（2017）川32民终83号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-10-12
案件名称
成都金珠星联酒店管理有限公司、四川九寨黄龙机场置业发展有限公司与钟莹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都金珠星联酒店管理有限公司,四川九寨黄龙机场置业发展有限公司,钟莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川32民终83号上诉人（原审被告）：成都金珠星联酒店管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：杜昌云，该公司经理。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师上诉人（原审被告）：四川九寨黄龙机场置业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：王宏国，董事长。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟莹，女，1982年12月3日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，四川永茂律师事务所律师。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司、四川九寨黄龙机场置业发展有限公司因与被上诉人钟莹房屋租赁合同纠纷一案不服四川省九寨沟县人民法院(2016)川3225民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司（以下简称金珠星联公司）的委托诉讼代理人李舟、向宸锋，四川九寨黄龙机场置业发展有限公司（以下简称九黄机场公司）的委托诉讼代理人李舟、向宸锋，被上诉人钟莹的委托诉讼代理人陈科，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金珠星联公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.诉争租金已过诉讼时效。诉争租金属于定期给付之债，应当按照约定年度分别计算时效。一审判决以部分信函为由认定租金请求权时效中断不妥。首先，被上诉人所举示的部分信函没有原件，不能作为定案依据，且就庭审查明情况，函件系通过邮件个别送达，被上诉人不能出示原件的，不能证明上诉人曾对其作出相应意思表示，则不能作为其时效抗辩的证据；其次，相关信函不能对落款时间之后的租金债务产生中断时效的效果。2.一审法院计算租金年度时间节点错误导致最终租金数额计算错误，按照约定，结合庭审双方的陈述，租金的计算年度不是自然年度，而是签约确定支付日期间隔年度。一审判决第二项计算的截至2015年12月31日的租金实际是截至2016年对应自然年度给付租金时间点期间的租金，导致租金多算，多算的部分应予扣除。3.一审庭审中，上诉人已告知被上诉人可以随时收房，一审判决后上诉人再次以书函形式通知被上诉人收房，则上诉人不应再承担腾退房屋及支付通知以后的租金或房屋占用费的责任。4.一审判决诉讼费分配比例计算有误。九黄机场公司上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：1.诉争租金已过诉讼时效。诉争租金属于定期给付之债，应当按照约定年度分别计算时效。一审判决以部分信函为由认定租金请求权时效中断不妥。首先，被上诉人所举示的部分信函没有原件，不能作为定案依据，且就庭审查明情况，函件系通过邮件个别送达，被上诉人不能出示原件的，不能证明上诉人曾对其作出相应意思表示，则不能作为其时效抗辩的证据；其次，相关信函不能对落款时间之后的租金债务产生中断时效的效果。2.被上诉人对上诉人的请求已经超过保证期间。按照《承包经营协议书》的约定，结合庭审双方陈述，租金的计算不是自然年度，而是签约确定支付日期间隔年度，且租金为每年先付。上诉人之保证期间的计算也为每年度初即开始。被上诉人直到2016年起诉时才向上诉人主张保证责任，此前各年度的租金已超过六个月保证期间。3.一审法院计算租金年度时间节点错误导致最终租金数额计算错误，按照约定，结合庭审双方的陈述，租金的计算年度不是自然年度，而是签约确定支付日期间隔年度。一审判决第二项计算的截至2015年12月31日的租金实际是截至2016年对应自然年度给付租金时间点期间的租金，导致租金多算，多算的部分应予扣除。钟莹辩称，1.租金给付权适用时效中断、中止的情况，不是法律上一般的除斥期间，且所有导致租金时效中断的信函均有上诉方公司盖章。2.上诉人在一审期间未对租金金额提出任何异议，且当时被上诉人所说的租金是2014年至2015年的租金，并不是2015年至2016年的租金。其实一审法院还少判了几个月的租金。3.被上诉人未收到过上诉人任何通知。4.一审判决对诉讼费用的分配正确。钟莹向一审法院起诉请求：1.解除金珠星联公司与钟莹签订的承包经营合同，限期腾退交还房屋给钟莹,并一直支付租金，直到将房屋移交给钟莹为止；2.原审被告连带支付拖欠房屋租金（截止到2016年1月1日为65,853元）及利息，支付后续租金及欠付总租金20%的违约金，计算至金珠星联公司实际将房屋交还给钟莹之日止；3.原审被告连带支付为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用等。一审法院认定事实：2006年10月22日，钟莹与九黄机场公司签订《商品房买卖合同》，合同约定钟莹购买九黄机场公司位于九寨沟县漳扎镇漳扎村的“康巴林卡.九寨风情村”酒店式公寓房产，总价为278,240元。同日，钟莹与金珠星联公司签订《承包经营协议书》，承包期限为10年即2006年10月22日至2015年10月21日止，期满未签订协议，但金珠星联公司在实际使用。该承包经营协议书第四条约定:每年租金为原购房款总额的8.33%,即23,177元；第五条约定：金珠星联公司支付给钟莹的租金为每年支付一次。第六条约定：10月22日作为金珠星联公司每年支付租金的日期。第十条约定：任何一方未履行本协议之约定或违反国家相关法律法规，视为违约，违约方应向守约方赔偿因此产生的一切损失；2006年10月22日，九黄机场公司为钟莹出具《担保书》，《担保书》约定：如金珠星联公司不能兑现《承包经营协议书》中对钟莹的年投资回报收益（年投资回报金额为23,177元），由九黄机场公司兑现该承诺。至2015年12月31日止，金珠星联公司欠付钟莹租金共计60,260元。另查明：2013年11月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司名称变更为成都金珠星联酒店管理有限公司。2011年3月25日、2012年3月9日、2013年1月9日、2013年5月22日、2014年1月21日、2015年12月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司《致康巴林卡业主公开信》、《致全体业主的慰问信》、《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认欠付租金的事实，承诺待经营情况好转时支付欠付租金。一审法院认为，钟莹与金珠星联公司签订的承包经营协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。钟莹与金珠星联公司所签订的租赁合同到期后，双方再未续约但仍按原协议使用房屋，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限已为不定期，而对不定期租赁合同双方当事人都可以随时解除，钟莹请求解除与金珠星联公司签订的租赁合同，予以支持；对于钟莹主张金珠星联公司支付2015年12月31之前欠付的租金共计60,260元，金珠星联公司对欠付2008-2011年的租金数额无异议，但认为钟莹请求权已超过一年的法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，所以本案诉请并未超过诉讼时效；对于钟莹请求九黄机场公司承担连带保证责任，本案保证为连带保证，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。对钟莹的该项诉讼请求予以支持；对于钟莹请求原审被告连带支付总租金20%的违约金，因该项请求没有合同依据，也没有证据证实，所以不予支持；对于钟莹请求原审被告连带支付钟莹为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用，因没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除钟莹与金珠星联公司于2006年10月22日就九寨沟县漳扎镇漳扎村康巴林卡.九寨风情村1-1F-2号房签订的《承包经营协议书》；二、金珠星联公司于判决生效之日起十日内腾退交还房屋给钟莹，并支付2015年12月31日之前欠付钟莹的房屋租金共计60,260元，并按签订的《承包经营协议书》约定的租金数额（即每月1,931元的标准），支付2016年1月1日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费；三、九黄机场公司对金珠星联公司欠付钟莹房屋租金共计60260元承担连带支付责任；四、驳回钟莹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，446元，保全费679元，共计2，125元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，1.关于诉讼时效的问题。钟莹与金珠星联公司签订《承包经营协议书》，承包期限为10年即2006年10月22日至2015年10月21日止，期满未签订协议，但金珠星联公司在实际使用。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算。因此本案未超过诉讼时效。2.关于尚未支付租金数额问题。一审中金珠星联公司对钟莹主张的2008年至2011年租金计算金额没有意见，即每年租金23，177元，欠付23，177元×40%×4年=37，083元。对于2015年度的租金，按照双方签订的原《承包经营协议书》及《房屋租赁合同》执行，计算至2015年10月21日为23，177元，欠付房租总额为37，083元+23，177元=60，260元。2015年10月22日至2015年12月31日之间的租金未计算在内。一审判决支持60，260元未超出起诉请求及上述金额，上诉人称一审判决多计算的主张不能成立。3.关于金珠星联公司是否应支付2016年1月1日起至实际腾退交还房屋期间的费用问题。金珠星联公司称在一审中已告知钟莹可以随时收房，但金珠星联公司在一、二审中并未举证证明其对该房屋已经腾退可以随时收房，对该上诉理由不予采信。4.关于九黄机场公司保证问题。一审判决确认本案保证责任为连带保证，上诉人对此并无异议。本案主债务为分期履行，在当事人没有明确约定的情况下，保证期间应从最后一笔债务履行期届满起算，因此本案并未过保证期间，一审判决九黄机场公司承担连带支付责任正确。5.一审案件受理费、保全费负担本院予以更正。综上所述，金珠星联公司、九黄机场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1446元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担1307元，钟莹负担159元，保全费679元由钟莹负担。二审案件受理费2，614元，由成都金珠星联酒店管理有限公司、四川九寨黄龙机场置业发展有限公司各负担1，307元。本判决为终审判决。审判长 单琦娟审判员 吴延丽审判员 陈卉佳二〇一七年八月二日书记员 何怡然 来自：