（2017）鄂0202民初1155号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-04
案件名称
张猛与中房集团黄石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张猛,中房集团黄石房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1155号原告：张猛，黄石市金属改制厂退休职工。被告：中房集团黄石房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区纺织五路8号，统一社会信用代码91420200706815965Y。法定代表人：赵建华，董事长。委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。原告张猛与被告中房集团黄石房地产开发有限公司（以下简称中房黄石公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告张猛、被告中房黄石公司委托诉讼代理人邓国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张猛向本院提出诉讼请求：一、判令中房黄石公司按照《商品房买卖合同》（编号HS13008655）的约定向其交付中房·盘龙湾小区2-1-702号房屋；二、判令中房黄石公司按照已付房款日万分之三的标准向其支付延期交房违约金，直至交房之日止，截止起诉之日违约金为204,887.60元。事实与理由：2013年11月3日，其与中房黄石公司签订了编号为HS13008655的《商品房买卖合同》，约定中房黄石公司将中房·盘龙湾小区2-1-702号房屋以每平方米4,828.66元的价格出卖给其，房屋总价款为605,997元。合同签订后，其支付了购房首付款395,997元，办理了银行按揭贷款210,000元，购房款已于2014年1月13日前全额付清。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，中房黄石公司应在2013年12月30日前将该房屋交付给其。但中房黄石公司未能在其付清全款后，按照约定向其交付房屋，故而成诉。中房黄石公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》第十一条第一款第二项的约定，逾期交房违约金的计算标准应为日万分之二，按照实际已经支付的房屋价款计算，即计算逾期交房违约金的基数2013年12月31日至2014年1月13日期间为395,997元，2014年1月14日后为605,997元。二、其开发的中房·盘龙湾小区项目工程已于2014年11月13日竣工验收合格，具备房屋交付条件，其也已与包括张猛在内的房屋买受人联系了交房事宜，办理交房手续，并与大部分房屋买受人就逾期交房违约金的赔偿事宜达成了协议。故逾期交房违约金计算截止时间应为2014年11月13日。三、其已于2016年5月办理了中房·盘龙湾小区房屋初始登记，市房产局已出具中房·盘龙湾小区每套房屋的黄石市新建房屋权属登记证明，表明各房屋买受人已能够办理所购买房屋的所有权转移登记。其也已通知包括张猛在内的所有房屋买受人结算尾款，领取办理房屋所有权转移登记的相关材料。张猛已于2017年3月15日结清尾款9271元，但未领取办理房屋过户的相关资料，有意回避交房事宜，以此要求其支付更多的逾期交房违约金。故张猛对其未完成房屋交付具有恶意。诉讼过程中，双方当事人围绕诉讼请求和主张进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张猛向本院提交了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明中房黄石公司未按期交房，未按约出示相关验收材料，无法办理房屋产权登记；证据二、销售不动产统一网络发票一张，拟证明已付清房屋首付款395,997元；证据三、《商品房转移登记》，拟证明中房黄石公司于2016年6月中旬向其发出交房通知。中房黄石公司对张猛提交的证据质证意见为：对证据一真实性无异议，但认为张猛主张的逾期交房违约金计算标准与合同不符；对证据二的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据并不是其发出的交房通知。中房黄石公司向本院提交了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明其预期交房违约金计算标准为日万分之二。证据二、中房·盘龙湾小区项目工程竣工验收的相关材料：1、工程竣工验收报告、验收备案表、验收证明书；2、规划、消防、绿化、排水、污水、环保、人防等专项验收证明；3、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书；4、分户验收汇总记录、分层分户图；5、房屋权属登记证明。拟证明中房·盘龙湾小区项目工程已于2014年11月13日竣工验收，符合交房条件，且已于2016年5月12日完成涉案房屋初始登记。证据三、2014年5月28日中房黄石公司分别与房屋买受人李军等二人签订的《协议书》，以及中房黄石公司在2014年10月10日至2015年6月11日期间分别与房屋买受人孙飞等六人办理的《中房·盘龙湾业主交接单》，拟证明中房黄石公司从2014年10月10日开始与中房·盘龙湾小区房屋买受人办理房屋交接手续，并已就逾期交房行为与房屋买受人协商支付违约金事宜。证据四、发票两张，拟证明张猛补缴尾款的时间为2017年3月15日。张猛对中房黄石公司提交的证据质证意见为：对证据一、二、四无异议，对证据三认为与本案无关。对当事人无异议的张猛提交的证据一、证据二，以及中房黄石公司提交的证据一、证据二、证据四，本院予以采信。对于张猛提交的证据三，即《商品房转移登记》，该证据上既无中房黄石公司的印章，也未注明出具时间，无法证实系中房黄石公司于2016年6月中旬向张猛发出的，且该《商品房转移登记》的内容是告知办理房屋所有权登记所需的资料及流程，并不是中房黄石公司与房屋买受人之间的房屋交接单。故本院对该证据不予采信。对于中房黄石公司提交的证据三，即两份《协议书》与六份《中房·盘龙湾业主交接单》，从中房黄石公司提交的中房·盘龙湾小区项目竣工验收资料来看，该项目已于2014年11月13日竣工验收完毕，具备交付房屋买受人使用的条件；中房黄石公司已于2014年10月开始与该小区房屋买受人办理房屋交接手续，并与部分房屋买受人协商逾期交房违约金支付事宜。该部分证据能够客观反映中房·盘龙湾小区房屋交付工作情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年11月3日，张猛与中房黄石公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为HS13008655，流水号为No.2-1-702）。合同约定：张猛购买中房黄石公司开发的中房·盘龙湾（原山水阳光）小区B栋1单元702室商品房一套，建筑面积为125.5平方米（套内面积103.13平方米、公摊面积22.37平方米），单价为每平方米4,828.66元，房屋价款为605,997元。付款方式为：签订合同当日首付房款395,997元，余款210,000元在2013年12月办理完毕银行贷款手续。交房日期为2013年12月30日。交房条件（合同第九条）：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供水、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续等。中房黄石公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，中房黄石公司按日向张猛支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，张猛有权解除合同。张猛解除合同的，中房黄石公司应当自张猛解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按张猛累计已付款的1%向张猛支付违约金；张猛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，中房黄石公司按日向张猛支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交接方式（合同第十二条）：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，中房黄石公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知张猛。双方进行验收交接时，中房黄石公司应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中房黄石公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张猛有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中房黄石公司承担。张猛应在中房黄石公司发出商品房交接通知书之日起10日内，办理验收交接手续。如因张猛原因未能按期交付的，则视为中房黄石公司已将该商品房交付张猛，该商品房的风险责任同时转移给张猛承担。产权登记约定：中房黄石公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由中房黄石公司提供的资料报产权登记机关备案。如因中房黄石公司的责任，张猛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张猛可以选择退房或者不退房。若选择不退房，中房黄石公司应按已付房价款的1%向张猛支付违约金。此外，合同还对面积确认、面积差异的处理、规划、设计变更等事项作了相应约定。2013年10月18日，张猛支付中房黄石公司购房首付款395,997元，同日,中房黄石公司向张猛出具一张售房款395,997元的销售不动产统一网络发票。2014年1月14日，张猛办理完毕余款210,000元的银行贷款手续。2017年3月15日，张猛补缴尾款9271元后，中房黄石公司又向张猛出具一张山水阳光2-1-702房款219,271元的湖北增值税普通发票。2013年12月30日合同约定的交房期限届满后，中房黄石公司未能向张猛交付约定的房屋。另认定，中房黄石公司开发建设的中房·盘龙湾（原山水阳光）小区分别于2010年8月16日、2014年1月7日、2014年5月14日、2014年6月30日、2014年7月10日、2014年9月19日、2014年9月23日、2014年10月10日、2014年11月13日，通过了人防验收、防雷验收、绿化验收、污水验收、市政基础设施验收、分户验收、消防验收、排水验收、竣工验收。自2014年5月起，中房黄石公司就开始与部分房屋买受人协商逾期交房违约金赔偿事宜，2014年10月开始与房屋买受人办理房屋交接手续。2016年5月12日，中房黄石公司完成了张猛所购买的2号楼702室住宅商品房的房屋权属初始登记，房屋所有权证号为黄房权证港字第××号。自2014年5月起，张猛也多次前往中房黄石公司，要求中房黄石公司出示《商品房买卖合同》第九条第二项及第十二条所载明的房屋验收的相关证明材料，并先办理完毕房屋所有权登记手续后，其再办理交房入住手续。中房黄石公司无法满足张猛的要求，张猛遂拒绝办理房屋交接手续至今。本院认为，一、关于合同效力。张猛与中房黄石公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，应当合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。张猛按照合同约定履行给付房屋价款的义务后，中房黄石公司没有按合同约定方式及期限向张猛履行交房义务，违反了合同约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。二、关于房屋交付时间。中房·盘龙湾小区项目已于2014年11月13日竣工验收完毕，具备交付房屋买受人使用的条件，中房黄石公司已于2014年10月开始与该小区房屋买受人办理房屋交接手续。张猛提出中房黄石公司通知其交房的时间为2016年6月中旬，无充足证据证实。且张猛在庭审中也承认其从2014年5、6月份就开始要求中房黄石公司交付房屋，也多次前往中房黄石公司协商房屋办证交接事宜，应对中房黄石公司开发的中房·盘龙湾小区在2014年11月已经开始向房屋买受人交付房屋的事实是清楚的。故本院对中房黄石公司提出其已在2014年11月13日前通知中房·盘龙湾小区的所有房屋买受人办理房屋交接手续的事实予以认定，对中房黄石公司提出的逾期交房违约金应当计付至2014年11月13日止的辩解意见予以支持，对张猛提出的中房黄石公司通知其交房时间为2016年6月中旬的主张不予支持。自2014年11月13日以后，张猛以不能办理房屋权属登记为由拒绝接收房屋所导致逾期交房期限延长的损失，应属于张猛自身原因而扩大的损失，该损失应由张猛自己承担。三、关于逾期交房违约金计算标准。双方在《商品房买卖合同》中已明确约定，中房黄石公司逾期交房超过60日，逾期交房违约金按已交付房屋价款的日万分之二计付。此系双方当事人之间的特别约定，并非格式条款。虽然在格式合同条款中注明“该比率应不小于第（1）项中的比率”，但当格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。且合同中对张猛逾期付款应当承担的违约责任与中房黄石公司逾期交房应当承担的违约责任的约定是一致的，不存在免除一方责任、加重对方责任的情形。故本院对中房黄石公司提出的逾期交房违约金应当按已付房屋价款日万分之二标准计付的辩解意见予以支持，对张猛提出的应当按已付房屋价款日万分之三标准计付的主张不予支持。综上所述，中房黄石公司在张猛付清房屋价款后，未能按照合同约定期限向张猛交付房屋，已构成违约，应当依约向张猛支付逾期交房违约金37,753.01元【计算方法：395,997元×13日（从2013年12月31日起至2014年1月13日止）×2?+605,997元×303日（从2014年1月14日起至2014年11月13日止）×2?=37,753.01元】。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中房集团黄石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张猛交付黄石市黄石港区湖滨大道67号中房·盘龙湾（原山水阳光）小区B栋1单元702室商品房；二、被告中房集团黄石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张猛逾期交房违约金人民币37,753.01元；三、驳回原告张猛的其他诉讼请求。如果被告中房集团黄石房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2186元（已减半收取），由原告张猛负担1783.20元，被告中房集团黄石房地产开发有限公司负担402.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 胡太禄二〇一七年八月二日书记员 田也塬 微信公众号“”