业管理有限公司在上述《房屋委托出租协议书》中的权利、义务一并转让给福建泛华房地产开发有限公司。2010年11月11日，福建泛华房地产开发有限公司变更为万象（福建）置业发展有限公司。2015年7月，原告等业主委托福建名仕律师事务所律师向被告发出《律师函》，该函主要内容为：“XX业主为了更好地经营管理其所有的万象商铺，分别委托贵司对各自所有的商铺进行整体出租……。我方XX业主与贵公司所签订的《房屋委托出租协议书》业已到期或者即将到期，现就续约事宜尚未达成一致意见。业主意见一致明确：一、如果租金仍旧为每平方米80元，则我们业主明确拒绝贵司提出的续签协议方案并有权按照《房屋委托出租协议书》的约定，在协议到期后收回所有之商铺；二、如租金标准符合如下方案，则尚有委托贵司续租之协商的可能……（二）四楼商铺出租租金每平方米不得低于200元（不包含贵司应收取的物业管理费等相关费用）。三、如贵司未能按照上述二中的方案与我方业主就商铺租金进行协商并达成一致意见，并于《房屋委托出租协议书》到期之日如期交还商铺，则我方有权自协议到期之日起，要求贵司按照上述二中方案支付商铺租金直到贵司交还商铺之日止”。2015年8月31日，讼争《房屋委托出租协议书》期限届满后，被告继续向原告支付使用费至2016年12月止，2017年1月起被告停付使用费。2017年3月7日被告向原告发出《关于交铺的通知》，该通知主要内容为:你的商铺已处于腾空状态，请你务必于2017年3月10日前至XX广场“四层业主交接中心”办理收铺手续，若你逾期未前往办理收铺的，由此带来的不利后果将由你承担。并附XX广场讼争铺位腾空的照片。现原告向本院提起上述诉讼，要求被告返还讼争商铺及支付占用费等。诉讼中本院召集双方前往XX广场查勘，讼争商铺已经腾空。原告对查勘的现场现状没有异议。现原被告均确认商铺具体位置以讼争铺位产权证以及商品房买卖合同上所附的图纸为准。现就原被告双方争议的证据认定如下：1、原告提供证据《告知函》，以证明被告设置苛刻的条件，阻挠原告收铺。该《告知函》主要内容是“您委托我司代为租赁的铺位，因2015年9月1日起委托租赁期限届满，故我司自委托期满后将不再向您支付租金……。为此请您自2015年9月1日起按每月46元/平方米的标准向我司按年支付物业管理费，并于委托期满后一个月内向我司支付首年物业管理费。如果您按上述标准支付了首年物业管理费，请您本人携带身份证原件、产权证原件与我司共同确认所属铺位的方位，然后我司将铺位归还给您，并签署由您自营的确认书……”。被告提出该函不是其公司发出的，不予认可。本院认为。本案讼争《房屋委托出租协议书》于2015年8月31日届满后，原被告双方仍按原协议继续履行，因此不存在被告要求原告在委托期满后一个月内向其支付物业费以及共同确认所属铺位方位的事实。此外该函件无原件，且亦未盖有公章。该函件虽然没有落款时间，但从该函件内容来看，可以认定该函件发出的时间是在2015年9月1日之前，然而被告向原告发出交铺通知是在2017年3月7日，因此该函件不能证明被告于2017年3月7日向原告发出交铺通知时存在要求原告先交物业费再收铺的情形，故原告关于被告阻挠其收铺的主张无据，本院不予认定。2、原告提交补充证据即2016年12月30日福建汇德律师事务所《律师函》、福州电视台节目翻拍光盘（庭审中原告提出该节目播出时间是在2017年4月4日）；证明（1）首批案件判决后，原告等业主一再催促，但被告言行不一，表面函告业主收铺，但原告等业主多次前去收铺时，被告仍以缴纳46元物业费等为借口，拒不配合，阻挠收铺。（2）退一步搁置楼层争议，目前顶层大部分商铺被告仍在经营，腾空的部分商铺也被被告撬掉地板、切断水电、根本不具备交铺条件。被告对原告提交的补充证据的真实性无异议，对证明对象有异议，提出讼争商铺已经腾空，双方的合同并未约定交铺的条件，而且被告已经向原告发出书面交铺通知已经尽到返还义务。实际是原告等业主要求按产权证收铺为由（即商铺楼层差问题）拒不收铺。本院认为，原告提交福州电视台节目翻拍视频光盘来证明被告阻挠收铺。对于视频中的对话人员上看体现为三方，即“XX物业工作人员、业主及电视台记者”。从该视频光盘来看，物业人员没有提出先交物业费再配合交房，而是提出“业主本人过来确认,确认没问题的话,我们会把确认书给他，这边也会发函通知”。现结合讼争《房屋委托出租协议书》第五条第6点中关于“乙方承诺在委托出租期限内，乙方免收甲方物业管理费”的约定，本院认为，“一旦交房就产生物业费”这句话也仅是告知或表达交铺以后产生物业管理费，并不因此构成阻挠原告收铺的行为。因此原告提供的该视频光盘不能证明被告设置收铺障碍，故对原告该主张，本院不予认定。本院认为，原告宋高宇、宋建武与福建万象城物业管理有限公司订立的《房屋委托出租协议书》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力。被告承继了福建万象城物业管理有限公司在《房屋委托出租协议书》中的权利义务后，依约履行了支付租金的义务，《房屋委托出租协议书》期满后被告继续支付租金至2016年12月。现本案争议焦点有二个，一是在委托出租协议届满后，原被告双方继续履行《房屋委托出租协议书》至2016年12月，从2017年1月起被告是否存在侵占讼争商铺的行为以及被告向原告发出收铺通知后是否存在阻挠原告收铺并仍然占用讼争商铺的行为；二是被告应否支付占用费及原告提出占用费以每平方米200元/月计算是否有据。关于第一个焦点，本院认为，原被告双方在讼争《房屋委托出租协议书》委托出租期限届满及双方继续履行至2016年12月，2017年1月1日起被告不再支付租金，被告虽然提出此后讼争商铺已经腾空不存在占用，但被告到2017年3月7日才通知原告于同月10日前接收讼争商铺，因此从2016年9月1日起至2017年3月31日这一期间已经构成对讼争商铺的占用。此外被告是否存在通知交铺又阻挠原告收铺，对此本院上述已经认定原告提供的证据不足以证明被告阻挠原告收铺，因而原告要求被告支付2017年4月1日之后的占用费无据，本院不予支持，且原告也没有证据证明被告在通知交铺期满后仍占用讼争商铺的事实。关于第二个焦点，上述本院已经认定从2016年9月1日起至2017年3月31日期间被告占用讼争商铺，因此被告应向原告支付这一期间的占用费。因原告对占用费金额不申请评估，故其要求按200元/平方米/月计算占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告已向原告支付租金至2016年12月，此后占用费被告应参照原协议每月租金标准1455元（17457元÷12个月），向原告支付从2017年1月1日起至2017年3月31日止的占用费计4365元（1455×3），原告诉请占用费金额超过本院确认的部分不予支持。至于原告提出不符合交铺条件的问题，从原告提供的《房屋所有权证》来看讼争商铺为铺位，讼争《房屋委托出租协议书》没有注明原告委托被告出租的讼争铺位有装修以及有水电等附属设施，且讼争《房屋委托出租协议书》对期满后交还铺位的条件也没有作出约定，因此被告将讼争铺位腾空后就视为具备了交还条件，故对原告这一主张本院不予采纳。综上，原告诉请被告腾空并返还占有讼争商铺，事实上被告已腾空讼争商铺并向原告发出交铺通知，不存在被告占用不交还讼争商铺的事实，而是原告以被告通知交铺又阻挠其收铺以及不符合交铺条件为由而怠于收回讼争商铺,因此原告诉请被告支付通知交铺期满之后即2017年12月1日之后的占用费无据，原告可自行前往被告处办理收回讼争商铺手续，被告予以配合。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告宋高宇、宋建武于本判决生效之日起十五日内前往被告万象（福建）置业发展有限公司办理台江区XX街道XX路XX号（原XX路XX号）XX广场XX层XX铺位交接手续，被告万象（福建）置业发展有限公司予以配合；二、被告万象（福建）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋高宇、宋建武支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止占用台江区XX街道XX路XX号（原XX路XX号）XX广场XX层XX铺位的占有使用费计4365元。三、驳回原告宋高宇、宋建武的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由原告宋高宇、宋建武负担639元，被告万象（福建）置业发展有限公司负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审　判　长　　陈　静人民陪审员　　林洁敏人民陪审员　　林祥容二〇一七年八月二日书　记　员　　马艳珍附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”