（2016）粤0306民初17219号

裁判日期: 2017-08-02

公开日期: 2017-12-29

案件名称

蔡娟梅与深圳市深联盛投资管理有限公司深圳市红湾股份合作公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡娟梅,深圳市深联盛投资管理有限公司,深圳市红湾股份合作公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初17219号原告蔡娟梅，女，汉族，1987年3月24日出生，户籍所在地广东省陆丰市，委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人陈波，广东鹏港律师事务所律师。被告深圳市深联盛投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍一路红湾市场二楼之一，统一社会信用代码914403005815506167。法定代表人杨中唐。被告深圳市红湾股份合作公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍一路固戍股份公司综合楼601室，组织机构代码771460374X。法定代表人姜淦森，系该公司总经理。委托代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托代理人曾汉清，广东宝城律师事务所实习律师。原告蔡娟梅与被告深圳市深联盛投资管理有限公司（以下简称被告一深联盛公司）、被告深圳市红湾股份合作公司（以下简称被告二红湾股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员黄海涛、刘定宏、人民陪审员廖妙芳组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告二委托代理人到庭参加诉讼，被告一经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月23日，原告与被告一协商一致签订了二份《商铺租赁合同书》，约定原告承租深圳市宝安区西乡街道固戍一路红湾市场二楼2F133号商铺（被告二系该房屋建设者，被告一受被二委托对该市场享有经营管理权），经营鞋子、皮具；合同期限自2015年9月23日至2017年9月22日止,月租金为人民币1,716元，每月管理费为人民币125元等等。原告依约交付了押金租金等后，对承租商铺进行了装修，组织货源一直正常经营。至2016年5月21日，被告二突然公告通知市场内全部商户解除租赁合同，强令原告腾退承租的商铺。因其无正当理由擅自解除合同遭到原告等多数商户拒绝。2016年7月15日，被告二强行封锁了原告承租的商铺，导致原告不能开门营业。原告认为：两被告单方恶意终止合同，不仅违反了合同约定，其强制锁门的违法行为更是给原告等商户造成了巨大的经济损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告一签订的商铺租赁合同；2、二被告共同赔偿原告交纳的合同保证金、水电押金等共计人民币3,932元；3、二被告共同赔偿原告预交的租金、广告宣传费等共计人民币3,443元；4、二被告赔偿原告商铺停业损失人民币14,148元；5、二被告赔偿原告财产损失人民币26,100元；以上2-5项共计人民币47,623元；6、二被告承担本案全部诉讼费用。被告一未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告二辩称，2014年4月1日由被告二的下属单位红湾市场与案外人肖卫勇签订了红湾市场租赁合同，约定红湾市场将市场二楼、三楼面积共计4188平方米的商铺和三楼的10间房间租给肖卫勇，租期2年，从2014年4月1日至2016年5月30日止。在合同到期之前即2016年5月21日，被告二提前告知肖卫勇及市场的租户：2016年5月30日合同到期之后，市场与肖卫勇不再续约，要收回商铺，从而就引起了纠纷。事后被告二获知肖卫勇以被告一的名义跟涉案的原告签署了超过被告二与肖卫勇签订的原租赁合同的租期，到2017年9月份合同终止。肖卫勇签订合同的期限超出了肖卫勇和被告一之间的合同租期，在收回商铺的过程中被告二请示了街道维稳办、派出所等政府单位，一起来处理清场的事宜。当时作出了三个处理方案，但各原告都不同意。期间共有61户租户都接受了离场，剩余的12户不肯退场。2016年11月3日因为此前被告二已经多次通知原告来清理商铺内的物品，原告均未回应，为了避免物品丢失，被告二于2016年11月3日向政府相关部门请示后，在居委会工作人员在场的情况下将商铺内的一些物品拍照留档后打包封存，统一存放在被告二的仓库内，保存完好。具体答辩如下：1、原告和被告一之间签订的合同是无效合同，被告二出租的对象是肖卫勇，并不是被告一；2、被告二与肖卫勇之间的租赁合同在2016年5月30日到期终止，按照合同的规定，到期后被告二有权收回商铺，肖卫勇以被告一的名义签署的合同租赁期限超出了被告二的出租期限，超出部分依照法律规定是无效的，所以被告二收回商铺是完全有权利的；3、按照合同相对性原则，原告主张由被告二来退还相关所交的合同押金、保证金，这是违反了合同相对性原则，被告二跟原告之间并没有合同关系，也没有收取过任何款项，所以原告无权要求被告二退还相关的费用；4、原告主张的商铺停业损失没有事实依据及法律依据，原告的商铺停业是被告二合法的在租赁合同期满后，有权要求收回商铺的情况下造成的，且被告二也给予了原告充足的时间来准备，在合同期满前已尽到告知义务，且也作出了相应的撤场方案，但原告不接受。原告如果有停业损失也是其自行造成的，与被告二无关。原告主张的财产损失（商铺内物品的问题），被告二对物品打包之前尽了充分的告知义务，但原告自己拒不清理，被告二在向政府部门作了报告后将物品打包封存，并没有给原告造成损失，依法不应由被告二赔偿损失。综上，请求法庭驳回原告对被告二的诉求。经审理查明：2014年4月1日由被告二红湾股份以深圳市红湾股份合作公司红湾市场的名义与案外人肖卫勇签订了《红湾市场租赁合同》，约定被告二将红湾市场二楼面积为4188平方米及三楼301至310号10套房间出租给肖卫勇，租期从2014年4月1日至2016年5月30日。2015年9月23日案外人肖卫勇以被告深联盛公司为租赁合同主体方与原告签订《商铺租赁合同书》，约定原告承租深圳市宝安区西乡街道固戍一路红湾市场二楼2F133号商铺，经营鞋子、皮具零售；合同期限自2015年9月23日至2017年9月22日止；月租金为人民币1,716元，管理费为人民币125元。原告已向被告一深联盛公司交付合同履约保证金人民币3,432元，水电押金人民币500元，另原告向被告一支付铺位合同转让费、广告宣传费共计人民币4,000元，原告于2016年3月12日向被告一支付2016年3月22日至2016年6月22日涉案租金人民币3,861元。案外人肖卫勇代表被告一深联盛公司出具声明，声明内容为将被告一不能与各租户履行合同的责任归咎于被告二红湾股份与万众百货之间约定的合同租赁期限问题，并且称被告二红湾股份董事姜集权与梁少鹏未按承诺直接与其续展租期至与各租户约定的租期。原告于2016年5月21日收到被告二致租户的通知，通知内容为：被告二与案外人肖卫勇签订的《红湾市场租赁合同》将于2016年5月30日到期，市场与肖卫勇不再续约，将收回商铺。原告租户相关人员向公安机关报警控告肖卫勇涉嫌合同诈骗，公安机关经审查后认为未发现有犯罪事实发生，决定不予立案。被告二红湾股份公司2016年6月份与各租户协商退铺与续约事宜，部分租户接受了被告二腾退商铺的建议，领取了被告二红湾股份垫支的押金，部分租户向被告二提出新的续租要求及解决方案。被告二分别于2016年7月20日、8月11日分别发出通知，要求各租户搬离滞留在二楼的物品，逾期视为自动放弃物品。被告二于2016年8月中旬对滞留在二楼商铺的物品进行了打包封存。另查明：涉案物业于1992年取得以固戍村委市场为名称申报的建设工程规划许可证。以上审理查明的事实，有经当庭质证原告提交的租赁合同、收款收据、通知、装修及货物货架照片、报警回执、不予立案通知书、被告二提交的《红湾市场租赁合同》、收款收据、租赁合同终止通知书、处理情况说明、建设工程规划许可证、商场内物品照片、行政处罚决定书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：原告认为与被告存在租赁合同关系，要求被告承担履行租赁合同的违约及侵权责任，其权利义务应受我国合同法及侵权责任法调整。关于本案合同主体问题。原告提交的租赁合同，证明其与被告一深联盛投资公司存在租赁合同关系，原告提交的收款收据，证明其在履行租赁合同的过程中，向被告一深联盛投资公司履行主要合同义务，以上证据可以证明租赁合同的双方为原告与被告一深联盛投资公司。关于合同的有效性问题。被告红湾股份公司提交《红湾市场租赁合同》，证明合同双方的主体为红湾股份公司红湾市场与案外人肖卫勇，被告提交的收据，证明涉案物业的租金由案外人肖卫勇交付，红湾股份公司红湾市场是出租人，承租人为案外人肖卫勇。被告二提交了建设工程规划许可证，证明涉案物业取得了建设工程规划许可证，由此进一步证明《红湾市场租赁合同》合法有效。与肖卫勇签订《红湾市场租赁合同》的签约方为深圳市红湾股份合作公司红湾市场，被告二红湾股份公司提交证据证明红湾市场是红湾股份公司下属分公司，不单独具有合法的市场主体地位，被告二红湾股份公司对红湾市场的经营行为承担合同主体责任，因此，被告二红湾股份公司是本案的出租人。案外人肖卫勇以被告一深联盛公司名义与次承租人建立租赁合同关系，肖卫勇声明述称是被告一深联盛公司的职员与股东，可视为案外人肖卫勇的行为代表被告一深联盛公司的商业行为，肖卫勇的商业行为与被告一深联盛的商业行为具有同样的法律效力。因此本案的承租人为被告一深联盛公司。被告二提交的红湾租赁合同书与承租人约定的租赁期间从2014年4月1日至2016年5月30日，承租人（被告一）与次承租人（原告）签订的租赁合同期间从2015年9月23日至2017年9月22日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得主张转租合同无效，因此，承租人与次承租人之间签订的转租合同应属有效租赁合同。但根据《最高院解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。被告二作为出租人，默许了被告一的转租行为，被告二与被告一的租赁期限至2016年5月30日止，被告一与原告签订的租赁合同同样至2016年5月30日的期限有效，超过该期限的租期约定无效。关于原告与被告二之间的要约是否形成新的租赁合同关系。被告二与被告一的租赁合同到期后，出租人与原告之间就租赁关系进行了协商处理，被告二于2016年6月21日向各租户发出通知，提出三种解决方案，原告于2016年6月26日回复被告二，提出二种解决方案，该回函提出了新的要求，并未征对被告二的要约形成承诺，而是新的要约，因此，原告与被告二之间并未形成新的合同关系。关于原告主张解除租赁合同。原告与被告一之间的租赁合同经本院审查认为租期至2016年5月30日止的部分有效，2016年5月30日后约定的租期无效。合同有效的期间部分已履行完毕，原告再主张解除该份合同已无实际意义，本院不予支持。关于原告主张要求二被告共同返还保证金、水电押金、租金及广告宣传费。本院认为，被告一与原告签订的租赁合同部分无效，返还保证金、水电押金、租金及广告宣传费的责任应当由被告一承担，由于被告二不是与原告签订租赁合同的主体方，原告要求被告二承担合同相对方的法律责任，无法律依据。综上，根据原告提交的收款收据核算，被告一深联盛公司应当返还原告支付的合同保证金及水电押金人民币3,932元。2016年5月31日起原告与被告一签订的租赁合同无效，收取的超过该期限的租金被告一应当予以退回，根据原告提交的2016年3月23日至2016年6月22日租金共计人民币3,861元核算，被告一应当返还原告租金人民币986.7元[23×(3861÷3÷30)]。关于原告提交的预交费用中的合同转让费发生于原告与被告一签订租赁合同前的2013年，本院不予处理。原告诉求的广告宣传费，本院认为以上费用于原告与被告一签订合同之时发生，原告为了经营的目的支付以上费用，实质是被告为原告提供商铺附加服务而产生的费用，本院认为原告在涉案商铺经营较长时间内，未因此费用提出异议，已经实际接受被告提供附加服务，故原告诉求返还广告宣传费用，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张由二被告承担商铺停业损失。原告提交的租赁合同证明原告与被告一签订了租赁合同，该合同因租赁期间超过被告二与被告一签订的租赁合同期间导致部分无效，原告提交的被告一公司股东出具的声明，证明被告一公司曾经向原告承诺过被告一可以取得合同无效租赁期间的出租权，且被告二已提前告知涉案商铺租期届至将予以收回,因此，导致合同部分无效的责任方是被告一，被告二对此不应承担导致合同无效的责任，原告要求被告二承担其损失，无法律依据，本院不予支持。原告主张商铺停业期间的损失为人民币14,148元，但未提交证据予以证明，综合考虑租赁物业的位置及市场规模，本院酌定被告一应当赔偿原告商铺可期经营期间利益损失人民币6,000元。关于原告主张的财产损失。原告与被告一签订的租赁合同有效部分期间履行完毕后，被告二经多次通知，原告未按通知期限搬离物品，被告二已将原告物品打包封存。经本院释明，被告二可以将原告遗留的物品返还给原告的情况下，原告仍不愿意变更诉讼求为返还原物，仍主张赔偿遗留物品价值，本院认为，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，参照合同法的此条规定，被告二打包封存的物品是原告拒不搬离遗留在租赁房产内的物品，被告二愿意返还，在被告一与被告二能返还原物的情况下，原告仍要求二被告承担物品的财产损失，无法律依据，本院不予支持。被告一未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院以原告及被告二提交的证据作为裁决的依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市深联盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告蔡娟梅合同保证金及水电押金人民币3,932元；二、被告深圳市深联盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告蔡娟梅租金人民币986.7元；三、被告深圳市深联盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告蔡娟梅商铺停业损失人民币6,000元；四、驳回原告蔡娟梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币991元，原告已预缴，由原告承担人民币764元，被告深圳市深联盛投资管理有限公司承担人民币227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　黄海涛审　判　员　　刘定宏人民陪审员　　廖妙芳二〇一七年八月二日书　记　员　　姚　梦书　记　员　　王　琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”