（2017）沪0118民初4038号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
海信一铜业有限公司与上海巨太贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海信一铜业有限公司,上海巨太贸易发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十一条，第二百三十五条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初4038号原告（反诉被告）：上海信一铜业有限公司。法定代表人：蔡建屏，董事长。委托诉讼代理人：廖亚梅，上海致格律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海巨太贸易发展有限公司。法定代表人：张国芬，总经理。委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。原告上海信一铜业有限公司诉被告上海巨太贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案分别于2017年5月3日及2017年6月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖亚梅、被告法定代表人张国芬及委托诉讼代理人傅建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海信一铜业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋使用费人民币（以下币种均为人民币）316,900元（计算方式：以140万元/年为标准，自2016年10月9日起计算至2016年12月31日止）。事实与理由：2006年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在青浦区X号的房屋部分出租给乙方，房地产权证编号：沪房地青字（1996）第X号；租赁期限为2006年9月26日至2016年9月25日。年租金为60万元，每2年递增2万元。合同还约定除续租外，乙方应在合同租期届满后15日内返还租赁房屋。返还时，应经甲方验收许可，并结清各自应承担的费用。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告经常不按约履行支付租金义务。原告多次诉至法院要求被告支付租金。被告在承租房屋内生产危险物品并发生过火灾，导致原告部分房屋受损。2011年，被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给案外人上海闽希实业发展有限公司（以下简称闽希公司），合同约定租期为2012年1月1日至2016年12月31日，年租金为140万元。因原、被告租期即将届满，故原告亦容忍被告转租行为。2016年的租金标准为68万元，被告已按约支付原告2016年前三季度的租金51万元。原、被告租期届满前，原告多次向被告发函表示不再续租，要求被告搬离，但被告均不予理睬。故原告直接与次承租人即闽希公司协商。2016年12月31日，原告与闽希公司达成《厂房交接协议书》。2017年1月1日，原告正式自闽希公司处收回系争房屋。原告认为，被告按约应于2016年10月9日前将房屋交还原告，但因被告的原因导致原告实际于2017年1月1日收回房屋，故被告应向原告支付2016年10月9日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费。被告上海巨太贸易发展有限公司辩称：被告确认原告所述的房屋转租事宜，原告确实于2017年1月1日自次承租人闽希公司处收回房屋，被告同意按合理的标准支付原告房屋占有使用费，但原告要求按被告与闽希公司之间约定的租金标准主张不合理。理由如下：1、原、被告签订的合同约定，被告有续租权，被告并非无理占有系争房屋。2、被告租赁原告有证的房屋面积为2,500平方米，租赁期间，被告在原告的空闲场地自行搭建了4,200平方米的无证厂房。后被告将其中6,200平米的厂房租赁给案外人闽希公司，年租金为140万元。3、因案外人施工导致被告承租的部分有证厂房开裂，导致被告及次承租人均无法正常使用房屋，次承租人闽希公司起诉被告要求扣减租金，案号为（2016）沪0118民初2369号，后一审法院判决扣减了21万元的租金。被告认为，被告自行使用的房屋因开裂亦应扣减租金5万元，加上法院判决扣减次承租人的租金21万元，应扣减租金26万元。被告占有使用原告房屋3个月，按照双方合同约定的租金标准，被告应支付原告房屋占有使用费17万元，故原告还应赔偿被告因房屋开裂损失9万元。4、2017年1月1日至2017年6月8日期间，原告将被告搭建的尚未拆除的2700平方米无证房屋出租给他人，获取租金。被告认为该笔租金原告应支付被告，但因土地系原告所有，故原告应支付被告一半的租金。故，被告提起反诉要求：1、要求反诉被告支付反诉原告租金暂计30万元（计算方式：按每日每平米1.6元为标准计算2,700平方米，自2017年1月1日计算至2017年6月8日止，所得金额的一半）；2、要求反诉被告赔偿反诉原告因房屋开裂导致的损失9万元。针对反诉，反诉原告上海信一铜业有限公司辩称：不同意反诉原告的全部诉请。理由如下：1、原、被告合同约定，合同期满乙方在甲方现有厂房空闲地等方面的投资，如改建、扩建等，甲方不作补偿，乙方不得拆毁，现合同已经到期，故被告所搭建的建筑应归原告所有，原告不应向被告支付租金。2、对于被告自行搭建的厂房，原告并未另行出租，因该厂房系违章搭建，政府已经拆除三分之一，虽尚有2,700平方米未拆除，但原告已接到政府通知要求原告自行拆除。因闽希公司转租的次次承租人尚未腾退，故原告无法自行拆除，原告已发公告要求占用人腾退，但仍有一家尚未腾退。目前房屋处于不确定状态，房屋随时会被政府拆除。3、系争租赁房屋虽然因他人施工存在裂痕，但不影响正常使用，一审法院虽然判决扣减闽希公司租金21万元，但该案还在二审审理中。且被告已按合同约定向原告支付租金，被告不存在损失，原告不同意赔偿或扣减使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，（2016）沪0118民初2369号案件已经二审判决维持原判。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，原告不再续租，被告理应于合同到期后15日内将房屋返还原告，然因被告将房屋转租他人，导致原告实际于2017年1月1日方收回房屋，故此期间的房屋占有使用费，被告理应支付原告。使用费的标准应参照原、被告双方合同约定的租金标准计算。原告要求按被告与次承租人约定的租金标准主张房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。因原、被告一致确认承租房屋存在开裂，但双方对于房屋开裂是否影响房屋使用存在争议，对于此节事实，（2016）沪0118民初2369号民事判决书认定有证房屋的开裂影响使用并酌定扣减部分使用费，该判决书现已生效，本院予以确认。本案中，结合本案实际情况及房屋开裂对使用人实际造成的影响，亦应适当减少部分租金，可自被告应付房屋占有使用费中直接扣除，扣除后，本院酌定被告还应支付原告房屋占用使用费6万元。因合同到期，对于被告在原告空闲土地上自行搭建的无证建筑，原告有权要求被告拆除并恢复原状，本案中原告不要求被告拆除恢复原状，系原告对其自身权利的处分，于法无悖，本院予以准许。被告反诉要求原告支付因使用无证建筑的租金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海巨太贸易发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信一铜业有限公司房屋占有使用费6万元；二、驳回反诉原告上海巨太贸易发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,053.50元，减半收取3,026.75元，由原告负担2,376.75元，被告负担650元；反诉受理费3,575元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年八月二日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”