（2016）沪0115民初51236号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海锦丽华酒店管理有限公司与上海邦策投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海锦丽华酒店管理有限公司,上海邦策投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51236号原告(反诉被告)：上海锦丽华酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑安方，执行董事。委托诉讼代理人：张军，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁珊，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邦策投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：甘文彪，执行董事。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。原告上海锦丽华酒店管理有限公司(以下简称锦丽华公司)与被告上海邦策投资管理有限公司(以下简称邦策公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告邦策公司提起反诉，本院依法予以受理。后因案件审理需要，本案转为普通程序进行审理。本院于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人张军、袁珊，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人邱晓明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦丽华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方间的《房屋租赁合同》；2.判令邦策公司返还锦丽华公司租赁房屋；3.判令邦策公司支付锦丽华公司违约金人民币(以下币种相同)300万元；4.判令邦策公司支付逾期支付租金的违约金478,500元；5.判令邦策公司补交免租期的租金340万元；6.判令邦策公司按照租金标准的双倍支付解除后占用租赁房屋的使用费(从2016年7月9日至邦策公司返还租赁房屋之日止，按照100万元每月的标准计算，即双倍租金标准)；7.判令邦策公司支付锦丽华公司律师费30万元；8.案件受理费由邦策公司承担。事实和理由：2013年5月30日，锦丽华公司与邦策公司签订《房屋租赁合同》，约定，锦丽华公司将上海市浦东新区川沙路XXX号名为锦丽华公司酒店的租赁物整体出租给邦策公司使用，租赁房屋共24层，总建筑面积16,144平方米，其中主楼建筑面积13,963平方米，辅楼2,181平方米。租赁用途为作为汉庭全季酒店及酒店相关配套经营使用。租赁期限20年，自交付后60日的次日起计算。租赁房屋按现状交付。租金每年600万元，第四个租赁年度起，每三年环比递增5%。租赁房屋地下一层的主机部分设施设备由锦丽华公司委托邦策公司代建。同日，双方签订《项目改建工程建设委托代理合同》(以下简称《代建合同》)，约定，邦策公司对租赁房屋装饰装修的同时，锦丽华公司委托邦策公司同步实施对租赁房屋地下一层公用供水、供电及消防系统设备的重建、改建工程，项目改建工程暂定四个月，初步定为2013年6月至9月，实际建设工期以最终验收日为准。2013年6月20日，锦丽华公司将租赁房屋交付邦策公司，双方签署《租赁物交付确认书》。同日，双方签订一份《补充协议》和《备忘录》，对锦丽华公司承担的重建改建工程调整为由邦策公司自筹资金进行，同时对保证金、免租期及起租日等事项调整进行了约定。上述一系列合同、协议签订后，邦策公司全面接管租赁房屋，并开始进行《房屋租赁合同》及《代建合同》约定的设备设施的重建改建工程，但邦策公司并未按约定完工，工期一拖再拖，2014年11月14日，邦策公司将代建项目重建改建设施设备移交物业管理单位上海浦东房地产集团物业管理有限公司(以下简称浦房物业公司)。邦策公司在合同履行过程中，存在一系列违约行为，锦丽华公司已经具备了约定和法定的解除合同条件。约定解除的理由分别为：1.邦策公司没有按约支付租金并拒不支付逾期支付租金的违约金，经锦丽华公司通知拒不纠正；2.邦策公司违反合同约定，物业改建工程、装饰装修工程没有获得相关部门的批准，供电用水没有获得消防批准；3.邦策公司没有经过锦丽华公司同意擅自转租，经锦丽华公司通知拒不纠正；4.邦策公司未经同意将辅楼转租，改变合同用途，经锦丽华公司通知拒不纠正；5.邦策公司安全生产管理混乱，根据合同约定，锦丽华公司有权解除合同；6.邦策公司未按约向锦丽华公司提供相关的竣工图纸、工程资料、消防审核资料向锦丽华公司备案，经锦丽华公司通知拒不纠正；7.邦策公司未按照合同约定向锦丽华公司提供其与汉庭集团赋权协议等。法定解除的理由为：1.邦策公司未经锦丽华公司同意，将租赁物辅楼转租非关联方，经锦丽华公司通知拒不纠正；2.邦策公司违反合同约定，租赁物物业更新工程、装饰装修工程、消防供电系统改造等，没有获得相关部门批准、通过，存在安全隐患，导致合同目的无法实现；3.邦策公司不履行合同主要义务。被告邦策公司辩称，不同意锦丽华公司的诉讼请求，锦丽华公司要求解除合同的条件没有成就。1.关于租金支付。合同约定按季支付，提前15日开票，每季10日前支付。合同开始履行以后，邦策公司是每月支付租金，锦丽华公司也接受，并没有提出异议，而且按照邦策公司支付租金数额来开具发票。这样的履行方式已经得到锦丽华公司的认可。锦丽华公司是在2016年5月底才要求支付延期违约金，即便需要支付逾期违约金，也存在违约金计算标准过高以及期限计算不准确的问题。锦丽华公司向邦策公司发出要求支付违约金的函件后，邦策公司有回复，邦策公司认为如果计算准确，邦策公司是愿意支付。2.关于房屋用途。所有房屋都是商业用房，都是可以转租的。合同载明只有主楼和辅楼，没有群楼。开设酒店向锦丽华公司进行过报备。邦策公司经营酒店的品牌授权并未撤销，不违反合同约定。3.关于水电消防图纸的问题，约定不明，况且在装修过程中，图纸种类繁多、内容复杂，具体哪一类图纸应有较为明确的清单而非笼统表述。而结构图本身应该是由锦丽华公司提供。另外，邦策公司已经另案起诉要求提供图纸。4.关于公共设施改造问题，与本案房屋租赁合同是两个法律关系，公共设施改造是锦丽华公司的义务，不是邦策公司的义务。锦丽华公司认为邦策公司将资料交给上海浦东发展(集团)有限公司(以下简称浦发集团公司)，不能视为交给锦丽华公司，缺乏依据。浦发集团公司曾代表锦丽华公司行使本案合同的权利。5.关于水电。相关规定并没有要求有关部门发放验收合格证明，只要派人接表供电，即代表验收通过。锦丽华公司没有合同的解除权。租赁合同最重要的义务是房屋交付和租金支付，邦策公司已经履行了主要义务。锦丽华公司要求解除合同，是滥用权利。即使合同履行过程中有相应的瑕疵，必须要达到相应程度，才可以解除合同。锦丽华公司随意违约、断水断电、阻止次承租人施工，是滥用权利。如果法院认定需要支付逾期付款违约金，则锦丽华公司主张标准过高，要求予以调整。反诉原告邦策公司向本院提出反诉请求：要求锦丽华公司承担律师费30万元。事实和理由：锦丽华公司滥用诉讼权利，违法解除合同，为应对本案诉讼，邦策公司聘请律师，支付律师费30万元。因邦策公司的银行账户被锦丽华公司申请冻结，故该30万元暂时没有支付，账户一旦解除冻结，会立即支付该律师费。反诉被告锦丽华公司辩称，请求驳回邦策公司的反诉请求。因邦策公司违约导致合同解除，锦丽华公司不需要承担邦策公司的律师费。另外，其律师费30万元也未实际支付。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，上海锦丽华大酒店有限公司(以下简称锦丽华大酒店公司，本案锦丽华公司的前身，出租方，甲方)与邦策公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。合同载明，租赁标的物是位于上海市浦东新区川沙路XXX号的整体建筑。1.2租赁物楼层为二十四层，建筑面积合计为16,144平方米，其中主楼建筑面积为13,963平方米，辅楼2,181平方米，酒店土地面积2,943平方米。1.4甲方同意将租赁物一至二十四层及辅楼按现状租赁给乙方。2.1租赁物作为汉庭全季酒店及酒店相关配套经营使用。3.2租赁期限共计20年，每年按365天计，每个自然月为一个租赁月，每三个租赁月为一个租赁季度。3.4自租赁物交付的次日起的60日作为乙方的清场期。清场期结束后的次日起的八个月内为乙方的装修期。装修期结束次日起开始计算租金，装修期间甲方免收租金，但于此期间因乙方施工发生的实际水、电、煤气、垃圾清运及物业管理费用等以及其他所有实际发生的费用均由乙方自行承担。3.5由甲方出资更新改建的项目，若没有按照合同约定时间完成从而造成工期延误的，乙方书面提出经甲方确认后同意相应延长免租期。4.1自租赁物交付的次日起，前三个租赁年度采用固定租赁费用方式计算，租金为600万元每年。自第四个租赁年度开始，租金每三年环比递增5%。4.3若乙方违反本合同实际履行不满二十年而提前解除本合同的，则乙方无权享受八个月免租期，甲方有权根据第一年的租金交付标准在合同解除时要求乙方补交，应补交数额按未实际履行期限占合同约定履行期限的比例，以免租期租金400万元为基数计算而得，例如履行五年解决合同，则应补缴免租期租金的四分之三，即三百万元，依此类推。4.4租金每季支付一次，租赁费用采取先付后用的方式进行。甲方按季提前十五日向乙方开具符合财税政策规定的发票。乙方应于每季十日提前将该季租金汇入甲方指定账户。6.1甲方根据与乙方另行签订的《项目改建工程建设委托代理合同》约定，承担租赁物的更新改建的义务。6.3乙方应将公用设施设备的更新改建工程交由有相关资质的工程设计公司负责设计图纸及有关资质的单位施工，工程竣工后并最终通过政府相关职能部门验收合格和获得相关批文，涉及消防、供电、供水系统中需专项审核报批的，则乙方必须向政府相关职能部门报验审核通过。10.1为保证乙方对租赁物建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，乙方须依法聘请具有资质的专业建筑设计院(或其他专业机构)开展图纸设计，且向甲方要求提供租赁范围内租赁物的建筑结构、水、电、燃气等专业竣工图，并向甲方提供改建、扩建、拆除等情况的相关图纸和资料各一套备案；涉及消防系统改造的，乙方须聘请具有资质的消防设计机构开展设计，且通过审图公司审核后方可实施，并向甲方提交一套备案。甲方应按照房屋证照资料现状的移交清单及时向乙方提供。乙方应在工程改造竣工后十日内将本条款约定的上述各类改建图纸及其他资料一套交甲方存档。10.2乙方应将租赁物的装饰装修工程交由具有相关资质的工程设计公司负责设计图纸，凡法律、法规规定必须办理报批手续的，则乙方必须向政府相关职能部门报批审核通过，并应事先将改建方案交甲方审核同意及竣工后向甲方备案留档。10.3乙方可以对租赁物的内外部进行装修与改造，装修方案包括消防、用电等应告知甲方，甲方予以积极配合。如装修改造可能危及房屋主体结构安全的，必须征得甲方及政府主管部门同意。10.13乙方办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。13.6除供能部门和不可抗力造成之外，甲方承诺在书面通知解除合同以前不以任何理由主动对乙方租赁物采取停水、停电、停中央空调措施等，否则甲方应赔偿乙方停业损失。13.8房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租一至三层商业配套场所；同意乙方因经营需要将该房屋转租给乙方“关联方”(指与乙方有直接、间接股权投资或者特许品牌授权关系)继续经营全季品牌(或以上等级)酒店)需事项书面报甲方备案，乙方对上述转租事项承担连带责任，如超过“关联方”所约定的范围，则须经甲方书面同意后转租。13.12乙方承诺在租赁合同签订后二个月内向甲方提供汉庭集团向乙方正式授权运作汉庭全季品牌协议。14.5有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并有权追索乙方的违约责任，要求乙方承担相当于当年租赁物6个月租金，乙方出资的装修装饰物及添置的附属设施设备，无偿归甲方所有，还没收履约保证金，并有权要求乙方赔偿其遭受的其他损失：14.5.1乙方逾期支付租金三个月(以上)，经甲方催告后十五日内仍未付款的；14.5.2未经甲方同意，乙方擅自改变租赁物用途或未按约定以汉庭全季酒店品牌标准即管理模式经营，经甲方发出通知后仍未改正的；14.5.4乙方(包括乙方的转租第三方)原因造成房屋主体结构损坏危及房屋安全使用的；14.5.5本合同签订后二个月内，乙方未能根据约定向甲方提供乙方与汉庭集团签署的有关有权使用“全季酒店”品牌及汉庭集团负责运营管理的相关协议的。14.5.6乙方完成租赁物装修、改建工程后十个工作日内，若甲方未收到第10.1条约定乙方须提供给甲方备案的图纸和资料的；14.5.8乙方违反本合同中乙方必须遵守或履行的条款、义务及其他规定，并在甲方发出通知后十五日内未予纠正的；14.5.11根据本合同约定其他应解除合同的条款。甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前一个月书面通知乙方。15.1乙方逾期支付租金及其他应付费用的，每逾期一日，按当季应付租金的千分之一支付违约金。15.3如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以迟延履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。15.5因违约导致诉讼，违约方除以上责任外，还需要承担包括但不限于查档费、律师费、诉讼费、保全费、交通费等。2013年5月30日，锦丽华大酒店公司(甲方)与邦策公司(乙方)签订《项目改建工程建设委托代理合同》，约定为保障租赁物公用的供水、供电及消防系统的运行安全，甲方同意出资进行重建和改建；乙方在租赁物装饰装修时，甲方委托乙方同步实施对公用供水、供电及消防系统设施设备的重建、改建工程。本合同终止及重建、改建工程竣工验收并交付乙方使用后，乙方应将与工程所涉的相关资料，完整及时移交甲方存档。2013年6月20日，锦丽华大酒店公司(甲方)与邦策公司(乙方)签订《补充协议》，载明《项目改建工程建设委托代理合同》原约定甲方承担的重建改建工程，现调整为乙方自筹资金进行，且重建改建后的设施设备应通过政府相关部门验收。由乙方出资更新改建供电、供水、消防系统设施设备的权属，房屋租赁合同期限内归属乙方，房屋租赁合同期满或终止后无偿归属甲方。鉴于乙方承担了甲方重建改建责任，甲方对《房屋租赁合同》约定的免租期进行相应调整，但免租期总计不超过24个月，具体时间另行商定。2013年6月20日，双方签订《租赁物交付确认书》确认邦策公司已于当日正式接管《房屋租赁合同》约定的租赁物业及配套设备设施，租赁物业及配套设备设施符合双方约定状态(按现状移交)。2013年7月，工商行政管理部门同意上海锦丽华大酒店有限公司的名称变更为上海锦丽华酒店管理有限公司。2013年8月29日，锦丽华公司函告邦策公司，要求加快设备设施改造的工程进度，并提供汉庭集团的品牌授权。2013年12月19日，邦策公司向浦发集团公司出具了《关于设备设施改造工程的进度通报》，表示会尽快完成工程改造。2013年11月1日，锦丽华公司向邦策公司出具《关于同意转租的函》，同意系争房屋裙房1-3楼部分面积对外转租，并要求将受转租人营业执照及经营业态、安全协议等相关材料复印一份提供备案。2014年9月16日，消防主管部门向邦策公司出具了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明已经对川沙大厦酒店改造全季酒店工程竣工验收消防备案。2014年10月，消防主管部门就系争房屋的酒店项目出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年10月13日，上海浦东商业股份有限公司(以下简称浦东商业公司，系锦丽华公司的投资公司，锦丽华公司的上级单位)函告邦策公司称，根据《项目改建工程建设委托代理合同》的约定，邦策公司受托项目改建工程至今未完，要求加快进度，并要求项目改建工程所涉及的各种图纸、技术资料、各类证件等资料，由邦策公司报备浦东商业公司及物业管理方。2014年11月1日，锦丽华公司、邦策公司、浦房物业公司、上海锦丽华购物中心有限公司签订了《设备移交表》。2015年2月2日，锦丽华公司函告邦策公司，要求起租日暂定为2015年3月1日，待邦策公司完成委建项目决算后，根据审价结果，再行调整起租日；要求尽快提供相关验收合格证明文件，不得擅自自营或使用相关设施设备。2015年12月8日，邦策公司向锦丽华公司出具《转租报备函》，并言明要将辅楼2楼(618平方米)租赁给案外人上海复文教育开设教育培训机构，并辅楼3楼(792平方米)及4楼部分(150平方米)租赁给大桶大经营连锁足浴加盟店。2015年12月14日，锦丽华公司向邦策公司出具回函称，提交的关于辅楼2楼、3楼及4楼的转租报备函，已经收到，并提出三点要求：一、受转租户的材料及施工材料需提前报备。二、邦策公司对受转租胡的经营行为承担连带责任。三、受转租户在施工期间，施工要合法，且不得影响周边商户及居民。2016年1月18日，锦丽华公司发函给邦策公司要求其提供公共设施改建项目竣工资料。2016年3月12日，邦策公司向浦东商业公司领导及锦丽华公司领导出具《关于锦丽华现场问题的说明函》称，转租是符合约定的；邦策公司接受委托对物业公共设备设施重建改建，尽力履约；次承租人力寰公司拖欠邦策公司600多万租金的情况下，邦策公司仍然筹集资金以确保锦丽华公司的租金收益不受影响。2016年4月7日，锦丽华公司发函给浦房物业公司称，根据2016年2月26日浦房物业公司提供的《工作联系函》书面报告及锦丽华公司日常安全检查，发现锦丽华项目存在多项安全问题，且经催告未及时整改，有安全隐患，故锦丽华公司向浦房物业公司提出在邦策公司未能有效整改其问题前，暂停其新增的装修申请，在锦丽华公司出具书面函件前不予供电供水配合。2016年4月19日，邦策公司向浦房物业公司提交《供电申请》称，浦房物业公司于2015年12月18日至今擅自停止对锦丽华(大厦)辅楼供电，已给邦策公司造成损失，要求恢复供电。2016年4月22日，浦房物业公司向邦策公司发送《工作联系函》称，不存在浦房物业公司擅自停电行为，物业公司接管至今，辅楼长期处于空置状态，原有的电缆早已拆光，如果认定浦房物业公司私自拉关电源，请提交证据。邦策公司回复称，辅楼停水停电无法施工是不争的事实。2016年4月29日，邦策公司向浦东商业公司领导及浦发集团公司领导提交了《关于锦丽华现场停水、停电事宜的申诉函》称，邦策公司经锦丽华公司的同意对外转租辅楼，但实际承租的商户在2015年12月18日进场施工时，浦房物业公司告知业主方要求对辅楼停电停水，暂停商户施工；邦策公司不存在违约行为，锦丽华公司要求辅楼停止施工缺乏依据。2016年5月27日，锦丽华公司向邦策公司出具《追缴违约金的函告》称，邦策公司从未按时足额支付租金，应缴付违约金47.85万元，具体如下：1.2015年6月1日至2015年8月31日的租赁费用150万元，应于2015年6月16日前支付，实际分三次支付，2015年6月15日支付50万元，7月23日支付50万元，9月9日支付50万元，逾期86天。2.2015年9月1日至2015年11月30日的租赁费用150万元，应于2015年9月12日前支付，实际分两次支付，2015年10月26日支付50万元，12月2日支付100万元，逾期82天。3.2015年12月1日至2016年2月29日的租赁费用150万元，应于2015年11月21日前支付，实际分三次支付。2015年12月23日支付50万元，2016年2月1日支付50万元，2016年2月25日支付50万元，逾期97天。4.2016年3月1日至5月31日的租赁费用150万元，应于2016年2月22日前支付，实际于2016年4月15日支付150万元，逾期54天。2016年6月1日，锦丽华公司向邦策公司出具《关于纠正违约转租行为的函告》称，邦策公司擅自转租辅楼给大桶大经营连锁足浴加盟店和教育培训机构，而且存在擅自改变租赁用途的情况，要求邦策公司15日内纠正违约行为。2016年6月14日，锦丽华公司向邦策公司出具《关于要求提交材料的函告》称，邦策公司至今未能提供设施设备更新改建工程通过政府相关职能部门验收合格和获得相关批文的资料，至今未能提交相关工程图纸，要求邦策公司立即纠正违约行为。2016年6月16日，邦策公司向锦丽华公司出具《关于要求提交材料的函告的回函》称，已经按规定将竣工资料提交给浦发公司委托的第三方公司进行审计。邦策公司承租范围内的商户进驻已长达2年之久，邦策公司已经向锦丽华公司提供了除全季酒店竣工图纸以外的所有材料。当时说明提供给锦丽华公司的是工程预算图纸，因目前全季酒店正与施工单位发生诉讼，并未完成竣工结算，故无法获取竣工图纸。2016年6月24日，邦策公司回函称，转租符合约定，且经过锦丽华公司同意。2016年7月7日，锦丽华公司向邦策公司发出解除房屋租赁合同的通知，并要求邦策公司立即返还租赁房屋，支付违约金。7月10日，邦策公司回函称，锦丽华公司要求解除合同缺乏依据，要求继续履行合同；2015年12月18日起至今，锦丽华公司对辅楼采取不予供电配合、禁止施工等一系列违约行为已经损害邦策公司合法权益，应当立即排除妨碍。另查明，2013年，邦策公司取得了酒店授权，锦丽华公司出具了回执，载明收到了邦策公司与华住酒店管理公司签署的《特许经营合同》及《管理合同》，之后锦丽华公司与邦策公司还签订了《商业保密协议》。2014年11月26日，锦丽华公司、浦东商业公司、邦策公司就酒店辅楼停车库改造事宜召开专题会，形成《会议纪要》如下，会议认定邦策公司在既无图纸、设计方案也不向浦东商业公司通报情况、征求意见情况下对酒店辅楼进行了违规拆除，拆除作业可能对房屋主体结构造成影响，属于擅自拆除和野蛮施工，要求邦策公司进行整改。浦东商业公司就安全问题制作了安全生产检查记录(2013年至2016年期间，共一百余份)，关于安全问题向邦策公司提出了整改意见。其中，2016年4月28日，浦东商业公司记录：1.辅楼禁止施工(二楼)；2.辅楼与主楼连接的钢结构天桥拆除；3.辅楼违章建筑拆除(三楼)；4.地下室办公室渗水…等共计10项安全隐患，要求邦策公司整改。关于争议部分的租金支付情况：1.2015年6月1日至2015年8月31日的租赁费用150万元，邦策公司于2015年6月15日支付50万元，7月23日支付50万元，9月9日支付50万元。2.2015年9月1日至2015年11月30日的租赁费用150万元，邦策公司于2015年10月26日支付50万元，12月2日支付100万元。3.2015年12月1日至2016年2月29日的租赁费用150万元，邦策公司于2015年12月23日支付50万元，2016年2月1日支付50万元，2016年2月25日支付50万元。4.2016年3月1日至5月31日的租赁费用150万元，邦策公司于2016年4月15日支付150万元。5.2016年6月1日至8月31日的租赁费用150万元，邦策公司于2016年6月1日支付150万元。针对上述付款，锦丽华公司也开具了相应的租金发票给邦策公司。审理中，原、被告关于“乙方应于每季十日前提前将该季租金汇入甲方指定账户”的理解有争议。原告主张应于每个季度的前一个月的10日前支付租金；被告则主张应于每个季度开始后的第一个月的10日前支付租金。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》《代建合同》、《会议纪要》、《设备移交表》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、往来函件、银行转账凭证、租金发票、等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于锦丽华公司是否享有合同解除权。本院围绕锦丽华公司提出的邦策公司违约行为作如下阐述：第一，锦丽华公司称邦策公司未按照合同约定向锦丽华公司提供其与汉庭集团的赋权协议。本案审理中，邦策公司已经提交了相应的回执，证明邦策公司已经提供了相应的协议。邦策公司的酒店品牌授权并未被撤销。锦丽华公司以此为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。第二，锦丽华称邦策公司逾期支付租金，根据合同15.1条约定应支付违约金，而邦策公司并未支付违约金。合同约定，邦策公司应按季支付租金，但合同履行过程中，有数个季度邦策公司是按月支付租金，锦丽华公司并未提出异议。可见，当时双方以实际履行行为调整了约定的租金支付方式。锦丽华公司是在邦策公司重新按季支付租金后，才发函提出异议，主张支付之前逾期支付的违约金。邦策公司对逾期的天数及违约金的数额有异议，并非拒不支付。邦策公司虽有逾期，但锦丽华要求解除合同，依据不足，本院不予支持。第三，锦丽华公司称邦策公司违反合同约定，未能提供租赁物装饰装修工程改建、扩建、拆除、消防改造等相关图纸，装饰装修工程并未向政府相关职能部门报批通过，改建方案事先未交锦丽华公司审核同意，竣工也未向锦丽华公司备案。本院认为，首先，合同约定邦策公司提供图纸的目的在于备案和存档，备案和存档的目的系为将来维护等方面提供技术资料，不妨碍合同的实质性履行。其次，锦丽华公司现无证据证明邦策公司的消防设施等不符合相关安全要求，亦无证据证明因为邦策公司无法提供相关图纸而无法实现公共安全。故原告以此为由要求解除合同，本院不予支持。第四，锦丽华公司称邦策公司存在擅自转租，且转租的业态不符合约定用途。2013年11月1日，锦丽华公司出具《关于同意转租的函》，同意系争房屋裙房1-3楼部分对外转租。2015年12月8日，邦策公司向锦丽华公司出具《转租报备函》，明确转租业态主要为经营教育培训和足浴连锁店。2015年12月14日，锦丽华公司回函并无异议。故现锦丽华公司以邦策公司业态未作报备，未经同意转租为由要求解除合同，本院不予支持。此外，锦丽华与邦策公司的租赁合同约定的租赁面积16,144平方米，租赁物达24层，租赁期间长达20年，现该合同仅履行了4年左右，邦策公司作为承租人对租赁物投入巨大，作为双方理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行中出现的争议问题。综上，锦丽华公司主张的种种解约理由均不成立，本院对锦丽华公司关于解除合同、交还租赁物、支付解约违约金、补交装修期租金、支付房屋使用费、律师费的诉讼请求，均不予支持。关于逾期支付租金的违约金，双方对于合同中租金付款时间“乙方应于每季十日前提前将该季租金汇入甲方指定账户”的理解发生争议，本院认为，该条款明确租金应提前支付，同时结合合同约定“租金每季支付一次，租赁费用采取先付后租的方式进行”的约定，可知，双方约定租金支付方式为先付后用，租金应提前支付，故原告关于租金应在每季度的首月的10天前支付租金的理解，更为符合合同文义，本院予以确认。邦策公司与锦丽华公司虽曾通过履行行为将租金支付方式调整为按月支付租金，但未能做到先付后用，存在逾期支付租金。2016年4月，邦策公司重新按季支付租金后，支付租金仍有逾期。邦策公司逾期支付租金，给锦丽华公司造成了损失。锦丽华公司主张逾期付款违约金，依约有据，本院予以支持，但原告主张金额过高，本院酌情调整为47,000元。本案合同履行过程中，邦策公司存在逾期支付租金等瑕疵履行的情况，邦策公司也有过错，其要求锦丽华公司承担律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海邦策投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海锦丽华酒店管理有限公司逾期支付租金的违约金47,000元；二、驳回原告(反诉被告)上海锦丽华酒店管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海邦策投资管理有限公司的全部反诉诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82,871元，诉讼保全费5,000元，以上合计87,871元，由原告上海锦丽华酒店管理有限公司负担86,571元，被告上海邦策投资管理有限公司负担1,300元；反诉案件受理费2,900元，由反诉原告上海邦策投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陶郑忠审 判 员 杨立转人民陪审员 高天明二〇一七年八月二日书 记 员 朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。