（2017）粤0113民初1473号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-14
案件名称
陈红建与吴书芳租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈红建,吴书芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初1473号原告：陈红建，女，1953年5月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：唐轶，男，系原告陈红建的儿子。被告:吴书芳，男，1951年12月27日出生,汉族，住福建省邵武市。原告陈红建诉被告吴书芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈红建及其委托诉讼代理人唐轶到庭参加诉讼。被告吴书芳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈红建向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，被告将涉案房屋交给原告管业；2、被告向原告支付房租以及滞纳金，其中租金按照每月1500元的标准自2016年6月计至房屋交还给原告管业为止；滞纳金按照每日0.3%标准计算，从每月的6日开始计算至租金付清之日止；3、被告向原告支付拖欠的水费24.5元（2016年2月至8月），电费144元（2016年2月至8月）；4、被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，经本院释明，原告表示，如果法院认定的合同效力与原告主张的不一致，原告同意按法院认定的合同效力进行处理。同时，将诉讼请求第二条变更为：判令被告按每月1500元租金标准支付2016年6月起至涉案房屋交还给原告管业为止占有使用费，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付逾期支付使用费的利息。事实与理由：原告陈红建与被告吴书芳及被告的弟弟吴庆忠（公司老板）在2015年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告将座落于番禺区南村镇坑头村南园大道12巷1号的3层出租给吴书芳等用于单位职工宿舍。2015年的9月份被告吴书芳离开广州，走前房屋交由其弟弟吴庆忠直接管理，继续作为员工宿舍及办公用品堆放。该合同约定：租赁期为一年，自2015年3月1日至2016年2月29日止；月租金为1500元，每月5号前交纳本月租金和上月水电费及卫生费，承租方向出租方交纳押金两个月。合同还约定：承租人每月月初缴纳房租水电费，不按时缴纳租金并拖欠租金10天的，则按拖欠费用总额的每天0.3%收取滞纳金，出租人可以终止合同，押金不退，收回房屋。在租赁合同履行中，吴书芳走后去山东打工期间有电话联系原告，并于2016年微信原告说：“他弟弟（吴庆忠）卖了房子，房租费绝对不会欠的”。吴庆忠一直有电话联系（居住番禺××新村）。在租期快结束前，2016年1月初原告多次和吴庆忠联系要求续签合同或退房，吴庆忠一直要求继续租用房屋并说等他哥哥吴书芳过来签订合同，但他哥俩一直未过来签订继续租房合同。从2016年2月开始就有拖欠租金情况至今，期间吴庆忠仍然电话信息联系确认继续租房，被告吴庆忠最后一次缴纳租金的时间是2016年7月2日，但至目前总以各种理由拖而不缴剩余拖欠租金也不退房2016年10月后被告的电话信息也不回了，并时不时停机。原告认为，被告多次且长期拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告吴书芳无作答辩。经审理查明：涉案广州市番禺区南村坑头村南园大道十二巷一号第3层（单元）房屋为原告投资所建，但至一审辩论终结前原告仍未取得涉案房屋建设工程规划许可证、施工许可证及产权证明等证明文件。原、被告于2015年2月5日签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：原告同意将其坐落于广州市番禺区南村坑头村南园大道十二巷一号第3层（单元）出租给被告作宿舍场所，建筑面积148平方米，被告愿意承租；租赁期限自2015年3月1日起止2016年2月29日止；租金为人民币1500元／月。先交租金后使用，按自然月交租金，被告需付清首月租金方可进驻。被告每月五日前交清当月租金和其它费用，如果逾期十日未交付租金，则视为违约，原告有权解除合同，收回该场地，并追究被告责任；被告进驻前应交清租赁押金人民币叁仟元（相当于2个月租金）。在诉讼中，原告确认已收取被告向其支付的房屋押金3000元。在租赁合同履行期间，被告委托案外人仝忠诚于2015年9月10日向原告转账1600元，用于支付2015年9月份的租金以及8月份的水电费；于2015年10月4日向原告转账1587元，用于支付2015年10月份的租金以及水电费、卫生费；于2015年11月3日向原告转账1659元；于2015年12月10日向原告转账1552元；于2016年1月23日向原告转账1719元；在租赁合同约定的租期到期后，虽然双方未办理续租手续，但被告仍实际占有和使用涉案房屋，并委托案外人柳琦于2016年3月13日向原告转账3000元，用于支付2016年2月及3月份的租金；于2016年7月2日向原告转账3000元，用于支付2016年4月及5月份的租金。被告并未向原告支付其占有使用房屋期间自2016年2月至8月的水电费共计168.50元。庭审中，原告向法庭出示其与被告的微信聊天记录，该记录显示原告曾于2016年12月25至2017年1月3日向被告催讨租金。诉讼中，原告确认涉案房屋至今仍由被告占有，未与原告办理退房交接手续。以上事实有原告的供的《房屋租赁合同书》原件、原告与吴庆忠的聊天记录、借记卡账户历史明细清单、坑头村委会出具的证明、水费和电费的收据发票及原告的陈述等证据材料予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，涉案房屋至今未取得房地产权证及建设工程规划许可证，故原、被告于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于原告提出的要求被告吴书芳将涉案房屋交还其管业的诉求，合法合理，本院予以支持。因合同无效，原告无权按照双方签订的租赁合同的约定向吴书芳主张涉案房屋租金及相关的违约金，但由于涉案房屋系由原告投资建设，且被告也一直实际占有和使用涉案房屋，因此，对于原告主张吴书芳应当向其交纳占有使用费，合情合理，本院予以支持。至于占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告主张被告按照每月1500元标准向其支付自2016年6月1日起至涉案房屋交还其管业期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于原告主张被告应当支付逾期支付占有使用费的利息问题，因原、被告对于合同无效均存在过错，且本院也已判令被告向原告支付占有涉案房屋期间的使用费，故原告再行主张逾期支付占有使用费的利息没有法律依据，本院不予支持。对于吴书芳已向原告缴纳的3000元押金问题，合同无效后，原告应当将该3000元押金退还给吴书芳，但因吴书芳未到庭应诉，也未提出上述主张，故本院对于该3000元押金暂不作处理。同时，由于原告已替被告支付了占有使用涉案房屋期间产生的水电费168.50元，故被告还应向原告支付拖欠的水电费168.50元。被告吴书芳经本院传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃有关诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈红建与被告吴书芳于2015年2月5日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告吴书芳应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋（广州市番禺区南村坑头村南园大道十二巷一号第3层单元）交还原告陈红建管业；三、被告吴书芳应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1500元标准向原告陈红建支付自2016年6月1日起至涉案房屋（广州市番禺区南村坑头村南园大道十二巷一号第3层单元）交还原告陈红建管业之日止的房屋占有使用费；四、被告吴书芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈红建支付水电费168.5元；五、驳回原告陈红建的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，由被告吴书芳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长 冷根源人民陪审员 陈键豪人民陪审员 李少霞二〇一七年八月二日书 记 员 吴惠玲 来源：百度“”