（2016）苏11民终3142号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-07
案件名称
广州市苏扬物流有限公司与丹阳市开发区湘邵货运配载部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市苏扬物流有限公司,丹阳市开发区湘邵货运配载部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终3142号上诉人（原审原告）：广州市苏扬物流有限公司，住所地广州市白云区太和镇谢家庄村第八经济合作社自编1号首层锦邦货运市场B1区1106-1107号，A5区5116-5117号。法定代表人：王鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴小平，丹阳市南郊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丹阳市开发区湘邵货运配载部，住所地沪宁高速丹阳出口向北300米右侧物流市场内。经营者：黄国良，男，1964年12月26日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：陈志方，江苏金正平律师事务所律师。上诉人广州市苏扬物流有限公司（以下简称苏扬公司）因与被上诉人丹阳市开发区湘邵货运配载部（以下简称湘邵货运）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏扬公司的委托诉讼代理人吴小平，被上诉人湘邵货运的委托诉讼代理人陈志方参加诉讼。本案现已审理终结。苏扬公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为支持苏扬公司的一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋系杨书青建造。2008年，杨书青将涉案房屋抵偿给其公司，双方于2012年3月补签房屋买卖合同。2013年6月6日，其公司委托杨书青与湘邵货运签订租赁合同。湘邵货运未按租赁合同约定向其公司支付租金，构成根本违约。湘邵货运辩称，涉案房屋的所有权人是杨书青夫妇，苏扬公司提供的证据不足以证明其系涉案房屋的权利人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏扬公司向一审法院起诉请求：解除其公司与湘邵货运签订的房屋租赁合同；湘邵货运支付自2015年7月1日至实际返还租赁物之日的占有使用费（至2016年6月30日为6.5万元）。一审法院认定事实：2013年6月6日，江苏金达物流服务有限公司（以下简称金达公司）法定代表人杨书青，以江苏金达物流服务有限公司的名义，与湘邵货运签订《物流房屋租赁合同》。该合同约定，金达公司将坐落于沪宁高速公路丹阳出口向北300米左侧的江苏金达物流门面房中第9至13号计5间门面房，出租给湘邵货运经营；租赁期限为五年（2013年5月1日至2018年6月30日），前两年租金在签订合同时一次性付清，后三年租金6.5万元/年。湘邵货运支付租金至2015年7月1日，之后未再直接向出租人支付房租。2015年12月23日，苏扬公司向湘邵货运发出通知，言明湘邵货运已拖欠租金，按照买卖不破租赁的原则，新的房屋所有权人与承租人自动发生租赁关系，并不影响承租人缴纳租金的义务，限湘邵货运在2015年12月31日前，按照约定支付后三年租金，逾期不支付的，苏扬公司将解除合同。2016年2月29日，苏扬公司又向湘邵货运发出解除通知，通知湘邵货运解除租赁合同，限于2016年3月20日前腾空、返还房屋。一审法院认为：苏扬公司主张，金达公司于2008年3月18日将涉案房屋出售给了其公司，其公司系涉案房屋的所有权人，委托杨书青与湘邵货运签订租赁合同。苏扬公司提供了房屋买卖合同、委托合同、杨书青的说明等证据予以证实；湘邵货运认为苏扬公司并非涉案房屋的所有权人，其与苏扬公司间不存在房屋租赁合同关系。对此，分析如下：苏扬公司于2012年3月16日成立。在2008年3月，苏扬公司并不存在，不可能发生房屋买卖及委托的情况。故苏扬公司提供的房屋买卖合同及委托合同不真实。苏扬公司法定代表人辩解称，房屋的所有权人金达公司在之前欠下苏扬公司曹万成债务，将房屋抵押给了曹万成，之后因未能偿还债务，遂将房屋抵偿给了苏扬公司，房屋买卖合同系在公司成立后倒签的。但是该事实显然与委托合同的内容相矛盾。苏扬公司的诉讼行为与杨书青等之前在法院的诉讼行为相矛盾。（2013）丹民初字第289号、（2013）丹民初字第3089号、（2014）丹民初字第05005号案件审理过程中，杨书青或者其配偶王佩珍均认为包括涉案房屋在内的门市房是由杨书青自建，属于金达公司所有。上述案件的诉讼行为均发生在苏扬公司主张的房屋买卖之后，显然与苏扬公司陈述的房屋买卖的事实相矛盾。苏扬公司主张的事实与其向湘邵货运发出的通知书中的内容亦不一致。苏扬公司于2015年12月23日向湘邵货运发出的通知书中，是认为买卖不破租赁，新的房屋所有权人与承租人自动发生租赁关系，以此为由主张和湘邵货运具有租赁关系。本案中，苏扬公司又以委托杨书青与湘邵货运签订合同为由主张租赁关系。前者是房屋买卖变更租赁合同主体，后者是隐名代理订立租赁合同，两种法律关系发生的原因事实明显不同，不可能发生认识错误的情况，苏扬公司是在虚构事实。综上，对苏扬公司提供的房屋买卖合同、委托合同、杨书青的说明不予采纳。对苏扬公司主张委托杨书青和湘邵货运签订合同的事实不予采信。判决：驳回广州市苏扬物流有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理过程中，杨书青到庭陈述，2007年、2008年，其向苏扬公司的老板曹万成借款190万元左右，曹万成均以现金给付，其当时向苏扬公司出具了借条，但十多年下来，借条遗失掉了；其在2007年就将房子抵给了苏扬公司，因双方关系好，当时并未签订合同，于2012年3月补签房屋买卖合同。本院认为，2013年6月6日，杨书青以金达公司的名义，与湘邵货运签订《物流房屋租赁合同》。苏扬公司凭借2008年3月18日（签署日期）与金达公司签订的房屋买卖合同、委托合同，向湘邵货运主张合同权利。对此，分析如下：首先，苏扬公司认为金达公司系以涉案房屋抵偿金达公司向其公司的借款。但关于金达公司向苏扬公司的借款，双方并无证据证实。对于以房抵款，苏扬公司只能提供其后补签的协议，且对于以房抵款的数额，苏扬公司与杨书青的陈述不一致。二审中，苏扬公司陈述，金达公司抵给其8间房屋，折价135万元。杨书青陈述，抵款数额为190万元左右，共抵了12间。其次，房屋买卖合同、委托合同的署名日期为2008年3月18日，苏扬公司陈述实际签署日期为2012年3月。苏扬公司、杨书青均陈述，2008年金达公司将涉案房屋抵偿给苏扬公司。但在（2013）丹民初字第289号、（2013）丹民初字第3089号、（2014）丹民初字第05005号案件审理过程中，杨书青或者其配偶王佩珍均认为包括涉案房屋在内的门市房是由杨书青自建，属于金达公司所有。上述案件的诉讼行为均发生在苏扬公司主张的以房抵款行为之后，显然与苏扬公司的陈述相矛盾。因此，苏扬公司提供的证据并不足以证明其对涉案房屋享有权利。杨书青本人对外负有债务，苏扬公司主张其公司委托杨书青出租涉案房屋，本院不予采信。综上所述，上诉人苏扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元，由广州市苏扬物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇审 判 员 孙 毅代理审判员 严晓璞二〇一七年八月二日书 记 员 王 伟 来源：