（2017）渝0112民初4606号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-07-20
案件名称
刘兰与夏明月重庆链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘兰,夏明月
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初4606号原告：刘兰，女，汉族，1974年8月23日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：熊芳芳，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，重庆睿渝律师事务所律师。被告：夏明月，女，汉族，1993年2月13日出生，住重庆市永川区。原告刘兰与被告夏明月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员何柳、李国华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘兰及其委托诉讼代理人熊芳芳到庭参加诉讼。被告夏明月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖部分；2、判令被告夏明月返还定金30000元，支付违约金78000元；本案诉讼费、保全费由被告夏明月承担。事实与理由：2016年8月29日，原告与夏明月签订了房屋买卖合同，主要约定夏明月将位于重庆市北部新区XX大道X号XXX幢X房屋出售给刘兰，夏明月应在2016年11月30日之前到贷款银行办理完注销抵押登记取回房屋所有权证。经催告，夏明月仍完成还贷解押。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告夏明月未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告夏明月未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告刘兰举示的房屋交易文件及补充协议、定金收据、通知书及邮寄单持有原件，对上述证据的真实性本院予以确认；举示的协议未加盖重庆链家房地产经纪有限公司印章，真实性无法核实，对该份证据的真实性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，以夏明月为甲方、刘兰为乙方签订了一份《重庆市存量房屋买卖合同》，主要约定甲方出售位于重庆市北部新区XX大道X号XX幢X房屋给乙方，该房屋已经设定抵押，抵押权人是中国建设银行。同日，以夏明月为甲方、刘兰为乙方、重庆链家房地产经纪有限公司为丙方还签订了一份《补充协议》，主要内容：甲乙双方协议同意，该房屋成交总价为780000元。第二条房款交付：乙方应在签订本合同当日支付定金30000元，在过户递件完成后将首付款250000元直接支付给甲方，尾款500000由房贷银行直接支付给甲方。第三条关于房屋交易具体事宜的约定：若该房屋为按揭状态，则甲方应在2016年11月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第四条违约责任：甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第三条约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。补充协议还对其他方面进行了约定。签订上述《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》当日，刘兰支付了30000定金，夏明月出具收条。2016年12月2日，夏明月出具一份公证的《委托书》，主要内容是委托李强全权办理案涉房屋的相关事宜，包括向银行归还房屋贷款、办理解除抵押登记等。重庆链家房地产经纪有限公司陈述，李强是垫资公司的，该份公证书是夏明月提供的，但出具公证书后，被委托人也没有去办理解押手续。2017年1月19日，刘兰向夏明月寄送了一份《通知书》，主要内容是催促夏明月在2017年1月25日前办理完银行提前还贷手续。刘兰在起诉时将中介方重庆链家房地产经纪有限公司列为被告，重庆链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人胡兴华到庭参加了诉讼。在法庭调查结束前，刘兰当庭撤回对重庆链家房地产经纪有限公司的起诉，本院当庭予以了准许。重庆链家房地产经纪有限公司在审理过程中举示了三张垫资回执、微信聊天记录、和解协议书、解约协议、公证书，原告刘兰无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。重庆链家房地产经纪有限公司庭审中陈述，买卖双方签订合同后，夏明月失去联系，联系上后，出具了公证委托书，但公证委托书一直没有得到履行，至今一直联系不上。2017年2月15日，以刘兰为甲方，重庆链家房地产经纪有限公司为乙方签订了一份《和解协议书》，主要内容是：甲方委托一份购买案涉房屋，签订合同后出售人无故违约不履行合同，双方达成如下协议：乙方先行垫付30000元给甲方，甲方向法院申请执行成功收到执行款项后，必须在收到执行款3日内将垫付款30000元支付给乙方，逾期支付的，甲方按应付款项的日千分之五向支付支付违约金。2017年2月25日，以刘兰为甲方，重庆链家房地产经纪有限公司为乙方又签订了一份《解约协议》，主要内容是：由于卖方夏明月的原因致使合同不能继续履行，现甲乙双方协商一致解除《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》，乙方在本协议签订后3日内退还甲方佣金7800元、已收取的权证费500元、贷款服务费7500元、评估费500元。2017年2月16日重庆链家房地产经纪有限公司向刘兰转账30000元；3月10日转账16300元。庭审中，刘兰陈述：夏明月一直未按约定去银行办理还贷解押手续，导致房屋不能过户交易。另查明，现案涉房屋仍抵押在中国建设银行重庆分行。本院认为，刘兰与夏明月签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》约定了夏明月应当在2016年11月30日之前注销抵押登记并取回房屋产权证，夏明月未按约定时间办理解押手续，刘兰有权解除合同，现案涉房屋至今抵押在银行，抵押登记未注销，无法进行过户交易，刘兰请求解除《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖部分的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，夏明月应当返还定金，对于刘兰请求判令夏明月返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。至今案涉房屋仍未办理注销抵押登记手续，夏明月未按约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。合同约定违约应承担合同成交价10%的违约金即78000元，对于刘兰请求判令夏明月支付违约金78000元的诉讼请求，本院予以支持。被告夏明月经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由夏明月承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘兰与被告夏明月于2016年8月29日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖部分；二、被告夏明月在本判决生效后五日内退还原告刘兰定金30000元；三、被告夏明月在本判决生效后五日内支付原告刘兰违约金78000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由被告夏明月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 田秀荣人民陪审员 何 柳人民陪审员 李国华二〇一七年八月二日书 记 员 张春凤