（2017）沪0106民初8966号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黄小龙与黄伟农房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄小龙,黄伟农
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8966号原告：黄小龙，1970年5月7日出生，汉族，户籍地湖南省。被告：黄伟农，1956年11月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：郑龙，上海市成平律师所事务所律师。原告黄小龙与被告黄伟农房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告黄小龙、被告黄伟农的委托诉讼代理人郑龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小龙向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿261,000元。事实与理由：2014年3月12日，被告终止了与案外人古某某的租赁合同，与原告签了新的租赁合同，由原告承租被告房屋并继续作为出租房使用。原告租赁房屋后得知，该房屋作为出租房使用的第一个承租人曾因有消防隐患无法正常经营，于2013年7月转给了古某某，古某某在经营期间又有公安消防来查处并罚款，后该房屋于2015年3月15日被查封取缔。由于被告隐瞒了以上事实，未尽到告知义务，导致原告无法经营，也给原告造成了34万元转让费损失。根据租赁合同，交付房屋不符合合同约定或存在缺陷，危及乙方安全的，应按月租金的一倍赔偿承租人(查封时的月租金为21,000元)，另补充条款约定因出租人提前收回，应赔偿承租人24万元。故原告起诉至法院，要求判如所请。被告黄伟农辩称，不同意原告的诉讼请求；消防部门临时查封租赁房屋是因为原告乱堆物品致严重堵塞消防通道，且通道宽度不符合规范要求，系因原告违法使用房屋所致。原告不愿意根据消防部门的要求进行整改并提出提前解除合同，与被告订立《房屋租赁终止协议》，对合同履行期间的租金事宜做了结算，根本不存在被告提前收回房屋的违约事实。经审理查明，上海市静安区长宁路61、63号5层房屋(以下简称系争房屋)分东、西两部分，其中5层西部房屋的产权人为被告，建筑面积161.27平方米，类型办公楼，用途办公；5层东部房屋的产权人为案外人张某某、黄某，建筑面积158.15平方米，类型办公楼，用途办公，张某某、黄某委托被告出租5层东部房屋。2013年7月15日，被告(甲方)与案外人古某某(乙方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住，甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整。2014年1月13日，上海市静安区公安消防支队出具沪公(静)(消)行罚决字[2014]XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，载明：现查明：2013年11月27日下午，上海优活文化创意有限公司在窗户上设置逃生的障碍物，决定罚款二万元。同日，案外人古某某签收该处罚决定书，并缴清了罚款。2014年3月12日，被告(甲方)与案外人古某某(乙方)签订《协议》，约定：由于乙方个人原因现无法租赁长宁路61、63号5层东西室房屋，经和甲方协商现转租给原告。甲乙双方原租房合同作废。同日，被告(甲方)与原告(乙方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：房屋用途为居住；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方于2012年4月19日前向乙方交付房屋，租赁日期自2012年5月18日至2022年5月17日；乙方支付租金方式：付一押一；保证金为一个月租金20,000元；甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的，乙方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；甲方同意乙方可将房屋分割并单间出租；若甲方提前收回房屋，将支付乙方违约金贰拾肆万元整；2014年5月18日至2016年5月17日每月租金为21,000元。同日，原告向被告支付押金2万元。2014年3月16日，被告将系争房屋交付给原告，双方约定实际租赁期为2014年3月16日至2022年5月17日。2015年3月，消防部门至系争房屋检查时发现存在消防隐患，要求原、被告整改。因此，原告(乙方)与被告(甲方)于2015年3月15日，签订《房屋租赁终止协议》，约定：因被消防查封，经甲乙双方协商，原承租静安区长宁路XXX-XXX号五楼的楼层租赁合同于2015年3月15日终止，乙方原交的租赁押金20,000元抵扣作出租方于2015年2月18日至2015年3月15日的租金，合同终止后，乙方不再找甲方退该押金，甲方也不能再另找承租方收房租。2015年3月16日，上海市静安区公安消防支队出具沪静公消封字[2015]第0002号临时查封决定书，载明：长宁路61、63号5层青年公寓内疏散通道宽度不符合规范要求，且严重堵塞不具备安全疏散条件，依据黄伟农、黄小龙的陈述和申辩、《消防监督检查记录》、现场照片等证据，临时查封长宁路61、63号5层，查封期限：2015年3月17日至2015年3月18日。次日，原告签收了该《临时查封决定书》。后被告将系争房屋另行出租。审理中，原告称，案外人古某某租赁系争房屋后作为出租房对外经营，大约10-11间房，就是群租房，当时没有营业执照；原告承租房屋后延续古某某的租赁业务，未对系争房屋进行新的隔断，也无法办理营业执照；系争房屋被临时查封后，根据经营状态需要改变格局，将通道拓宽，而且不一定能够合格；后被迫提出交还房屋，被告就说终止合同，方便其另租。被告称，合同约定的居住用途系中介提供的合同范本所写；被告购买系争房屋为了办公，做了一些隔断，案外人古某某也进行了室内装修；原告在通道上堆物，且宽度不符合要求致房屋被临时查封；如果原告将走廊隔板稍加引动即可将通道拓宽，可以继续经营；后原告提出不再做下去，故双方协商解除合同、结算押金、房租，双方的法律关系已经结束。以上事实，由原告提供的《上海市居住房屋租赁合同》、租赁终止协议、押金收据、临时查封决定书、行政处罚决定书、被告提供的房地产权证、委托书、本院调取的(2016)沪0106民初26837号案件档案材料、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。系争房屋因消防通道堆物及宽度不合规范要求被临时查封，原告放弃对系争房屋进行整改并与被告在查封之前达成《房屋租赁终止协议》，应当认定为原、被告协商一致解除双方的租赁合同。原、被告在《房屋租赁终止协议》中对租金、押金等做了结算，且原告未明确表示保留主张赔偿的权利，因此《房屋租赁终止协议》应视为双方对于终止合同达成了一揽子协议，双方的权利义务已经终止。现原告以房屋不符合约定及被告提前收回房屋为由要求被告支付261,000元，无事实和法律依据，本院难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄小龙的全部诉讼请求。案件受理费5,215元(原告已预缴)，减半收取计2,607.5元，由原告黄小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 魏 凯二〇一七年八月二日书 记 员 罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”