（2016）云0126民初888号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-30
案件名称
李文惠、李文庄等与刘洲等委托合同纠纷一审民事判决书
法院
石林彝族自治县人民法院
所属地区
石林彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文惠,李文庄,刘洲,云南地可丰农资连锁销售有限公司,云南武龙物业管理有限公司,杨金梅
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百七十九条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条，第一百四十四条
全文
云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0126民初888号原告：李文惠，女，1945年1月2日生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：李文庄，女，1947年2月20日生，汉族，住上海市卢湾区。二原告共同委托诉讼代理人：袁平，云南中源律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘洲，男，1995年9月11日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。被告：云南地可丰农资连锁销售有限公司，住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处林安街鑫隆市场内。法定代表人：金成委托诉讼代理人：骆绍国，该公司职工，特别授权代理。第三人：云南武龙物业管理有限公司，住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区宗地33号。法定代表人：李武龙。委托诉讼代理人：聂发东，该公司职工，特别授权代理。第三人：杨金梅，女，1982年9月10日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告李文惠、李文庄与被告刘洲、云南地可丰农资连锁销售有限公司（以下简称地可丰公司）及第三人云南武龙物业管理有限公司（以下简称武龙公司）、杨金梅委托合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文惠及二原告共同委托诉讼代理人袁平，被告地可丰公司的委托诉讼代理人骆绍国，第三人杨金梅到庭参加了诉讼；被告刘洲经本院公告送达传票传唤，第三人武龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案依法经批准延长审限6个月，本案现已审理终结。原告李文惠、李文庄向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与大地合商务管理有限公司（以下简称大地合公司）签订的《委托经营租赁管理合同》，将房屋交还原告；2.判令二被告支付经营管理费13056.12元，庭审中变更该项诉讼请求为按照每月6528.06元的标准计算支付自2016年3月1日起算至实际交付房屋之日止的经营管理费，承担违约金20143.80元（223.82元×90天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，原告与被告地可丰公司签订《商品房销售合同》，购买大商家8栋8-05号房屋，套内建筑面积153.9平方米，房价1,119,096.00元，已经付清房款。同日，原告与大地合公司签订《委托经营租赁管理合同》，将原告购买的大商家8栋8-05号商铺委托大地合公司经营管理。合同约定委托经营管理期限10年，从2013年4月1日起至2023年3月31日止。每年大地合公司要交纳经营管理费78,336.72元，其中前三年的经营管理费作为培育市场需要免收，后七年的经营管理费一年一付，大地合公司每年3月1日前一次性付款到甲方（原告）指定的银行账户内。现已经超期，被告拒不按照合同约定交纳经营管理费，且未经原告同意，将原告的商铺转交给他人租赁，特诉至法院。被告刘洲未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告地可丰公司辩称，地可丰公司原来的股东是朱莉和刘磊妹，他们在经营地可丰公司期间欠下了巨额债务，那时地可丰公司与大地合公司系合作关系；2013年3月20日，地可丰公司的债权人申请昆明市中级人民法院对地可丰公司100%的股权进行拍卖，后来云南盈佑科贸易有限公司受让了地可丰公司的全部股权，因为地可丰公司原来的员工全部走了，故地可丰公司现在的股东及相关人员并不知道涉案商铺已经出售给原告的情况，相关的资料也从来没见过，直到接到法院传票我们才知道涉案商铺已出售给原告的情况；因大地合公司已经注销，其法定代表人刘洲又下落不明，地可丰公司引入武龙公司参与合作经营；为解决好相关遗留问题，我公司愿意与武龙公司一起同原告方协商处理，由武龙公司与原告重新签订委托经营租赁合同，期限仍然为十年，委托管理的回报费与之前的一样，但希望原告能再给我们2年的免租期。第三人武龙公司庭审后述称，第三人不清楚之前大地合公司与原告签订的《委托经营租赁管理合同》，这是他们双方的事情，跟武龙公司没有关系；武龙公司与原告并未签订过委托租赁或返租合同，武龙公司是受地可丰公司的委托将涉案商铺出租给第三人杨金梅的。第三人杨金梅述称，在与武龙公司就涉案商铺签订《房屋租赁合同》后，我们投资了20多万元到商铺中，希望原、被告双方能协商处理好相关问题，让我能在涉案商铺继续经营。庭审中，原告方围绕诉讼请求，依法向法庭提交了：1.《商品房购销合同》复印件1份；2.《委托经营租赁管理合同》复印件1份；3.《商业及物业管理协议》复印件1份；4.石林爱丽达彩妆装饰经营部营业执照；5.云南大地合商务管理有限公司营业执照；6.云南地可丰农资连锁销售有限公司营业执照；7.云南武龙物业管理有限公司营业执照；8.（2014）石民初字第244号民事判决书复印件一份；9.回购协议1份。原告欲证实2012年10月31日，原告李文惠、李文庄与地可丰公司签订商品房购销合同，购买大商家8幢8-05号房屋，套内建筑面积153.9平方米，房价1,119,096.00元；2012年10月31日，李文惠、李文庄与大地合公司签订委托经营租赁管理合同，将8栋8-05号商铺委托大地合公司经营管理。合同约定委托经营管理期限10年，从2013年4月1日起至2023年3月31日止。每年大地合公司要交纳经营管理费78,336.72元，其中前三年的经营管理费作为培育市场需要免收，后七年的经营管理费一年一付，大地合公司每年从合同开始履行30日前一次性付清经营管理费，现大地合公司已超期10个月未支付经营管理费；2012年9月10日，地可丰公司（甲方）与大地合公司（乙方）签订《商业及物业管理协议》，该协议第二条约定“乙方办公用房、办公费、乙方所有人员的工资、福利待遇等均由甲方负责，乙方全面协助甲方管理”，第四条约定“商铺招商政策制定、广告投入、市场定位、租赁价格等由甲方制定，乙方负责租赁合同的签订、款项的收取，使用由甲方统一使用，与客户发生的退定、退租、违约等责任和需要支付的款项均由甲方负责”，第五条约定“返租协议由乙方与甲方签订，乙方对返租协议的权利义务由甲方履行，返租协议中应支付的返租款项由甲方承担，并在每年支付给客户前两个月内一次性拨付给乙方，由乙方支付给客户，若因甲方原因返租款项未及时支付给客户，所引起的责任及后果均由甲方承担，与乙方无关”，因此地可丰公司应当与大地合公司对委托经营租赁管理合同的签订及履行产生的法律后果承担连带责任；李文惠、李文庄委托云南大地合商务管理有限公司经营租赁管理的8栋8-05号商铺现在被转租给石林爱丽达彩妆装饰经营部杨金梅使用；大地合商务管理有限公司已经于2014年8月4日登记注销，不再具备履行委托经营租赁管理合同的资格；（2014）石民初字第244号民事判决书与本案情况相似且原告的诉讼请求得到了支持；原告在与被告地可丰公司签订商品房购销合同时，与地可丰公司相同的工作人员在相同的地点签订了委托租赁管理经营合同、回购协议。经质证，被告地可丰公司对原告提交的证据4、9的“三性”及1、2、5、6、7的真实性、合法性无异议，但不认可与本案的关联性；对证据3认为是地可丰公司与大地合公司之间签订的内部协议，与购房者无关，地可丰公司与大地合公司都是独立的法人，并且协议只是约定前期商户的购房等由地可丰公司协助，并非说明大地合公司的债务应当由地可丰公司承担，认为武龙公司作为地可丰公司的合作方，有权将涉案商铺出租给第三人杨金梅；根据合同相对性原则，地可丰公司并非本案适格被告；认为证据8不具备证据的形式要件，且与本案无关；回购协议只是表示可以回购，并非必须回购。第三人武龙公司及杨金梅质证后均无异议。上述证据，被告及第三人对真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，但证据8与本案并无关联性，对其余证据的关联性，本院结合其他证据及案件事实综合认定。被告刘洲及地可丰公司未提交相关证据。第三人武龙公司庭审后提交一份授权委托证明复印件。欲证实武龙公司受地可丰公司委托，代地可丰公司签订与“大商家”项目管理有关的各类合同（包括但不仅限于《租赁合同》……）以及收取相关费用及款项。原告方质证后对该证据的关联性无异议，表示对武龙公司将原告购买的房屋出租给第三人的情况并不清楚，对该证据的真实性、合法性由法庭依法认定。被告地可丰公司质证认为该证据属于复印件，但认可该授权委托证明系地可丰公司于2015年2月份左右出具给武龙公司的。第三人杨金梅质证后对该证据的“三性”予以认可，并称2015年自己向武龙公司租赁涉案商铺时武龙公司也出具了同一份授权委托证明给自己，用于办理营业执照。本院认为，武龙公司出具的授权委托证明虽为复印件，但上面有地可丰公司和武龙公司的印章及法定代表人的签字，且地可丰公司认可其确实于2015年2月向武龙公司出具过授权委托证明，第三人对该证据亦予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并收录在卷佐证。第三人杨金梅交《房屋租赁合同》复印件1份、收据复印件2份。证实武龙公司与刘永林、杨金梅就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，第三人刘永林、杨金梅向武龙公司支付装修押金3,000.00元、履约保证金50,000.00元。原告质证后仅认可真实性，但不认可合法性，认为武龙公司无权将原告购买的商铺出租给他人；被告地可丰公司对第三人提交的证据“三性”表示认可，若原告认为涉案商铺属于其所有应当提交房产证予以证实；第三人武龙公司对该租赁合同的真实性无异议。本院认为，各方当事人对杨金梅提交的《房屋租赁合同》的真实性均予认可，本院予以确认并在卷佐证。被告刘洲未提交证据，亦未到庭对上述证据进行质证。本院经审理确认如下案件事实：2012年10月31日，原告李文惠、李文庄（乙方）与被告地可丰公司（甲方）签订《商品房购销合同》，并办理了商品房买卖备案登记。该合同约定地可丰公司将其开发建设的“大商家”项目第1组团第8幢第1单元8-05号房屋出售给二原告，价款为1,119,096.00元，经双方协商折让后，二原告实际支付购房款907,587.00元；该合同同时约定：甲方应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。在签订《商品房购销合同》当天，二原告（甲方）与大地合公司（乙方）签订《委托经营租赁管理合同》，约定二原告将自己购买的上述房屋委托大地合公司经营管理，委托经营管理期限为10年，即自2013年4月1日至2023年3月31日止，委托经营管理期限内，合同不得解除；甲方每年按购买该物业合同总价的7%收取乙方经营管理费，十年合计人民币大写柒拾捌万叁仟叁百陆拾柒元整（￥783,367.00元），即78,336.72元/年，其中前三年的经营管理费作为培育市场需要，甲方同意免收，后七年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行三十日前一次性付清甲方；在本合同委托经营管理期内，物业出租所产生的税费由甲方承担，乙方支付甲方委托经营管理费时直接扣除此税费，乙方或承租经营方在经营中产生的税费由乙方或承租经营方自行承担。在合同第十条“违约责任”部分还约定“1.如房产开发商向甲方交房之日，甲方未向乙方交付该物业，甲方每逾期一天，应向乙方支付本合同第一条约定购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2.乙方逾期向甲方支付本物业经营管理费用，每逾期一天，按照本合同第一条约定，处购房款总额万分之二的违约金”。大地合公司为自然人独资有限责任公司，公司法定代表人及股东为刘洲；2014年8月4日，大地合公司经工商部门核准注销。2015年8月1日，武龙公司经地可丰公司授权，与刘永林、杨金梅签订《房屋租赁合同》约定将二原告购买的“大商家”第8栋（幢）8-05号商铺出租给第三人杨金梅夫妇经营使用，租赁期限为5年，租期和计算租金起始时间为“大商家”建材经营市场开业之日；租赁期限内，甲方能给予乙方三年的经营免租期；免租期从本合同约定计算租期之日起开始计算……合同签订后，武龙公司将涉案房屋交付刘永林、杨金梅管理使用。杨金梅丈夫刘永林于2015年7月22日向武龙公司支付装修押金3,000.00元、履约保证金50,000.00元，并对涉案房屋进行装修及经营使用。另查明，地可丰公司开发建设的“大商家”项目至今未通过竣工验收，至判决前仍不具备交付使用的条件。2012年9月10日，地可丰公司与大地合公司签订《商业及物业管理协议》，其中第四条约定：“商铺招商政策制定、广告投入、市场定位、租赁价格等由甲方制定，乙方负责租赁合同的签订、款项的收取，使用由甲方同意使用，与客户发生的退定、退租、违约等责任和需支付的款项均由甲方负责”；第五条约定：“返租协议由乙方与甲方签订，乙方对返租协议的权利义务由甲方履行，返租协议中应支付的返租款项由甲方承担，并在每年支付给客户前两个月内一次性拨给乙方，由乙方支付给客户。若因甲方原因返租款项未及时支付给客户所引起的责任及后果均由甲方承担，与乙方无关”。本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”根据以上规定，竣工验收是房屋交付使用的法定条件和必备环节。原告要将涉案房屋委托给他人经营管理使用，必须保证该房屋符合交付使用的条件，即原告与大地合公司签订的《委托经营租赁管理合同》所涉案房屋至今未通过竣工验收、不具备交付使用条件，且双方也未对该房屋进行实际交接，故双方签订的《委托经营租赁管理合同》不具备实际履行条件，该合同成立但未生效，对双方当事人也不具有法律约束力，无需解除。对原告要求解除与大地合公司签订的《委托经营租赁管理合同》的请求本院不予支持。对原告要求被告依照该合同向原告交还房屋并支付经营管理费及违约金的请求，因涉案房屋现仍未通过竣工验收，不具备交付使用的法定条件，在原告未将涉案房屋交付大地合公司经营使用的前提下，被告方并无向原告支付经营管理费的义务。故原告要求二被告交还房屋并支付经营管理费及违约金的请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李文惠、李文庄的诉讼请求。案件受理费人民币1,432.00元，公告费180.00元，合计1612.00元，由原告李文惠、李文庄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 李翠芬代理审判员 毕向红人民陪审员 孔小丽二〇一七年八月二日书 记 员 汪云春高一梅 百度搜索“”