（2017）苏06民终2075号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-28
案件名称
海门市宸隆仪器有限公司与陆永华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海门市宸隆仪器有限公司,陆永华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2075号上诉人（原审原告）：海门市宸隆仪器有限公司，住所地海门市。法定代表人：陈龙，董事长。委托诉讼代理人：周勇，江苏周勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆永华，男，1971年9月27日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。上诉人海门市宸隆仪器有限公司（以下简称宸隆公司）因与被上诉人陆永华房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宸隆公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：一审法院未认定陆永华在履行案涉房屋租赁合同中存在故意拖欠租金以及擅自拆改承租房屋结构两处明显违约行为，且不承担任何过错和违约责任，其认定事实和采信证据均有错误；原审法院未支持上诉人要求支付逾期付款利息损失和违约金，并解除案涉租赁合同的诉讼请求，系适用法律错误；原审法院判决上诉人承担4516元诉讼费错误。陆永华辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宸隆公司向一审法院起诉请求：1、要求陆永华支付拖欠的租金48万元及逾期付款利息43800元；2、支付违约金153120元。审理中，宸隆公司变更诉讼请求：1、要求陆永华支付租金52万元及逾期付款利息44193元；2、违约金171084元；同时增加诉讼请求：要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2006年10月18日，宸隆公司（甲方）作为出租方与陆永华（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将海门市××街道××路××号厂区内厂房中××号房（传达室一间）（具体见平面分布图）出租给乙方经营使用，租赁房屋用途在法律许可的范围内随乙方意图自愿选择，租赁期限为15年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，年租金24万元，遵循先付款后使用的原则，每年支付一次，交付房屋期限为2006年10月15日至10月25日前；租赁期间，乙方应做好防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任（包括缴纳相关规费）；乙方不得破坏该房屋主体结构，装修如需改变该房屋内部结构或设置对该房屋结构有影响的设备，须先征得甲方的同意，装修费用由乙方自理，本合终止时，该房屋的装修抵作恢复原状的费用，随该房屋交付甲方（但不包括可搬运的物件）；租赁期满，本合同终止，届时乙方须将该房屋以完好状态退还甲方，乙方需续租，须提前三个月向甲方提出，如甲方同意续租，则续签租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期间，经双方协商一致，可以书面协议的形式提前终止本合同；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋，造成甲方的经济损失由乙方赔偿：⑴擅自将该房屋转租、转让、转借他人或擅自与他人调换使用的（如乙方将部分余房转借他人使用的，乙方仍直接与工厂发生关系，甲方不与第三方有任何往来，租金仍由乙方向甲方支付）；⑵擅自拆改该房屋结构或改变该房屋用途的；⑶故意损坏该房屋的；⑷拖欠租金累计达二个月的；甲方不能交付该房屋供乙方租用的，乙方有权终止合同；因政策调整和当地政府及其职能部门的有效行政行为原因，导致本合同不能履行的，本合同终止履行；任何一方违反本合同的约定，应按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期付款金额的每日万分之三向甲方支付逾期付款的违约金；因不可抗力原因导致本合同终止履行的，双方互不承担责任，各自所受的损失自负；因自然灾害不可抗力原因导致该房屋毁损的，双方互不承担责任，各自所受的损失自负；在乙方使用期间，甲方不得擅自终止合同的执行，否则，甲方须赔偿乙方投资装修等直接、间接损失；本合同未尽事宜，双方可订立补充协议，补充协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；本合同一式五份，甲方执三份（二份供登记备案之用），乙方执二份，本合同自双方签章之日起生效。合同签订后，陆永华按约交纳房租后开始使用该房屋。2014年12月25日，宸隆公司向陆永华发出《关于提前终止房屋租赁合同的通知》，内容为：陆永华先生，你好！你曾于2006年10月18日，与我海门市宸隆仪器有限公司就坐落于海门市××路××号厂区内厂房中5#房、6#房、7#房、8#房、9#房、10#房签订了房屋租赁合同一份，今年上半年因该出租房屋区域内发生火警，派出所警官打电话告知我方负责人，始发现你违反合同第十一条第3款第2项之规定，擅自拆改第7#房屋结构，砖瓦落地，位移改建，此有现场登记查勘图与你改建后的现场房屋比对印证，为此，我方曾两次与你见面联系，并在现场核实，但却遭到你的否认，有鉴于此，我方决定根据合同约定的终止条件通知你，2014年12月31日终止双方房屋租赁合同的履行，并限你于2015年2月1日前自行撤出全部租赁房屋，不得实施破坏行为，为照顾双方合作关系，你如对本通知持有异议，务必在限期结束前以书面形式向我方提出，否则视为同意本通知内容。陆永华收到该通知后，即于同年12月31日向宸隆公司发出《关于提前终止房屋租赁合同的通知的答复》，内容为：贵司于2014年12月25日向我发出的关于提前终止房屋租赁合同的通知已收到，现提出如下异议：我与贵司于2006年10月18日就贵司坐落于海门市××路××号厂区内厂房中的5#房、6#房、7#房、8#房、9#房、10#房签订了房屋租赁合同一份是事实，但我未违反合同第十一条第3款第2项之规定，我从未对7#房屋的结构进行了拆改，位移改建，不构成合同违约，贵司提出提前终止房屋租赁合同既无事实依据又无法律依据，希望贵司继续履行双方所签订的房屋租赁合同。宸隆公司于2015年1月4日又对此作出回复，内容为：陆永华先生，你于2014年12月31日就我公司关于提前终止房屋租赁合同的通知的答复已收悉，你在答复中对我方指出的7#房“砖瓦落地、位移改建”的违约事实予以否认，对我公司提前终止房屋租赁合同的主张认为“既无事实依据又无法律依据”，你这种无视事实的态度暴露出你已对双方合同的履行彻底丧失诚信，此事已无挽回的可能，为此，房屋租赁合同必须按我公司2014年12月25日的通知内容提前终止，限你于2015年2月1日前自行撤出全部租赁房屋。2015年8月12日，宸隆公司诉讼来院，要求确认其向陆永华发出的《关于提前终止房屋租赁合同的通知》合法有效，一审法院经审理后依法裁定驳回起诉。宸隆公司不服一审法院裁定，上诉至南通中院，南通中院认为，本案属于确认之诉，纯事实行为不能作为确认之诉予以审理，只能在给付之诉中作为基础事实予以查明，宸隆公司的诉请不符合确认之诉的构成要件，裁定驳回上诉，维持原裁定。现宸隆公司再次诉至一审法院，提出本案诉讼请求。另查明，海门市××街道××路××号××号房系宸隆公司所有。再查明，陆永华曾于2014年12月31日向宸隆公司转帐汇款24万元用于交纳2015年度的租金，宸隆公司于2015年1月4日将该款退至陆永华银行帐户，陆永华又于同年1月5日向宸隆公司名下的中国工商银行帐户汇款24万元，又被宸隆公司于次日退回。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陆永华承租宸隆公司的房屋，理应按约交纳租金，现宸隆公司主张2015年度、2016年度、2017年1月至2月的租金共计52万元，于法有据，一审法院予以支持。双方的争议焦点为：陆永华有无违约，合同是否应解除，陆永华是否应支付利息损失及违约金。对此，宸隆公司主张案涉房屋中7号房被陆永华拆改，且陆永华拖欠房租超过两个月，应认定陆永华违约；对此，陆永华认为案涉房屋的状态即是当年宸隆公司交付的状态，其仅仅进行了装修，2006年宸隆公司向其交付租赁房屋后，其将7号房的前后门打开，将其与6号房、8号房相连，是装修行为，并不是拆改；而其曾两次通过银行汇款的方式向宸隆公司交纳房租但均被退回，双方一直处于案涉房屋的诉讼中，宸隆公司从未催要过租金，故其不存在违约行为。审理过程中，一审法院至案涉房屋实地进行了勘验，7号房位于6号房与8号房中间，7号房的原四至已无法确定，6号楼与8号房之间由一个通道相连。一审法院认为，宸隆公司向陆永华交付租赁房屋时案涉房屋的状态应由宸隆公司承担举证责任，宸隆公司认为其在交付房屋同时向陆永华提供了平面分布图，即为案涉房屋的产权现场登记查勘图，但对此陆永华予以否认，而宸隆公司自述该房屋建造于20世纪80年代，原系厂房，其中7号房作为仓库使用，其提供的海门市城镇房屋产权现场登记查勘图制作于2001年，房屋竣工测量查勘图出具时间虽为2012年7月2日，实际应在房屋建造竣工之时就已形成，陆永华的租赁行为始于2006年，陆永华承租前宸隆公司曾对案涉厂房有过较长时间的使用行为，该两份图纸不能客观反映房屋出租时房屋真实的状况，宸隆公司未能提供证据证明其曾向陆永华提供了由陆永华确认的房屋平面分布图，而当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，一审法院碍难认定双方发生租赁行为时案涉房屋的状态即为产权现场登记查勘图所示的状态，故宸隆公司所称陆永华的拆改7号房的行为，一审法院不予认定。陆永华自述其仅将7号房的前后门打开，并与6号房、8号房相连，对此，一审法院认为是为了改善房屋的使用功能，满足其使用需求，且增加了房屋利用率，其进行的改建和增设他物的行为，仍属于对房屋的装饰装修行为，且陆永华愿意在租赁合同到期时恢复原状；退一步讲，从本案房屋租赁合同的整体考虑，陆永华承租的房屋总面积为278.69㎡+332.48㎡+20.60㎡+2074.03㎡+416.40㎡+31.22㎡=3153.42㎡，其中7号房的面积仅为20.60㎡，所占租赁房屋整体的面积比例不到1%，即使存在对7号房的拆改或装修行为，也不宜认定解除全部房屋租赁合同。对于宸隆公司所述陆永华拖欠房租一说，在陆永华按约交纳租金的情况下，宸隆公司两次退回了租金，导致陆永华未能向宸隆公司交纳租金，且没有证据显示宸隆公司在将租金退回之后至本案诉讼前曾通知陆永华再行交纳租金，故宸隆公司认为应由陆永华承担逾期支付租金的违约责任，一审法院不予采信，其要求陆永华支付逾期付款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，宸隆公司没有证据证明陆永华存在违约行为并导致合同解除，故对于宸隆公司要求解除合同及赔偿损失、支付违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陆永华于本判决生效之日起十日内支付宸隆公司租金人民币52万元。二、驳回宸隆公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币11153元，财产保全费人民币4270元，合计人民币15423元，由陆永华负担人民币10907元，其余由宸隆公司自负。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出的是否存在违约行为的问题，对于双方争议的7号房是否存在整体拆除并迁移的事实，目前上诉人并没有充分证据予以证实。对于陆永华陈述其将7号房前后门打开与6号房、8号房相连，本院认为，该行为从整体上仍属于对房屋装修装饰行为。至于上诉人提出的拖欠租金的行为，在陆永华按约缴纳了租金的情况下，宸隆公司两次退回了租金。由于上诉人退回租金以及提起多次诉讼，导致租金不能正常缴纳，在此情况下，上诉人要求对方承担违约责任等诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼费的问题，原审根据当事人的诉讼请求以及诉讼请求支持的比例，酌情确定相应诉讼费的承担并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4528元（上诉人已经预交11153元），由上诉人宸隆公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一七年八月二日书记员 施惠惠 更多数据：