（2017）青01民终949号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-11
案件名称
李秀蓉与青海诚平建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀蓉,青海诚平建筑劳务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青01民终949号上诉人（原审原告）：李秀蓉，女，汉族，1973年6月4日出生，青海昆仑中学教师，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海诚平建筑劳务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城中区南川东路21号院5号楼。法定代表人：邓安平，该公司经理。上诉人李秀蓉因与被上诉人青海诚平建筑劳务有限公司（以下简称诚平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初494号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭于2017年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人李秀蓉到庭参加诉讼，被上诉人诚平公司的法定代表人邓安平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李秀蓉向本院提出上诉请求：1.撤销原判；2.解除李秀蓉与诚平公司之间的房屋租赁合同；3.诚平公司支付2016年8月1日至2017年3月15日房屋租赁15000元；4.诚平公司返还李秀蓉垫付的采暖费、物业费共计3909元；5.诚平公司将房屋恢复原状。事实及理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，李秀蓉与诚平公司在签订《房屋租赁合同》时，双方口头约定在前一年期满时，将下一年的租金一次性交清，但诚平公司迟迟不予缴纳，经李秀蓉多次催告，诚平公司以各种理由推脱。其行为已构成违约，应当准许解除李秀蓉与诚平公司之间的合同，将2016年8月1日至2017年3月15日共15000元房租缴纳给李秀蓉。诚平公司从2016年8月起就不再按照合同约定按时缴纳物业费，且从2016年10月25日起采暖费也没有及时缴纳，物业费及采暖费均是由李秀蓉代为缴纳，共计3909元，应当由诚平公司予以返还。李秀蓉与诚平公司签订的《房屋租赁合同》第四条第七款明确约定不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若损害将给予赔偿，现诚平公司在李秀蓉的房屋内墙面上打了洞，影响了房屋美观及二次租赁，应当将房屋恢复原状。诚平公司未向本院提交书面答辩意见，亦未到庭答辩。李秀蓉一审诉讼请求：1、解除与诚平公司签订的房屋租赁合同；2、诚平公司支付2016年8月1日至2017年3月15日的房租15000元、2016年10月25日至2017年3月15日的采暖费3234元、2016年8月1日至2017年3月15日的物业费675元，以上合计18909元;3、不退还诚平公司交付的3000元押金。一审法院认定的事实：2015年8月1日，李秀蓉、诚平公司签订房屋租赁合同，约定李秀蓉将其夫妻共有的位于总寨镇享堂佳苑164号3号楼1单元011室的房屋出租给诚平公司使用，租赁期限为2015年8月1日至2018年8月1日，每月租金2000元，付款方式是按年支付；诚平公司另付押金3000元，租房终止，李秀蓉验收无误后，将押金退还诚平公司，押金不得转换为房屋租金；诚平公司须按时足额缴纳水电气暖及物业管理等费用；在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前两个月通知对方，协商后解除本协议。双方就此没有签订补充协议，也没有对合同进行协商解除。李秀蓉诉称2016年7月31日一年期满后，李秀蓉要求诚平公司支付第二年的房屋租金，诚平公司均推诿不予给付，故李秀蓉诉至法院。一审法院认为，房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以确认。依法成立的合同受法律保护，双方应当按照约定履行合同义务，诚平公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，即只要诚平公司在第二年租期2017年7月31日届满前支付租金均不违反合同及法律约定，故李秀蓉在第二年房屋租期内主张诚平公司给付租金及房屋其他费用，缺乏事实及法律依据，故不予支持。因诚平公司不存在延迟支付房屋租金的违约情形，故对李秀蓉要求解除房屋租赁合同及不退还押金的诉讼请求，不予支持。诚平公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。遂判决：驳回李秀蓉的诉讼请求。案件受理费272元，减半收取136元，由李秀蓉负担。二审期间，李秀蓉提交一份电话录音，欲证明其已于2016年12月22日要求解除合同；本院认为，该证据虽证明李秀蓉于起诉前向诚平公司主张过权利且要求解除合同，但不属于新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李秀蓉与诚平公司就租金的给付期限没有约定，根据法律规定，诚平公司应当在租期届满一年时支付，因诚平公司已支付了2015年8月1日至2016年7月31日的租金，对于2016年8月1日至2017年7月31日的租金至今未付，此期间的租金诚平公司应于2017年7月31日支付，李秀蓉虽在起诉时租期尚未届满，但在本案二审判决之日租期已届满一年，故诚平公司应给付2016年8月1日至2017年3月15日的租赁费15000元。李秀蓉已垫付了自2016年10月25日至2017年3月15日的采暖费3234元及2016年8月1日至2017年3月15日的物业费675元，亦应由诚平公司一并给付。诚平公司在约定的租赁期间内未及时支付租赁费用，是基于双方对租赁费用的支付期限没有约定，故李秀蓉以诚平公司未提前支付租赁费为由要求解除合同缺乏法律依据，对其主张与诚平公司解除《房屋租赁合同》的上诉请求不予支持。李秀蓉要求诚平公司将房屋恢复原状的上诉请求，因其在一审中无此项诉求，故不属于二审法院审理范围。诚平公司的法定代表人邓安平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初494号民事判决；二、青海诚平建筑劳务有限公司于本判决生效后五日内给付李秀蓉自2016年8月1日至2017年3月15日的租赁费15000元、自2016年10月25日至2017年3月15日的采暖费3234元、2016年8月1日至2017年3月15日的物业费675元，以上合计18909元；三、驳回李秀蓉要求解除与青海诚平建筑劳务有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各272元，均由青海诚平建筑劳务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 娟审 判 员 纳 敏代理审判员 张洁琼二〇一七年八月二日书 记 员 田 云 关注微信公众号“”