（2016）苏0412民初7974号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-02-24
案件名称
7974孟名柱与朱丽洁、朱丽飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟名柱,朱丽洁,朱丽飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0412民初7974号原告：孟名柱，男，1984年2月2日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：蒋华剑、邱泉,江苏乐天律师事务所律师。被告：朱丽洁，女，1973年5月31日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：朱丽飞，女，1971年11月30日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：龚雷、陈霁寒，江苏常弘律师事务所律师。原告孟名柱诉被告朱丽洁、朱丽飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，先适用简易程序后转为普通程序，于2016年12月20日、2017年3月30日两次公开开庭审理，原告孟名柱的委托诉讼代理人邱泉、被告朱丽飞及被告朱丽洁、朱丽飞的委托诉讼代理人龚雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟名柱向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房定金50000元。2、判决两被告向原告支付违约金100000元。3、判决两被告承担原告支付的中介费16800元。4、判决两被告承担原告支出的律师代理费10000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日，原告与被告朱丽洁经中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司居间介绍，签订了常州市房屋转让协议一份，约定将被告朱丽洁坐落于武进区湖塘镇吾悦广场16幢乙单元1302室的房屋出售给原告。双方约定的房屋成交价为105万元。由被告朱丽飞代表被告朱丽洁在该协议上签字，被告朱丽飞系被告朱丽洁的姐姐，且在签字前已得到被告朱丽洁的授权。签订协议时，原告支付给被告朱丽飞购房定金5万元，其中1万元由被告朱丽飞暂存在中介方处。协议还约定，原被告在签订协议时，以现金方式向中介方支付佣金21000元，由原告承担，佣金于签约时一次性付清，后经原告和中介方协商，中介方实际收取16800元。协议第十条第四款约定，被告朱丽飞承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若被告无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，被告朱丽飞必须按照第七条违约责任条款赔偿原告，并承担中介方全额服务费。协议第七条第一款约定，被告若中途悔约，应悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿原告违约金10万元整。另，协议双方还约定，本协议在履行过程中发生争议时，协商解决，协商不能解决时，向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。现被告已中途悔约，原告无奈之下，只能诉来法院，请求依法判决。被告朱丽洁、朱丽飞共同辩称：1、被告朱丽洁未委托朱丽飞签订协议，且事后未进行追认，因此原告与被告朱丽飞签订的房屋转让协议不成立不生效。原告根据不生效的协议条款追究被告朱丽洁的责任无事实和法律依据，被告朱丽洁在本案中不承担任何责任。2、原告及中介常州上城房地产信息有限公司于2016年12月16日下午找到被告朱丽飞看房并要求签订协议，被告朱丽飞误认原告与被告朱丽洁已经谈妥，因此与原告签订了协议。原告与中介具有明显的过错，对此产生的纷争原告应承担主要责任。3、原告诉请无依据，被告只收到定金40000元，被告朱丽飞同意退还。另外的10000元是中介收取的，原告对此事实是明知的，原告起诉的时候应把中介作为被告起诉，由中介返还。对于违约金的约定是针对出售方及购买方双方约定，因协议不生效，原告又存在重大过失，故原告该请求不应得到支持。即使被告在此过程中也存在过错，根据合同法的规定，原告主张的违约金超过了损失，主张明显过高，我们要求法院予以降低。中介费由于涉案协议未生效，中介机构不应收取中介费，在本案中原告也没有提供已经支付中介费的依据，所以对于中介费请求不应予以支持。因合同未生效，且原告存在重大过失，因此原告要求被告承担律师费的条款也是不生效的，加之在本案中未提供相应的发票和付款凭证，对原告的该条请求无事实和法律依据。综上请求法院驳回对原告诉讼请求。原告孟名柱围绕诉讼请求依法提交了《常州市房屋转让协议》、《定金（暂存款）收条》、《情况说明》、《委托代理合同》等证据，被告朱丽洁、朱丽飞围绕抗辩意见依法提交了《通知函》等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，经中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）居间介绍，被告朱丽飞作为被告朱丽洁的代理人，与原告孟名柱签订《常州市房屋转让协议》一份，其中被告朱丽洁作为合同甲方（出售方），原告孟名柱作为合同乙方（购买方）。协议约定：甲方自愿将坐落于常州市武进区湖塘镇吾悦广场16幢乙单元1302室房屋（建筑面积101.54平方米）出售给乙方，总价款为105万元。签订协议时由乙方支付给甲方定金5万元（暂存于中介方），双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款人民币40万元到资金监管专用账户，并向银行申请公转商贷款60万元。中介费2.1万元，由乙方承担。协议还约定，任何一方中途悔约，应承担违约金10万元，如守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿。此外，还特别约定：甲方签约代理人朱丽飞承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。协议签订当日，原告孟名柱向被告朱丽飞支付定金5万元，其中1万元由被告朱丽飞暂存中介方，被告朱丽飞在定金收条的收款人处签上“朱丽洁、朱丽飞”及身份证号码。2016年10月10日，被告朱丽洁向上城公司发出书面函，声明其未书面委托被告朱丽飞签订房屋转让协议，因此房屋转让协议无效，并要求上城公司退还房产证及土地使用证。双方遂产生争议，原告孟名柱委托江苏乐天律师事务所提起诉讼，并支付律师费10000元。庭审中，原告孟名柱自认实际支出的中介费为16800元。诉讼中，经原告孟名柱的申请并提供担保，本院裁定对登记在被告朱丽洁名下坐落于常州市武进区湖塘镇吾悦广场16幢乙单元1302室的房屋予以查封。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告朱丽飞未经所有权人被告朱丽洁授权，即与原告孟名柱签订房屋买卖合同，且未经被告朱丽洁的追认，因此对被告朱丽洁不发生效力，由行为人承担相应的责任。本案的争议焦点集中在以下两点：1、被告朱丽飞的行为是否构成表见代理？2、被告朱丽飞应当承担的责任范围。针对争议焦点1，即被告朱丽飞的行为是否构成表见代理的问题。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理的构成要件为：1、代理人没有代理权；2、客观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；3、相对人与行为人成立法律行为；4、相对人善意且无过失。房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，应当采取更为审慎的态度。本案中，被告朱丽飞并未持有所有权人被告朱丽洁的书面授权，相对人原告孟名柱仅凭其持有房屋钥匙和房产证件，即相信其具有代理权或可获得追认，主观上存在过失，因此不构成表见代理。在未获得被代理人追认的情况下，合同不具有法律效力。针对争议焦点2，被告朱丽飞应当承担的责任范围。本案原告的诉讼请求虽为要求被告按照合同约定承担违约责任，其实质上是要求赔偿其经济损失。本案中，在双方签订的《常州市房屋转让协议》特别约定：甲方签约代理人朱丽飞承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。协议虽约定由被告朱丽飞承担违约责任，因合同无效，被告朱丽飞不应承担违约责任，而应当按照其过错承担赔偿责任。本案中，双方签订协议的时间为2016年10月1日，同年10月10日被告朱丽洁即发函表示拒绝追认，实际时间间隔较短。综合期间常武地区房价上涨、居间不成功等因素考量，本院确定被告朱丽飞赔偿原告孟名柱损失人民币5万元，并退还已收取的定金5万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱丽飞于本判决生效之日起十日内支付原告孟名柱赔偿款5万元、退还已收取的定金5万元。二、驳回原告孟名柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3836元、保全费1404元，合计人民币5240元，由被告朱丽飞负担。该费用原告孟名柱已预交，被告朱丽飞于本判决生效之日起十日内迳付原告孟名柱。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 陈少山人民陪审员 堵盘华人民陪审员 韦仙芳二〇一七年八月二日书 记 员 黄晓彤 百度搜索“”