（2017）苏1291民初449号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-05
案件名称
李小伟、张静与梁彩侠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小伟,张静,梁彩侠,泰州市开发区百饰得物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初449号原告：李小伟，男，1987年1月6日出生，汉族，住泰州医药高新区。原告：张静，女，1986年10月2日出生，汉族，住泰州医药高新区。共同委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。被告：梁彩侠，女，1982年9月10日出生，汉族，住泰州医药高新区。委托诉讼代理人：范远洋（系梁彩侠之夫），男，1982年1月3日出生，汉族，住泰州医药高新区。第三人：泰州市开发区百饰得物业管理有限公司，组织机构代码56434033-4，住所地泰州百饰得建材装饰城5幢405室。法定代表人：不详。原告李小伟、张静与被告梁彩侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依被告申请追加泰州市开发区百饰得物业管理有限公司（以下简称百饰得公司）为本案第三人，并依法适用普通程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告李小伟及两原告的共同委托诉讼代理人孟咸良，被告梁彩侠及其委托诉讼代理人范远洋到庭参加诉讼，第三人百饰得公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小伟、张静向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁彩侠清空、交还位于泰州百饰得建材装饰城6幢108室房屋，给付房屋使用费（以26844元/年为标准，自2016年6月1日起计算至实际交还房屋之日），并赔偿损失（以半年房租13422元计）；2、本案诉讼费、律师费3000元等费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋原为徐琼、王东所有，其委托第三人百饰得公司租赁、管理该房屋。2015年7月28日，被告与第三人签订租赁合同，承租案涉房屋，约定租期自2015年6月1日至2016年5月31日，含案涉房屋在内的5间房屋合计租金82600元。合同期内租金已付清。2016年3月18日，原告与徐琼、王东签订房屋买卖合同，受让案涉房屋，并于2016年4月8日办理房屋不动产权登记，取得所有权，徐琼、王东于同年4月22日与第三人解除委托经营管理协议。被告在租赁合同到期后应清空、交还房屋，逾期应承担给付房屋使用费、赔偿损失等责任。梁彩侠辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，原告不是合同当事人。被告书面合同虽今年5月到期，但此后有口头合同，未要求被告解除，被告直到收到诉状才知道。原告4月购房，违反承租人优先购买原则及买卖不破租赁原则。即使被告放弃优先购买权，原告取得产权后也应在合理催告期后解除口头合同。原告购房违反物权法规定，侵犯被告优先购买权，无权要求被告支付使用费，律师代理费也无法律依据。现原告以产权人身份起诉，必须以侵权为基础，被告根据与第三人的书面及口头合同，并未对原告侵权，即使被告放弃优先购买权，原告也应对被告的装修、提前解除合同等予以补偿、赔偿。故请求法院依法公正判决。百饰得公司未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2015年7月28日，第三人百饰得公司（甲方）与被告梁彩侠（乙方）签订《泰州百饰得装饰城摊位租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方受业主委托取得泰州百饰得装饰城物业租赁、经营管理等权利，将其中6栋106-108、122、123号摊位（面积258.11平方米）租赁给乙方经营使用，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日，租赁费为82600元。合同还约定租赁期满或合同依法解除，乙方应将一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）全部搬离清场，将租赁物完好移交给甲方。案涉房屋原所有权人为徐琼、王东。2016年3月18日，徐琼、王东与原告李小伟、张静签订《房屋买卖合同》，约定将泰州百饰得建材装饰城6幢108室房屋转让给原告，并于2016年3月4日与李小伟签订《委托协议》，全权委托李小伟去第三人处提出终止原有委托协议及停止续租要求。后两原告于2016年4月8日通过转移登记取得对案涉房屋的不动产权证（共同共有，建筑面积61.95平方米）。2016年4月22日，李小伟作为徐琼、王东的委托代理人与第三人签订《终止委托经营管理协议书》，约定自当日起终止《百饰得装饰城商铺委托经营管理协议》（协议编号TZSZ140802），且自当日起徐琼、王东不再继续委托第三人从事6栋108号商铺的经营管理工作。上述事实，有当事人陈述，原告提供的泰州百饰得装饰城摊位租赁合同、房屋买卖合同、委托协议、不动产权证、终止委托经营管理协议书等证据证实。庭审中，被告陈述：2016年5月31日租赁合同到期后，其就6幢106、107、122、123室4间房屋与第三人续签了租赁合同，对108室房屋未续签合同；至今108室房屋内还有被告的办公桌椅、空调及一些零碎物品未搬离，没有实际经营，房屋也未上锁，但每天晚上被告都会关门；自2016年3月起，原告多次找被告讲到期后原告要将房屋收回自己经营使用，但被告要求原告补偿其装修损失，对此双方未能达成一致；被告未与第三人续签108室房屋租赁合同是因为第三人告知被告该房屋已被他人买走；2016年5月31日后被告未向任何人支付过房租或使用费。本院认为，物权受法律保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。案涉泰州百饰得建材装饰城6幢108室房屋原所有权人徐琼、王东委托第三人百饰得公司经营管理该房屋，第三人据此与被告梁彩侠签订的租赁合同合法有效。原告李小伟、张静于2016年4月8日通过转移登记依法取得案涉房屋所有权，根据买卖不破租赁原则，租赁合同到期前被告仍可依约继续租赁使用。但此后徐琼、王东与第三人的委托经营管理协议已终止，原告也在租期届满前告知被告不再续租，被告虽辩称其与第三人有续租的口头合同，但未能举证证明，故2016年5月31日租赁合同到期后，被告应腾空搬离案涉房屋并交还原告。被告自认租赁期满后至今尚有物品未搬离案涉房屋，且房屋每晚关门，处于被告实际控制之下，鉴于其未与原告达成续租合意，故原告主张被告按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日，不违反法律规定，本院予以支持。租赁合同中载明106、107、108、122、123室5间房屋总面积为258.11平方米，年租金为82600元，而108室房屋建筑面积为61.95平方米，根据其所占5间房屋总面积的比例，可折算出108室房屋年租金应为19825元。原告主张被告按半年房租赔偿损失，于法无据，且被告至今未交还房屋属事出有因，故本院难以支持。原告主张被告承担律师费，无合同及法律依据，本院亦不支持。至于被告辩称原告侵犯其对案涉房屋的优先购买权，因原告系案涉房屋受让人而非出让人，即使本案存在侵犯相关权利的行为，原告也非责任主体，故被告可依法另案向相关义务人主张权利。被告还辩称原告应对其装修、提前解除合同等予以补偿、赔偿，因租赁合同中已约定租赁期满第三人对被告的装修费用不予补偿，原告对此更无补偿义务，且本案也不存在提前解除租赁合同情形，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。第三人百饰得公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁彩侠于本判决生效后十日内将泰州百饰得建材装饰城6幢108室房屋清空并交还给原告李小伟、张静，同时按19825元/年标准向原告支付自2016年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。二、驳回原告李小伟、张静的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，公告费600元，合计1247元，由原告李小伟、张静负担392元，被告梁彩侠负担855元（被告应负担部分原告已预交555元，被告应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币647元。[通过银行交纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名，填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③汇入银行：中国银行泰州分行营业部；④帐号：47×××53：104312800123；⑥款项：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001。］审判审 判 长 吴 翔人民陪审员 刘葆久人民陪审员 肖桂明二〇一七年八月二日书 记 员 赵 晖附法律条文：《中华人民共和国物权法》（1）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”