（2017）赣0802民初1732号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-08-30
案件名称
方旻、肖莉丽等与吉安凯旋物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉安市吉州区人民法院
所属地区
吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方旻,肖莉丽,吉安凯旋物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0802民初1732号原告：方旻，男，1975年12月6日出生，汉族，户籍地：江西省吉安市吉州区，现住江西省吉安市吉州区，。原告：肖莉丽，女，1977年8月23日出生，汉族，户籍地：江西省吉安市遂川县，现住江西省吉安市吉州区，。二原告共同委托诉讼代理人：罗文兵、王小燕，江西钧略律师事务所律师，全权代理。被告：吉安凯旋物业有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区迎宾大道6号，统一社会信用代码：91360800309163158X。法定代理人：彭某，总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师，一般代理。原告方旻、肖莉丽与被告吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方旻及其二原告共同委托诉讼代理人罗文兵、被告凯旋物业公司的委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方旻、肖莉丽向本院提出诉讼请求：1、被告返还超额收取的物业费1305元（0.44元*123.61㎡*24个月=1305元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告夫妻二人于2012年7月与江西华盛投资有限公司（以下简称华盛公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了凯旋中央城小区2栋1单元501室，面积为123.61㎡。原告于2014年9月交房入住，被告作为开发商指定的前期物业公司按1.2元/㎡/月收取了原告的物业费。经询吉安市房管局，小区物业管理服务的中标单位是江西景江综合服务有限公司（以下简称景江公司），中标费用标准为高层0.76元/㎡/月。前期物业变更为凯旋物业公司后，公共物业费从0.76元/㎡/月大幅提至1.2元/㎡/月，此事未经过任何主管部门的变更程序。根据《物业管理条例》《招标投标法》的相关规定，被告未经招标投标程序及价格确定公共物业费，依法应属无效行为。被告超出0.76元/㎡/月收取的物业费属于不当得利，应当予以返还。原告与被告多次协商未果后，诉请维权。被告凯旋物业公司辩称，请依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：原告主张的物业费差价没有事实依据，中标确定0.76元/㎡/月的收费标准已过期，被告依照1.2元/㎡/月收费有合法依据，并符合市场行情。原告的诉请已过诉讼时效。经审理查明，2012年7月26日，二原告与华盛公司签订《商品房买卖合同》，购买后者开发的吉安市吉州区古南大道1号凯旋中央城2幢1-501室，建筑面积为123.61㎡。2014年9月28日，原告方旻与作为小区物业服务公司的景江公司签订《前期物业服务协议》，约定收费标准为“高层住宅物业按建筑面积每月每平方米1.2元（不包含公共水、电分摊）”。同年10月28日，景江公司与凯旋物业公司签订协议，由景江公司将其经营的凯旋中央城小区物业服务项目交由凯旋物业公司经营管理，合同签订之前景江公司在上述小区收取的物业费等归景江公司所有，而产生的费用由凯旋物业公司承担。在庭审过程中，凯旋物业公司认可原告已按1.2元/㎡/月先后向景江公司、凯旋物业公司交纳2014年9月28日至2016年9月27日、共计24个月的物业费。另查明，2014年10月28日，华盛公司作为开发商与凯旋物业公司签订《凯旋中央城前期物业服务合同》，约定后者为该小区提供物业服务的期限自2014年10月28日起至2015年10月27日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊）。以上合同到期后，华盛公司与凯旋物业公司续签以上合同至2017年10月27日，收费标准同前。在庭审过程中，被告的委托诉讼代理人认可华盛公司未经招、投标程序即与凯旋物业公司签订以上前期物业服务合同。再查明，2011年12月20日，在吉安市房地产管理局物业管理科的招标监督下，景江公司中标华盛公司公开招标的、凯旋中央城小区前期物业管理服务项目。服务期限自2012年1月至2014年1月，中标费用标准：高层0.76元/㎡/月。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、（2015）吉中民三终字第99号民事判决书、《吉安市物业管理服务项目招标中标通知书》（吉市物招中字2011第16号），被告提供的《入伙协议书》《凯旋中央城前期物业服务合同》及庭审笔录等予以证实。本院认为，2014年10月28日，景江公司与凯旋物业公司约定将凯旋中央城小区物业服务项目交由被告管理。原告亦于此后向被告支付部分物业费，应视为原告对二公司的合同权利义务转让行为予以追认。且原告于2014年9月28日与景江公司签订的《前期物业服务协议》、建设单位华盛公司与被告分别于2014年10月28日及2015年10月28日签订的《凯旋中央城前期物业服务合同》，均约定原告所在小区高层住宅物业收费标准为1.2元/平方米/月。前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，但其中约定的权利义务，对全体业主具有约束力。以上合同约定系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，各方应遵照执行。虽然根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。但因上述规定属于管理性规范的范畴，不宜据此对民事行为的效力性进行界定，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，可由相应行政管理部门依法处理，但不应仅此认定建设单位与选聘物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效。综上所述，对原告提出的《凯旋中央城前期物业服务合同》未经招投标程序应认定为无效合同的主张，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张被告超出0.76元/㎡/月收取的物业费系不当得利，应予返还的诉请，无事实和法律依据，应承担举证不力的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告方旻、肖莉丽的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告方旻、肖莉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员 王国勇二〇一七年八月二日书记员 郭 雨法条链接：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 关注公众号“”