（2017）沪0115民初25625号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-11-03
案件名称
上海琪美思贸易有限公司、吴庆宏与上海芳洁印花厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海琪美思贸易有限公司,吴庆宏,上海芳洁印花厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初25625号原告：上海琪美思贸易有限公司，住所地上海嘉定区沪宜公路１２５５号。法定代表人：吴庆宏，执行董事。原告：吴庆宏，男，1978年3月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘子兵，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海芳洁印花厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张顺芳，总经理。委托诉讼代理人：张引龙，男。委托诉讼代理人：游东臻，上海九泽律师事务所律师。原告上海琪美思贸易有限公司(以下简称琪美思公司)、吴庆宏与被告上海芳洁印花厂(以下简称芳洁印花厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月16日公开开庭进行了审理。原告吴庆宏及两原告共同委托代理人刘子兵，被告芳洁印花厂的法定代表人张顺芳及委托诉讼代理人张引龙、游东臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琪美思公司及吴庆宏共同向本院提出诉讼请求：要求被告芳洁印花厂补偿原告动迁补偿款人民币457,951.87元(以下币种相同)。事实和理由：2014年11月8日，原告从被告处租借上海市浦东新区航头镇沈庄村12组470号房屋740平方米(以下统称系争房屋)作为仓库和办公室使用，租期为十年即从2015年1月1日至2025年12月31日止，租金每三年递增8%，如遇动拆迁，所得动迁安置补偿款双方各得50%。2016年上半年，原告得知系争房屋所在地块进行动拆迁，原告为此也全力配合搬迁，然而时至今日被告不但没有支付原告动迁拆补偿款，甚至隐瞒金额，原告经过调查，得知被告就该地块已经跟相关部门签署《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》(以下简称补偿协议)，得知地块2,019.36平方米获得货币补偿为4,640,173元，由此原告扣除总金额中重置价214,241元后，再根据其承租房屋的面积进行计算，从中取得50%应由被告向原告补偿。在补充协议中，原告认为装饰装潢，设备、杂物的搬迁，停产停业损失，营业执照变更费用(次承租人)，速迁奖励都存有原告的利益。由此为维护原告利益，诉至法院。被告芳洁印花厂辩称，双方间就系争房屋的租赁关系属实，但原告承租后没有实际使用过房屋，均向案外人进行了转租。2016年3月，被告通知原告要清拆，但原告始终没有对实际承租人进行清退，由此让原告向被告出具相关委托书，由被告代为其协调清退并对实际承租人进行补偿。为使实际承租人尽快返还房屋，被告对实际承租人已进行过补偿，并签署相应的补偿协议。相关部门与被告订立的补偿协议是对被告的补偿，并没有对原告进行补偿。当时考虑如果房屋存在动拆迁，政府可能对承租人进行补偿，如果补偿，则承租人获得的利益要分给原告一半。但实际在补偿协议中，政府部门对原告没有补偿，原告主张45余万元构成也没有依据。原告没有实际入住系争房屋，也未实际使用，不存在设备搬迁等利益，相关利益已经对次承租人进行补偿，装修也是被告原有装修，原告承租后没有动过。综上，被告不同意原告相关诉请。经审理查明，2014年11月8日，以被告芳洁印花厂作为出租人(甲方)与原告吴庆宏及琪美思公司作为承租人(乙方)签署合同书一份，约定甲方提供系争房屋做仓库和办公室使用，房屋租赁面积为740平方米，租金每平方为0.35元，年租金为9万元；租金为先付后用，半年付4.50万元，每年12月31日、5月31日前付清；租期从2015年1月1日至2025年12月31日止，租期为10年，每三年、第六年、第九年，年租金递增8%；乙方如果自己不使用可转让他人，转让做仓库和办公室使用，并通知甲方；乙方不得改变甲方房屋结构，如乙方要装修乙方自行负责，装修后产权归甲方所有，并不得拆除；遇到国家动迁时，甲方书面通知乙方，乙方必须服从大局，服从国家利益，拆迁补偿费问题，拆迁时甲方积极配合乙方，并做好相关手续，乙方所得的拆迁补偿款必须把50%交付给甲方，有拆迁公司必须把乙方所得的拆迁补偿款50%打入甲方名下；……。该合同尾页除原、被告签章外，还登记中介贾洪签名。庭审中，双方共同确认原告所承租的系争房屋为540平方米的仓库及200多平方米的办公室，所处方位即对应评估报告“房屋平面示意图”中四号房(540平方米的仓库)，一号房中三楼整层(200平方米的办公室)。原告承租房屋后均进行了转租。2016年5月，上海市浦东新区规划和土地管理局出具《征地补偿安置方案公告》，明确了征地的范围及面积，并对征地范围内的房屋出具了补偿方案，将包含系争房屋在内的沈庄村12组划入征收土地范围。2016年7月17日，被告芳洁印花厂作为被清拆企业与上海航地商业投资发展有限公司作为清拆人签署补偿协议，表示芳洁印花厂的房屋用途为经营，建筑面积为2,019.36平方米，房屋经评估机构评估；清拆人应向被清拆人支付货币补偿款4,640,173元：其中被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿为214,241元，附属物及装饰等补偿为1,103,316元，生产设备搬迁、安装、调试等补偿为133,668元；原辅料、产品杂物等搬迁补偿为977,110元，停产停业等补偿622,694元，营业执照变更或歇业补偿为10,000元，补偿相应土地使用权取得费用补偿为12,980元，速迁奖励费519,164元。被清拆企业应在签订协议后30日内，即2016年8月16日前搬离原址并负责房屋使用人按期搬迁；同时约定与相关企业债权债务及企业内的承租户由被清拆企业自行解决，与清拆人无关，企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿；……。目前包含系争房屋在内的相关房屋已经交由清拆人，并已经予以拆除。2015年12月2日，由原告吴庆宏及琪美思公司出具《企业方代表授权委托书》，内容为“兹同意委托上海芳洁印花厂张顺芳为本企业方在土地减量化过程中全权代表，特此授权”。被告芳洁印花厂表示，根据该委托书，由被告芳洁印花厂的法定代表人张顺芳作为原告的代理人，分别与实际使用房屋的承租人达成终止合同及补偿协议，并由被告支付了相关补偿。原告吴庆宏及琪美思公司表示，其得到被告通知房屋拆迁后，没有参与清离事宜，确是由被告跳过原告及次承租人贾洪办理了清退；至于委托书是在被告的要求下出具，原告认为是委托被告代为办理拆迁问题协商之用。2016年6月20日，上海港城房地产土地估价有限公司出具《上海芳洁印花厂房屋建安重置价、装饰及附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用评估报告》，其中记载估计设定的价值时点为2016年4月18日，其中房屋9幢，总建筑面积为2,019.36平方米，得出的估价结果为：1、房屋评估价值为2,327,436元；2、装饰装修为380,200元；3、附属设施为723,116元；4、机器设备搬迁为148,520元；5、物资搬迁费为107,900元；合计共为3,687,172元。在评估报告明细中，关于1号房的装修评估价为260,650元，附属设施估价明细中，体现水、电等方面内容；原告表示1号房三楼共为四个房间，房间本身存有简单装修，但没有家具，承租后由案外人贾洪进行了墙面粉刷并维修了部分水电，在两个房间中安装了两个空调，并添置了很多家具。原告所表述的装修内容并未在评估单位装修估价范围内，就水电方面的投入，原告未予提供证据。就机器设备，双方确认电脑全自动羊毛衫机在系争房屋中，评估报告中对此估价为75,000；原告表示该设备并非属于原告，而是属实际承租人沈海云，被告表示就该设备补偿已经向沈海云支付。至于物资搬迁补偿，登记在被告芳洁印花厂名下的费用为32,020元，其中包含物资搬迁，有线电视、空调、电话、宽带移装费用；其他物资搬迁补偿均登记在案外单位名下。以上事实，有《合同书》、《企业方代表授权委托书》、《征地补偿安置方案公告》、《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》、《上海芳洁印花厂房屋建安重置价、装饰及附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用评估报告》等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，芳洁印花厂作为被清拆企业与相关单位签署《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》，系争房屋也作为清拆的一部分现已拆除。琪美思公司与吴庆宏提出就芳洁印花厂所取得的补偿利益中存有其应有的利益，要求芳洁印花厂将相关补偿支付于原告，芳洁印花厂表示琪美思公司与吴庆宏承租系争房屋后，并未实际使用，系争房屋中没有其相关利益，被告已与实际使用人协商并补偿。对此本院分析认为，首先在芳洁印花厂所获得的补偿利益中，被清拆房屋及构筑物评估建安重置价及速迁奖励费的补偿是针对被清拆主体，而非使用人，营业执照变更或歇业补偿，因原告及相关使用人并未在其中注册，亦不存在补偿利益；根据相关评估报告及补偿协议来看，所补偿的项目及补偿主体，并未显示包含了琪美思公司及吴庆宏的相应补偿内容；其次，原、被告共同确认琪美思公司与吴庆宏并未实际使用系争房屋，客观上其中不存有原告的装饰装修、生产设备及相关杂物，就上述所涉补偿中没有原告自身的利益，原告所提及的补偿利益是基于转租的实际使用人，但原告并未自行与实际使用人协商并办理清退手续，实际系被告持有原告出具的委托手续，已使系争房屋内原实际使用人清离系争房屋，当前琪美思公司与吴庆宏并无证据证明因实际使用人的主张补偿利益导致其实际发生损失并已享有相应的补偿利益，庭审中，原告虽提出贾洪也实际使用系争房屋，在房屋中进行了装修及添置，但在被告否认下，亦没有证据证明房屋中存在贾洪的装修及添置，由此对原告的该意见难以采纳；综上由此，原告现提出的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告上海琪美思贸易有限公司、吴庆宏的诉讼请求。案件受理费8,169元，减半收取4,084.50元，由原告上海琪美思贸易有限公司、吴庆宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张盈二〇一七年八月二日书记员 杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 更多数据：搜索“”来源：