（2017）青0105民初1317号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-12
案件名称
西宁洁源物业管理有限公司与辛金珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城北区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西宁洁源物业管理有限公司,辛金珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百一十八条，第一百三十四条
全文
青海省西宁市城北区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0105民初1317号原告：西宁洁源物业管理有限公司。法定代表人：李锡贵，该公司总经理。委托代理人：郑军，该公司员工。委托代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。被告：辛金珍，男，汉族，1974年9月18日出生，自由职业。原告西宁洁源物业管理有限公司（以下简称洁源公司）与被告辛金珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁源公司委托代理人郑军、蒋郁，被告辛金珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洁源公司诉称，被告于2011年1月入住茂源海湖阳光小区18号楼2063室并签字承诺遵守业主公约。于2015年12月31日至今未交物业费。原告向小区业主提供了各项物业服务，被告作为业主不依照约定支付物业费用，给原告日常经营造成诸多影响。原告多次催缴欠费，被告置之不理，为维护自身合法权益，现诉至法院请求判令：一、被告向原告交纳物业费用1302.1元、滞纳金312.5元，合计1614.6元；二、被告承担本案诉讼费。被告辛金珍辩称，首先，原被告之前签订的《业主临时公约》现已失效，不具有约定双方当事人的效力，双方在该《公约》第6章第二十五条明确约定：”业主大会通过的业主公约生效时，本公约自然终止。”现业主大会制定的公约已经生效，因此原《业主临时公约》对原被告不具有约束力。其次，作为小区物业收费双方并没有明确约定，仅凭原告单方面说辞并不能确定该收费标准，依据合同法原则，双方对于没有约定或约定不明的应当双方协商解决，但原告从未与被告协商此事，也未向被告出具相应的收费依据。再次，《业主临时公约》属双务合同，《合同法》第66条规定：”当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在双方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告在合同履行期间，未尽到相应的管理义务，《青海省物业管理条例》明确规定：”物业服务企业根据物业服务合同的约定提供下列服务（1）物业共有部分及附属设施、设备的维护和管理；（2）公共秩序的维护，安全防范，车辆停放管理；（3）环境卫生的清洁和公共绿化养护；（4）物业装饰装修管理服务；（5）物业档案及相关资料的保管；（6）其他物业管理服务事项。”但在本案中，原告存在诸多管理不到位的情况，如：小区环境脏乱差、业主车辆轮胎被扎、砸、划、车内财物被盗、未进行相应设施的维护维修、日常巡查不到位、以限制购买水电费为由强制业主缴纳物业管理费。综上，依据《物业管理条例》，物业公司未履行相应的管理义务，导致业主财产受损的，已构成实质性违约，作为业主的被告有权拒绝缴纳物业管理费。原告洁源公司为主张其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.《承诺书》一份。证明：原被告签订了承诺书，被告应按时交纳物业费。2.《西宁地区物业服务收费管理备案登记表》一份。证明：物业公司按政府指导价进行收费。3.《业主欠费明细》一份。证明：被告所欠费用。4.《情况说明》一份。证明小区目前未成立业主委员会。被告辛金珍发表质证意见，对证据1《承诺书》的真实性没有异议，但我没有签订《物业管理服务协议》。对证据2《西宁地区物业服务收费管理备案登记表》的真实性和证明方向予以认可。对证据3《业主欠费明细》的真实性予以认可，对证明方向有异议，滞纳金不予认可。对证据4《情况说明》不予认可，系有关部门工作人员造假。被告辛金珍为主张其反驳意见，当庭提交如下证据：1.《搜狐网新闻报道》3页。证明2014年4月8日小区内60余辆车轮胎被扎。2．《中国住房和城乡建设网报道》1页。证明2011年7月27日5、6号楼地下室积水、2017年7月7日18号楼地下室积水。3.《照片》5页。证明小区绿化状况。4.《照片》10页。证明小区道路状况。5.《照片》6页。证明小区垃圾清运状况。6.《照片》10页。证明小区公用部分卫生状况。7.《西宁电视台”百姓一时间”栏目报道》8页。证明原告强占消防通道、消防作业扑救场地、业主公摊面积，私建停车场，强行收费。8.《照片》1页。证明小区保安夜间无人值班。9.《照片》1页。证明小区围墙状况。10.《照片》1页。证明小区单元门状况。11.《茂源海湖阳光小区业主同意更换洁源物业公司登记表》31页。证明小区704户业主因物业只收费不服务，强烈要求更换物业公司。12.《关于同意成立”海湖阳光小区业主大会筹备组”的批复》一份。证明2016年7月27日城北区马坊街道办事处同意成立业主大会筹备组。13.《发票》一张。证明物业公司收取水电卡补办成本费200元，远远超过其他小区物业。14.《海湖阳光小区〈业主公约〉》一份。证明临时公约已失效。15.《关于对茂源海湖阳光小区物业服务现状的调查报告》一份。证明物业服务不到位。16.《照片》、《收据》2页。证明原告对有的欠费业主采取限电限水的方式或者对有的欠费业主不采取任何措施。被告洁源公司发表质证意见，对证据1《搜狐网新闻报道》的真实性没有异议，证明方向有异议，事发后，原告向公安机关进行了报案；对证据2《中国住房和城乡建设网报道》的真实性没有异议，证明方向有异议，事发后，原告已及时进行了处理；对证据3《照片》的真实性没有异议，证明方向有异议，照片中部分区域移交给社区管理，不属于原告管理，还有些区域正在进行棚户区改造，且原告每年对小区绿化都进行了投入；对证据4《照片》的真实性没有异议，但照片中的道路已经纳入市政规划路；对证据5《照片》的真实性不予认可，该照片显示的是清洁工未进行打扫时的情况，打扫完不是垃圾堆积的情况；对证据6《照片》的真实性没有异议，证明方向有异议，楼道卫生保洁从4点到9点，打扫完后会有部分业主乱扔垃圾，且部分照片无法证明是小区的楼道；对证据7《西宁电视台”百姓一时间”栏目报道》的真实性和证明方向均有异议，消防通道硬化是业主签字同意后建设的，且未堵塞消防通道；对证据8《照片》不予认可，小区保安每两个小时要进行巡逻；对证据9《照片》不予认可，小区围墙不是铁艺围墙，铁艺是装饰大门，业主为了方便出行，维修好后私自拆损；对证据10《照片》不予认可，该单元门是人为砸损，应由业主承担维修；对证据11《茂源海湖阳光小区业主同意更换洁源物业公司登记表》不予认可，小区共有1481户，大部分业主按时交纳物业费，也没有提出更换物业公司的要求；对证据12《关于同意成立”海湖阳光小区业主大会筹备组”的批复》的真实性没有异议，证明方向有异议，截止目前小区没有成立业主委员会；对证据13《发票》的真实性没有异议，但与本案无关；对证据14《海湖阳光小区〈业主公约〉》的真实性没有异议，证明方向有异议，业主应当按公约履行义务；对证据15《关于对茂源海湖阳光小区物业服务现状的调查报告》的真实性不予认可，小区不存在业主委员会；对证据16《照片》、《收据》的真实性没有异议，证明方向不予认可，公司是为了不影响其他业主缴费的情况下，破例收取王秀鹏的费用。对证据17《照片》的真实性没有异议，证明方向有异议，因被告于2015年开始拖欠暖气费，原告于2016年拆除了供暖表，但保证每周恢复3次供暖，每次拆除时均通知被告，但被告置之不理。经审理查明，原告洁源公司与被告辛金珍于2011年2月10日签订了《承诺书》，被告辛金珍房屋坐落位置为西宁市城北区柴达木路130号茂源海湖阳光小区18号楼2063室，房屋建筑面积为101.73平方米。2015年12月31日前，被告一直按每月每平方米0.8元的标准向原告缴纳物业费和暖气费，但自2016年1月1日起至今，被告以原告物业服务不到位为由，再未缴纳物业费，经原告多次催缴未果，遂致纠纷发生。以上事实，有《承诺书》、《业主欠费明细》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告仅签订了《承诺书》，虽然未签订《物业管理服务协议》，但作为业主的辛金珍事实上享受了物业管理服务并因此受惠，且在2015年12月31日前也按时交纳物业费和暖气费，双方间已构成事实上物业管理关系。原告洁源公司对该小区进行物业管理，作为业主的被告辛金珍即物业管理服务的受益人，应当支付物业费。原被告虽然对物业收费的标准未能明确，但在前期物业服务中，被告按每月每平方米0.8元的标准及时缴纳物业管理费，说明被告认可原告的收费标准，该标准也未超出物业费收费标准，且原告洁源公司的物业收费标准已经有关部门批准，同时，被告辛金珍对拖欠的物业费数额不持异议，在被告享受了原告的物业服务后，应当缴纳拖欠的物业费及暖气费。被告辛金珍提出原告洁源公司服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，且虽然最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主的确有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。故对被告辛金珍的辩解意见，本院不予采信。综上，对原告洁源公司关于要求被告辛金珍支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持。具体金额为物业费1302.1元＝101.73平方米（房屋建筑面积）×0.8元/月*平方米×16个月（自2016年1月至2017年4月）。关于原告洁源公司要求被告辛金珍支付滞纳金的诉讼请求，因双方之间并无约定，且原告洁源公司在履行该小区的物业管理服务义务时存在一定的瑕疵，因此对原告洁源公司要求被告辛金珍支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告辛金珍自本判决生效之日起十日内给付原告西宁洁源物业管理有限公司物业费1302.1元。二、驳回原告西宁洁源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，本院已减半收取25元，由原告西宁洁源物业管理有限公司承担5元，被告辛金珍承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 仙军文二〇一七年八月二日书记员 姜 洁 微信公众号“”