（2017）云01民终3990号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-10-13
案件名称
昆明尊园房地产经纪有限公司与吴贵城居间合同纠纷一案民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明尊园房地产经纪有限公司,吴贵城
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终3990号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人:李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐黄平，该公司员工。被上诉人(原审被告)：吴贵城，男，1980年7月20日出生，汉族，身份证住址：广西贵港市港北区大圩镇新建村石坑屯**号。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人吴贵城居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的特别授权代理人徐黄平到庭参加诉讼，被上诉人吴贵城未到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理，本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求:1.撤销昆明市盘龙区人民法院作出的(2016)云0103民初5270号民事判决书；2.改判被上诉人向上诉人支付人民币8000元（以下均为人民币）及利息；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审已经查明：涉案买卖合同未能顺利履行的原因系涉案房产未解除查封状态，即被上诉人(卖方)未依约还贷赎证构成违约，但原审法院却将责任错误的归咎于上诉人(居间方)，属于适用法律严重错误。原审判决第3页认定：“房屋交易没有最终完成交易，原因是涉案房屋早于2015年8月5日已被执法查封。昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的居间业务经办人，没有尽到查实与交易相关的房产信息并向买卖双方提供真实情况的责任，没有全面履行自己的合同义务。也负有一定责任。”属适用法律错误。1.被上诉人在订立涉案合同时明确表示涉案合同无抵押查封情况，且涉案合同第一条明确表明“该物业产权状态：无抵押”。可见是被上诉人恶意隐瞒的交易房产的产权状态。2.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”上诉人作为居间服务人，其法定义务是向被上诉人(卖方)及案外人买方提供订立合同的机会或媒介服务，并不包含对涉案房产产权状态做详尽调查。上诉人已促成涉案合同的订立，已全面履行了己方义务，依法依约应当获取佣金。3.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。可见，居间人在居间活动中负有如实报告义务，就居间人知道的情况如实报告委托人，而不应隐瞒重要事实或捏造虚假情况。在本案中，上诉人并未违反法定的居间义务。综上，在涉案合同合法有效的情形下，被上诉人应当对其谎称或疏漏导致的涉案房产产权状态表述错误承担相应责任。而上诉人作为居间人，已尽到如实报告义务，不应当承担法律责任。一审法院错误理解了居间人的义务，属于适用法律错误。二、被上诉人作为卖方负有使房屋在产权转移登记时符合交易状态的义务，本案被上诉人未解除交易房产的查封，导致买卖合同未能顺利履行，构成违约。被上诉人作为涉案房产的所有权人，在出售涉案房产时，首先，应当对出售房产的产权状态有清楚明确的了解，并对交易对方进行披露;其次，若涉案交易房产存在产权限制状态，比如查封，被上诉人负有使房屋在产权转移登记时符合交易状态的义务。涉案合同第三条明确约定交易日期为2016年4月14日前，故被上诉人应当在该期限届满前解除涉案房产的抵押查封，使房产能够办理产权转移登记手续。但现有证据足以表明，且原审庭审已经查明，被上诉人截至2016年8月11日仍未解除涉案房产的查封登记。此种情形下，涉案房产不可能办理产权转移登记手续，即被上诉人已经构成根本违约。三、上诉人作为居间方，其义务是向买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。现有法律及涉案合同均未规定或约定上诉人负有查实房屋抵押状态的义务。上诉人已经促成涉案合同的订立，故上诉人有权收取居间报酬（佣金）。被上诉人作为违约方应当依约向上诉人支付佣金损失8000元及相应逾期利息。1.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照法律规定，居间人促成合同成立，即可以收取居间报酬（佣金），涉案合同包括买卖合同法律关系及居间合同法律关系，至于居间人所促成的合同是否实际履行或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。2.涉案合同第十五条明确约定：“基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币8000元。…由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准支付丙方佣金损失。”由此可知，涉案合同在订立时，合同三方当事人协商一致约定：若买卖合同出现违约方时，则由违约方作为佣金支付主体，履行向上诉人支付佣金损失的义务。3.本案被上诉人作为违约方，其应当依约向上诉人支付佣金损失8000元，逾期支付的，还应加付逾期利息。二审中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司补充其上诉理由：三方在签订房屋买卖合同之时，已经知道涉案房产是有查封的，该查封不是法院的债权查封，是房产管理部门的行政查封，因查封存在导致办不了房产过户手续。被上诉人吴贵城未到庭陈述答辩意见。一审法院认定事实：吴贵城系昆明市金马镇云山村东方玫瑰园23栋1单元5层402号房产所有权人，房屋产权证号为:昆房权证(昆明市)字第2014856**号。2016年4月14日，经原告居间撮合，吴贵城与第三方赵发坤签订《房屋买卖暨居间合同》，约定吴贵城向第三方出售上述房屋，成交价格69元（此处系笔误，应为：69万元），定金3万元，若该合同签订后，买卖双方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按照上述佣金总额标准向丙方(昆明尊园房地产经纪有限公司)支付佣金。该房屋于2015年8月5日已被执法查封。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，房屋交易没有最终完成交易，原因是涉案房屋早于2015年8月5日已被执法查封。昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的居间业务经办人，没有尽到查实与交易相关的房产信息并向买卖双方提供真实情况的责任，没有全面履行自己的合同义务，也负有一定责任。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决：“驳回原告的诉讼请求。”二审中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司补充其上诉理由：三方在签订房屋买卖合同之时，已经知道涉案房产是有查封的，该查封不是法院的债权查封，是房产管理部门的行政查封，因查封存在导致办不了房产过户手续。经审查，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司该上诉理由并未提交相应证据予以佐证，故本院对此不予确认。二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议的焦点是：上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司是否有权收取居间费用？《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的房地产交易中介机构，房屋买卖双方到其处进行房屋买卖交易并支付其佣金系因综合考虑其提供的交易信息及房屋买卖专业知识与相关房屋买卖流程办理熟悉。从其与买卖双方签订的合同中亦反映出其合同义务不仅是提供交易信息，同时还包括对当事人交易有关事项的告知及交易相关事项的配合处理。就本案而言，房屋买卖未能交易的原因是涉案房屋于2015年8月5日已被执法查封造成。二审中，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉称三方在2016年4月14日签订合同之时就已经知道涉案房屋被执法查封的事实，但其并未提交相应证据予以佐证。另外，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉称，被上诉人吴贵城恶意隐瞒交易房产的产权状态，被上诉人吴贵城应对其谎称或疏漏导致涉案房产产权状态表述错误承担相应责任，该观点与其签订合同之时其已经知晓涉案房屋被查封的陈述自相矛盾，本院对此观点不予采纳。根据上述分析，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司未尽到其居间人应有的法定如实告知义务，故其以买卖双方签订了《房屋买卖暨居间合同》，并以被上诉人吴贵城违反约定而要求被上诉人吴贵城支付佣金的诉讼请求依法不能得到支持。综上所述，上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 杨章亮审判员 蔡 芸审判员 刘 涛二〇一七年八月二日书记员 闻 怡 更多数据：搜索“”来源：