（2017）沪0115民初29283号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-03
案件名称
徐世真与上海生南实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐世真,上海生南实业发展有限公司,上海郡雅酒店经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初29283号原告：徐世真，女，1957年7月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐世华(系原告徐世真之兄)，住上海市黄浦区。被告：上海生南实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邵明祥，董事长。委托诉讼代理人：张妹，女。委托诉讼代理人：孙丽丽，女。第三人：上海郡雅酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇园西路XXX号。法定代表人：吴菊芳，董事长。委托诉讼代理人：焦慧，女。原告徐世真与被告上海生南实业发展有限公司(以下简称生南实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理。案件审理中，依法追加上海郡雅酒店经营管理有限公司(以下简称郡雅管理公司)作为本案的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告徐世真及其委托诉讼代理人徐世华，被告生南实业公司的委托诉讼代理人张妹、孙丽丽，第三人郡雅管理公司的委托诉讼代理人焦慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐世真向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2、判令被告向原告退还房屋租金人民币459,330元(以下币种相同)；3、判令被告向原告支付违约金45,933元；4、判令被告赔偿原告10万元房屋上涨的损失；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是通过上海电视台第一财经频道播放了解到，生南集团宣传2010年实力巨献，郡雅国际、航空广场，掘金领寓，创领财富未来，每年10%稳健高超收益，全房东，放心收租等等，因为电视天天在播放，原告心动，故而把自己的房子卖掉，去购买了被告的产品。原告看中一套面积为25.10平方米，金额为459,330元的房屋，被告现场经办人员同时拿出两份合同，一份是租赁合同，一份为《房屋委托经营合同》，让原告进行签字，并再三催促原告，表示只要把钱付掉，其他与原告无关，原告只要回家等着收钱即可。由此，原告在两份合同签上姓名，经办人员也在两份合同上签名。原告认为，至始至终与原告发生合同关系的都是被告，合同名为租赁实为买卖，房屋是原告出钱建造的。原告将自有房屋出售，这些钱当时可以买到房子的，被告将原告的钱款拿去，一脚把原告踢开，现在出了问题被告应先解决与原告间的问题，法院没有权利拍卖原告承租的房屋，随着房价上涨被告光还本金是不够的，还应对上涨部分对原告进行赔偿。被告生南实业公司辩称，被告承租的房屋目前确实在上海市黄浦区人民法院强制执行拍卖，就拍卖事实被告之前已告知原告。现被告对原告提出租赁合同解除不持异议，也同意返还租赁本金，但不同意原告的其他主张。原告主张违约金没有合同依据，被告承担违约金的前提为被告提出终止合同并收回房屋下，至于原告预估的10万元房屋上涨损失，被告不予认可亦不同意承担。对本案发生的诉讼费被告愿意承担。第三人郡雅管理公司述称，第三人与原告建立了租赁合同关系，原告向被告承租房屋后，之后再转租给第三人，双方签署了《房屋委托经营合同》，签约后房屋由第三人控制，但房屋并未实际经营。第三人承租房屋后按期向原告支付租金直至2016年10月底，之后确实未再支付过租金。本院经审理认定事实如下：2011年5月17日，由被告生南实业公司作为出租方(甲方)与原告徐世真作为承租方(乙方)签署租赁合同，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇拱极东路3038弄3幢618室(以下统称系争房屋)出租给乙方，出租房屋建筑面积为25.10平方米，具体以实测建筑面积为准；该房屋租赁期共120个月，自2011年5月17日至2021年5月16日止，起始时间即为乙方付清全款之日，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作酒店服务及配套使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；甲方在租赁期满后20天内将乙方支付租金全额退还给乙方；租赁期间，乙方必须将该房屋委托给甲方指定的酒店经营管理公司统一经营，由其自负盈亏；房屋租金计价方式为120个月一并计价，每平方米18,300元；租金合计459,330元；房屋租金支付为一次性全额付款，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；……租赁期间，甲方有权依照法定程序出让该出租的房屋，出让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；……双方可以协商变更或终止合同，甲方有以下行为之一，乙方有权解除合同：(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租金收益分红；(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响收益的；……合同终止，甲方就租金全额退还乙方；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应退还已收的10年租金，并按银行同期利率支付资金支付阶段应得利息；在甲乙双方协议一致的情况下，甲方可以提前收回房屋；未经乙方同意，甲方不得擅自提前收回房屋，如有违反，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；……。当日，原告同时还在一份《房屋委托经营合同》上签字，其中原告作为委托方(甲方)，第三人郡雅管理公司作为受托方(乙方)，约定委托方将系争房屋以酒店房间用途委托给乙方经营，委托期限为10年，即2011年5月7日至2021年5月16日，客户付清全款后，租赁期向后顺延3个月(装修期)，乙方从2011年8月17日起向甲方按每季度支付租金；在合同有效期间内，乙方保证在第1-3年内年回报率按总租金的10%的支付租金，第4-7年按年回报率10%支付租金，第8-10年按年回报率10%支付租金，……；乙方按照季度向甲方支付租金收入，每季度第一个月的20日至30日，乙方应将当季租金一次性付清；……。签约当日，徐世真向生南实业公司支付6,000元租赁定金，次日支付了453,330元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋委托经营合同》、收据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告现提出解除双方签署的租赁合同，被告对解除合同不持异议，并无不可，本院可予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求依照约定，由被告向其退还房屋租金459,330元，被告对此同意，本院予以准许。另外原告要求被告承担租金10%的违约金，被告对此提出被告并不存在违约，不应承担该违约责任，本院认为，根据约定，被告不得擅自提前收回房屋，如有违反，应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，本案中，被告提到系争房屋目前被上海市黄浦区人民法院强制执行拍卖，但并没有证据显示，法院对房屋的拍卖导致原告不能实际使用房屋，被告也没有主动提出要求提前收回房屋的意见，由此原告依据该条款要求被告承担租金10%的违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其房价上涨10万元的损失，则认为，首先原告提出支付被告的款项来源系出售自有房屋所得，并非被告所能预见的范畴；其次，原、被告间就系争房屋间并非形成买卖关系，原告从未获得过系争房屋的物权，原告目前要求主张房屋上涨的损失，没有事实依据。鉴于合同解除后，原告愿意将系争房屋向被告返还，第三人对此也愿意配合归还，并无不可，可予准许。最后，本案的诉讼费用，被告当庭自愿表示同意负担，并无不可，本院亦予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、原告徐世真与被告上海生南实业发展有限公司关于上海市浦东新区惠南镇拱极东路3038弄3幢618室所签署的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告上海生南实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐世真退还房屋租金人民币459,330元；三、原告徐世真、第三人上海郡雅酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海生南实业发展有限公司返还上海市浦东新区惠南镇拱极东路3038弄3幢618室；四、驳回原告徐世真的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,852元，减半收取计4,926元，由上海生南实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张盈二〇一七年八月二日书记员 杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”