（2017）桂06民终462号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-10-27
案件名称
许凯峰、梁雄房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许凯峰,梁雄,韦薇,韦学宁,韦学思,韦学珍,韦学兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终462号上诉人（原审被告）：许凯峰，男，1986年5月1日出生，壮族，住广西上思县。上诉人（原审被告）：梁雄，男，1988年8月15日出生，壮族，住广西上思县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨绍杰，男，1957年5月13日出生，住广西上思县。被上诉人（原审原告）：韦薇，女，1988年7月23日出生，壮族，住广西上思县。委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦学宁，男，1969年9月6日出生，壮族，住广西上思县。被上诉人（原审原告）：韦学思，女，1954年6月29日出生，壮族，住广西上思县。被上诉人（原审原告）：韦学珍，女，1960年8月20日出生，壮族，住广西上思县。被上诉人（原审原告）：韦学兰，女，1967年10月8日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：韦学宁，男，1969年9月6日出生，壮族，住广西上思县。上诉人许凯峰、梁雄因与被上诉人韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰房屋租赁合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2016)桂0621民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人许凯峰、梁雄及其共同委托诉讼代理人杨绍杰，被上诉人韦薇及其委托诉讼代理人韦堂佳，被上诉人韦学宁（亦是韦学兰的委托诉讼代理人）、韦学思、韦学珍到庭进行质证和接受询问。本案现已审理终结。许凯峰、梁雄上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：许凯峰在与韦学干签订《租赁房屋协议》时，不存在韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰共同委托韦学干代表签订合同的情形，且韦学干生前没有与任何人对涉案房屋有争议。许凯峰已支付2011年的租金给韦学干。2012年2月20日韦学干病故后，韦薇要求许凯峰支付租金时，韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰即与韦薇发生争议，并于2012年6月15日通知上诉人交纳租金或将租金提存至公证处。上诉人几次拿租金至县司法局、公证处要求提存但均遭拒绝。因被上诉人内部存在纠纷，上诉人不敢把租金交给被上诉人其中的任何一个。租金虽未支付到被上诉人手上，但上诉人没有逃避租金的交付，是客观上无法交付。一审法院以上诉人没有如期交付租金，简单认定上诉人违约实属不当。合同履行过程中真正违约的是被上诉人，其应承担相应违约责任。从2012年6月起被上诉人经常干扰并严重影响上诉人的生产经营，致使顾客不敢住宿、服务人员不敢工作，造成多年来的营业经济损失。上诉人在租赁期间对房屋的装修投入、因被上诉人干扰而蒙受的经济损失，被上诉人应予以赔偿，并与上诉人欠付租金相抵扣。韦薇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人内部对租金的收取和分配是否存在争议，也应由被上诉人内部解决，不影响上诉人如期向被上诉人交纳租金。履行合同过程中，上诉人不按照合同约定交纳租金，已构成违约，应继续支付租金并承担违约金。韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰共同辩称，其答辩意见与韦薇的意见一致。韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰向一审法院起诉请求：一、许凯峰、梁雄支付韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰2012年至2016年的房屋租金55万元；二、许凯峰、梁雄支付韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰违约金27500元；三、本案的案件受理费由许凯峰、梁雄承担。一审法院认定事实：2011年6月30日，韦学干作为甲方与乙方许凯峰、梁雄签订《租赁房屋协议》，约定“……甲方将座落在上思县思阳镇中华路××段（门牌号为的三间门面、五层半楼，总共使用面积约为850平方米）的楼房出租给乙方。该房屋结构为砖混结构，房屋用途为商用及居住……租赁日期自2011年7月1日起至2020年6月30日止，租期9年……甲、乙双方约定，该房屋年租金分别为2011年度（以12个月为一个自然年度，下同）8万元，2012年度9万元，2013年度10万元，2014年度11万元，2015年度12万元，2016年度13万元，2017年度14万元，2018年度15万元，2019年度16万元。上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。该房屋租金每一年付一次，乙方于签订本协议后一次性付清第一年的租金8万元；以后每年租金应于当年6月30日前一次付清年租金。逾期支付的，逾期一个月，则乙方需按年租金的5%支付违约金……”对于韦学干与许凯峰、梁雄签订的《租赁房屋协议》，韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰表示知道并且认可该《租赁房屋协议》。《租赁房屋协议》签订后，许凯峰、梁雄于2011年向韦薇支付了8万元的房屋租金。涉案房屋目前由许凯峰、梁雄使用。韦学干于2012年2月20日病故。韦学干与黄娴珍于1998年4月6日经法院调解离婚。韦薇系韦学干与黄娴珍的独生女。韦锦如、曾翠娇生前共同生育了韦学干、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰。涉案房屋第一层由韦锦如、曾翠娇出资建设，第二、三层由韦学干出资建设，第四、五层、五层半由韦学宁、韦学干出资建设。2012年6月15日，韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰向许凯峰、梁雄出具一份《通知书》，载明：“……韦学干生前虽曾代表家人以其名字与你们签订了一份房屋租赁合同，但该合同涉及的租赁房屋的所有权是属于我们四人及父亲韦锦如（已故）、母亲曾翠娇（已故）共同共有。在此情况下，我们四人以房屋所有权人的身份书面通知你们，要求你们务必向韦学宁（韦学思、韦学珍、韦学兰共同授权）缴纳房屋的租金或将该租金提存于公证处。如果韦薇依据其父韦学干生前与你们签订的房屋租赁合同提起民事诉讼而对你们产生不良后果的，责任由我们承担”。一审法院于2017年3月8日组织双方当事人在中华路凯雄商务宾馆进行现场勘验，双方一致认可：2011年6月30日，韦学干与许凯峰、梁雄签订的《租赁房屋协议》中所租赁的房屋位于中华路××段，租赁的房屋正对面是泓云阁餐馆，左边是复转军人门诊，右边是绿驹电动车售后店。房屋现状为：房屋一共五层半，三间门面，左边两间门面原先租给他人卖电动车，右边一间门面是许凯峰、梁雄经营的凯雄商务宾馆前台，房屋二楼以上全部是宾馆客房。一审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，韦学干与许凯峰、梁雄于2011年6月30日签订的《租赁房屋协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故许凯峰、梁雄应当按照《租赁房屋协议》的约定支付房屋租金。《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……”。现韦薇是韦学干的继承人，韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰是韦锦如、曾翠娇的继承人，同时韦学宁是房屋的权利人，韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰要求许凯峰、梁雄按照《租赁房屋协议》支付房屋租金，符合法律规定，予以支持。根据《租赁房屋协议》中对每年度房屋租金的约定，2011年度8万元，2012年度9万元，2013年度10万元，2014年度11万元，2015年度12万元，2016年度13万元，2017年度14万元，2018年度15万元，2019年度16万元。许凯峰、梁雄已向韦薇支付了2011年度的房屋租金8万元，2012年度至2016年度的房屋租金55万元未支付。许凯峰、梁雄应当按照合同的约定向韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰支付2012年度至2016年度的房屋租金55万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据《租赁房屋协议》的约定，每年租金应于当年6月30日前一次付清年租金。逾期支付的，逾期一个月，则乙方需按年租金的5%支付违约金。许凯峰、梁雄至今未支付2012年度至2016年度的房屋租金，应向韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰支付违约金，为550000元×5%=27500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条,《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决：一、许凯峰、梁雄向韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰支付2012年度至2016年度的房屋租金550000元；二、许凯峰、梁雄向韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰支付2012年度至2016年度逾期支付房屋租金的违约金27500元。案件受理费4788元（韦薇已预交），由许凯峰、梁雄负担。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、王某,4的证人证言，证明韦薇到上诉人经营的宾馆内大声说话、争吵，扰乱宾馆的正常经营；2、《催款通知书》，证明韦薇违约，不履行《房屋租赁协议》第七条7-2规定的义务。本院组织了当事人进行了质证。被上诉人对上诉人提交的证据1，认为该证人证言部分属实，韦薇确实去过宾馆追讨租金，但没有大声说话和争吵，追讨租金都是采取平和的方式进行，证人系梁雄的妻子，与被上诉人有利害关系；对证据2的真实性予以认可，但认为不能证明被上诉人违约。本院认为，上诉人二审提交的证据1，证人王某,4是梁雄的妻子，是上诉人经营酒店的管理人员，与上诉人存在利害关系，且无其他证据予以佐证，本院对此不予采纳；证据2具备真实性、合法性和关联性，予以采纳。各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，韦薇自2012年6月起多次到上诉人经营的宾馆追索租金，并于2012年8月11日向上诉人发出书面催款通知书，要求上诉人务必在当年9月1日前付清房租。五被上诉人在二审中当庭明确五被上诉人作为一个整体向上诉人主张权利，至于内部对租金如何分配再另行协商解决，上诉人向被上诉人其中的一人交付租金即视为完成其交付租金的合同义务。本院认为，涉案《租赁房屋协议》依法成立且合法有效，上诉人在合同签订后一直对涉案房屋占有使用至今，应当按照《租赁房屋协议》的约定支付房屋租金。五被上诉人均是涉案房屋的权利人，均有权要求上诉人按照《租赁房屋协议》支付房屋租金。在2012年6月至2016年合同履行过程中，韦薇与韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰均各自要求上诉人向己方支付租金，被上诉人内部就租金的收取和分配问题确实存在分歧，在权利主体不明的情况下，上诉人未能及时向被上诉人支付租金，不存在违约的主观过错，不应承担相应的违约责任，故上诉人主张因被上诉人之间对租金的收取存在争议，致使其无法交付租金的理由成立，本院予以采信。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期支付租金的违约金27500元错误，本院予以纠正。然而，被上诉人在本案一审过程中已作为共同原告向上诉人主张权利，在二审中亦明确上诉人向被上诉人其中的一人交付租金即视为完成其交付租金的合同义务，被上诉人对租金如何分配内部协商解决，故影响上诉人支付租金的障碍已消除，上诉人应继续履行向被上诉人支付2012-2016年的房屋租金55万元的合同义务。上诉人还辩称被上诉人到宾馆追索租金的行为对其宾馆经营产生严重影响致使宾馆营业收入下降并造成损失，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任，其不应向被上诉人支付租金和违约金。本院认为，上诉人提供的证据不足以证明该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人许凯峰、梁雄的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上思县人民法院（2016)桂0621民初1146号民事判决第一项；二、撤销上思县人民法院（2016)桂0621民初1146号民事判决第二项；三、驳回被上诉人韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰的其他诉讼请求。一审案件受理费4788元（被上诉人韦薇已预交），由上诉人许凯峰、梁雄负担4560元，被上诉人韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰共同负担228元。二审案件受理费9576元（上诉人许凯峰、梁雄已预交），由上诉人许凯峰、梁雄负担9120元，被上诉人韦薇、韦学宁、韦学思、韦学珍、韦学兰共同负担456元。上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 崔 静审判员 禤汉奇审判员 刘帅武二〇一七年八月二日书记员 谢馨仪附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自