（2017）浙0603民初4607号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-29
案件名称
包绣红与绍兴嘉华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包绣红,绍兴嘉华置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初4607号原告：包绣红，女，1983年10月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：周永焕，男，1951年1月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：周永钊，男，1955年1月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被告：绍兴嘉华置业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯岩街道柯岩大道，统一社会信用代码91330621697022671W法定代表人：王琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：单建尧、俞帅，上海市建纬律师事务所律师。原告包绣红与被告绍兴嘉华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包绣红及其委托诉讼代理人周永焕、周永钊，被告绍兴嘉华置业有限公司的委托诉讼代理人单建尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包绣红向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房经济损失558600元；2.判令被告承担从2015年11月起到原告收房时止的物业服务费（计24056元）。事实和理由：2014年1月2日，原告购买了被告开发的馥园三期第60幢1号房，双方为此签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定该商品房总价为720万元，原告当场付清255万元，余款465万元，通过建设银行贷款的方式支付。建设银行于2014年1月21日向被告全额付清了购房贷款。2015年10月30日，原告收到被告发出的交房通知书即《温馨提示》一份，原告知悉可以在2015年11月7日至8日前去收房。2015年11月10日，原告前去收房，因为被告没有提供应当在交房时出示的相关书面文件，原告未验房。2015年12月5日，原告再次前去收房，但被告还是拿不出《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《商品房交付使用备案表》等文件，原告依据买卖合同第十二条的规定再次拒绝验房。后经原告多次电话联系和向售楼部催要，被告于2016年3月才出示了依法应当在2015年11月7日提供的全部书面文件。另，原告在查验房屋时发现合同约定的二层北面通向露台的门改成了窗，设计图中确实是门，但被告擅自将其变更为窗。原告认为，被告的上述行为导致原告往返阳台就只能通过窗爬行，该房屋已不具备“正常使用的基本条件”。原告请求被告尽快将窗恢复成门，并在恢复完工后立即通知原告。此后，原告又多次向被告表达自己的诉求，但被告均不理睬。2016年4月13日，被告致函原告，催促原告前去开具发票，还告知原告：“如逾期办理，因税改政策产生的价外税款，将由您个人承担。”2016年4月20日，原告向被告寄出了请求将窗恢复成门的书面函件。该函件载明“贵公司至今未将符合设计图的房子交给本业主，贵方违反了在2015年10月30日前交付房子的合同约定，理应承担相应的违法及违约责任。”2016年5月4日，原告再次前去收房，发现被告还没有将窗恢复成门。原告再次要求被告将窗恢复成门，被告才予以同意。2016年8月11日，原告再次致函被告，对被告的行为提出了批评。2016年10月8日，被告来信告知原告，同意原告的请求，并已经安排窗改门工作。2016年12月27日，被告告知原告，已经完成窗改门工作。2016年12月28日，原告委托家人前往被告处，被告向原告交付了针对窗改门工作形成的《工程验收单》。2017年1月4日，原告致函被告，请求被告承担逾期交房的赔偿责任，并请求被告在十五天内给原告以答复，但被告未作任何答复。原告认为，被告在交付商品房时理应出示法律规定应当出示的相关书面文件，被告拒不向原告出示相关资料，且被告未按图施工的行为，贻误原告收房，理应承担相关的赔偿责任。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院。被告绍兴嘉华置业有限公司辩称:原告向被告购买案涉商品房属实，根据合同约定，交房时间是2015年10月30日前。事实上，被告于2015年10月28日即向原告发出交房通知书，要求原告在2015年11月7日至8日到售楼处现场收房。原告未在规定时间内收房，其第一次来售楼部是2015年11月10日，并且无正当理由拒绝收房，根据双方合同约定，如果买受人未按照出卖人的交房通知办理交房手续的，视为已经交房。据此，被告在交付房屋义务上不存在违约。案涉商品房是于2015年10月28日完成竣工验收备案，同时涉及到合同约定的规划、消防、环保等部门的认可文件均在此前已经办妥，故案涉商品房具备交房条件，被告没有义务提供原告所称的其他商品房交房文件。案涉商品房二楼北面有一个装饰性的露台，进深只有30厘米，如此处设计门的话，不利于房屋室内的家具布置，被告在开发房产过程中根据设计单位的意见，将门更改为落地窗，这对业主有利，也不影响房屋的正常使用。原告提出将窗仍改为门，被告已经整改完毕。该问题不影响房屋主体结构质量，其修复时间不能纳入出卖人逾期交房时间。综上，被告不应承担逾期交房违约责任，也无需承担原告主张的物业管理费，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月2日，原、被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人原告向出卖人被告购买馥园三期第60幢1号房，建筑面积383.67平方米，其中套内建筑面积365.94平方米，应分摊的共有建筑面积17.73平方米，总价款为720万元；买受人于本合同签署前支付首付款255万元，剩余购房款465万元通过商业银行贷款的方式予以支付；出卖人应在2015年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用气、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以挂号信形式或在《绍兴县报》刊登的交房通知的交房日起15日历天内，提早办理交付使用手续。自出卖人以挂号信形式或在《绍兴县报》刊登交房通知的交房日起15日历天内，买受人未能前来交接的，则一切后果由买受人承担，包括但不限于商品房及室内装饰、设备、陈设毁损、灭失的风险责任和前期物业管理费用等，且该商品房按已交付出商品房进行相同管理等。该合同附件图纸中示意房屋二层北面通往露台处设置一门。该合同附件八的相关内容约定：买受人未按出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人交付的该商品房于交付日期届满时已符合本合同约定的交付标准，今后根据买受人要求向买受人实际交付时将不再承担本合同约定的房屋质量和装饰、装修标准值之交付义务，而是仅对实际交付中发现的质量瑕疵在保修期限内承担保修责任；本合同第九条约定的日期为最后交付日期，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应当在出卖人通知的交付时间内办理交接手续。由于买受人原因逾期办理交接手续的，买受人应按照本合同第十二条的约定承担相应责任；商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量等产生争议而委托检测机构进行检测，若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题而严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择出卖人修复或退房，买受人选择出卖人修复的，修复期间视为出卖人逾期交付房屋期间（检测期间不计算为出卖人逾期交房及其他违约期间内），出卖人除承担《商品房买卖合同》第十条约定的违约责任外，不再承担其他赔偿责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收通过。若经检测，该房屋存在质量瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务尽快予以修复。检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。2014年1月21日，原告通过银行贷款方式向被告付清购房尾款465万元。2015年10月30日上午，被告向原告送达一份《温馨提示》，载明：馥园房屋已全部竣工，具备合同规定的使用条件，统一交付时间为2015年11月7日至11月8日，如有特殊要求，自2015年10月30日起即可到售楼处办理交付手续。2015年11月10日，原告前往售楼部验房交接，由原告签字的二份交接表验收意见栏中分别载明“本人今天前来收房，因开发商没提供按照相关法规该出示的资料，无法收房。”“业主要求出示公摊面积明细，以鉴定其是否合法合理，明白消费。”2015年12月5日，原告又前往售楼部验房交接，由原告签字的交接表验收意见栏中载明“一、无房管部门的《商品房交付使用备案表》；二、无《建设工程质量认定证书》；三、无房地产开发项目竣工综合验收合格证；四、《住宅质量保证书》中应明确业主的报修部门及解决问题的期限和超期的违约责任；五、其他问题尚未发现，以后再说。”2016年4月13日，被告致原告《商品房开具发票催告函》，要求原告办理房屋交付手续和开具发票事宜。2016年4月20日，原告回函称，按设计图，被告将原告所购商品房二楼北露台的窗还原成门；要求按合同约定，由被告支付原告自2015年11月1日起至房屋整改到符合交房要求时止的延期交房违约金；支付原告收房前的物业服务费及其他费用。2016年10月13日，原告收到被告的工作联系函，其内容称，二层北露台的门改窗系被告为房屋的实用而改，现原告决定按图作门，被告予以尊重并已安排实施窗改门，费用由被告负担；上述窗改门不影响交房，不能作为原告拒绝收房理由，请原告抓紧时间办理收房手续。2016年10月17日，原告回复被告称，赞成被告窗改门，改好后请及时通知原告。2016年12月27日，被告完成案涉商品房二层北露台的窗改门工作。2017年1月4日，原告致函被告称，被告不按图施工，擅自将二层北露台门改窗，现拖延一年有余才恢复，延误原告对新房的使用，要求被告支付延误交房期间原告已支付购房款的利息。另认定，馥园三期工程在施工期间，经设计单位浙江绿城六和建筑设计有限公司出具联系单，将包括案涉商品房在内的房屋二层G轴处露台的门优化改为落地窗。馥园三期工程于2015年9月1日通过环保“三同时”验收，于2015年9月22日通过竣工验收，于2015年10月22日通过工程规划核实确认，于2015年10月28日在备案机关完成竣工验收备案手续，于2015年10月28日通过网上备案方式完成工程竣工验收消防备案，但未被确定为抽查对象。另认定，根据原告提交的政府信息公开申请，绍兴市柯桥区住房和城乡建设局于2016年10月31日出具答复称，案涉商品房二层北面通往露台的门改成窗未经审批。该局同时提供图纸作为附件。本院认为，原、被告就馥园三期第60幢1号房签订《浙江省商品房买卖合同》的事实清楚，该合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。原、被告据此享有合同权利并承担合同义务。围绕当事人的诉辩情况及原告的诉求，本院作以下评判分析。一、被告是否存在逾期交房的违约事实。根据原、被告间商品房买卖合同约定，被告主要的合同债务是在2015年10月30日前交付房屋。结合本院查明的事实，案涉商品房于2015年9月1日通过环保“三同时”验收，于2015年9月22日通过竣工验收，于2015年10月22日通过工程规划核实确认，于2015年10月28日完成工程备案手续，于2015年10月28日完成工程竣工验收消防备案。此后被告于2015年10月30日书面通知原告于2015年11月7日至8日进行统一验房交付，原告于2015年11月10日前去售楼部验房交接。上述事实表明，被告未按合同约定时间交付房屋，截至2015年11月8日，逾期交房的时间为9天，本院据此认定被告存在逾期交房的违约事实。二、原告拒绝收房的理由是否成立。根据原告的诉称事由可知，其拒绝收房的理由主要基于：其一、被告在交房时未提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《商品房交付使用备案表》等文件；其二、案涉商品房二层北面通往露台的门改成窗，不符合合同附件约定。本院认为，根据商品房买卖合同约定，交房条件为：“1、建筑工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用气、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。”该约定符合我国合同法第二百七十九条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定精神。事实表明，在被告发出交房通知之前，案涉商品房已具备上述交房条件，原告在验房过程中以缺乏《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《商品房交付使用备案表》等文件为由拒绝收房，与约定不符，本院不予支持。针对案涉商品房二层北面通往露台的门改窗的质量问题，因被告在开发房产期间未与原告沟通即擅自进行门改窗的变更，该行为显属不当。但案涉商品房作为特殊商品，价值巨大，而且建设工程在实践中存在一定的瑕疵在所难免，对于质量问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，针对原告主张的该项质量问题，原告作为买受人可依照上述司法解释规定通过保修责任获得保障，事实上被告亦已完成整改工作。因此，上述质量瑕疵不足以构成原告拒绝收房之正当理由，否则将会使原、被告的权利义务失衡。综上，原告拒绝收房的理由均不能成立，应由其自行承担由此产生的不利后果。三、被告在本案中应承担的民事责任。根据前述分析，本院认定被告存在逾期交房的违约事实。结合商品房买卖合同的约定，出卖人逾期交房未超过60日的，其应按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍（每天360元）的违约金，合同继续履行。据此计算，被告应支付违约金3240元。另，原告要求被告承担从2015年11月起到原告收房时止的物业服务费，因原告未证明其实际发生该项损失，故本院对该项诉求不予支持。综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告绍兴嘉华置业有限公司应支付原告包绣红逾期交房违约金3240元，限于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告包绣红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9627元，减半收取计4814元，由原告包绣红负担4787元，被告绍兴嘉华置业有限公司负担27元，限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 冯春盛二〇一七年八月二日书记员 钱 芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 来源：百度搜索“”