（2017）苏08民终1365号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-09-19
案件名称
李正红与高顺成、高宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高顺成,高宇,李正红,淮安经济开发区房地产开发有限公司,淮安市铁山地基基础工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1365号上诉人（原审被告）：高顺成。上诉人（原审被告）：高宇。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡良川。被上诉人（原审原告）：李正红。委托诉讼代理人：王晶晶。被上诉人（原审第三人）：淮安经济开发区房地产开发有限公司。法定代表人：张敬达。被上诉人（原审第三人）：淮安市铁山地基基础工程有限公司。法定代表人：李正志。上诉人高顺成、高宇因与被上诉人李正红、淮安经济开发区房地产开发有限公司（以下简称开发区房地产公司）、淮安市铁山地基基础工程有限公司（以下简称铁山地基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2017年3月6日作出的（2016）苏0891民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高顺成、高宇提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。主要理由是：1、案涉房屋是高宇向开发区房地产公司购买，被上诉人不是适格的诉讼主体；2、上诉人已按约定足额支付购房款，原审认为上诉人尚欠房价款是错误的；3、原审判令支付的利息标准过高。被上诉人李正红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人开发区房地产公司、铁山地基公司二审中均未作答辩。原告李正红提起一审诉讼，请求判令两被告连带支付剩余房款407050元（按年息6%承担从2015年1月31日起至实际支付之日止的逾期利息）；2、承担违约金20万元；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月，原、被告签订房屋出售协议一份，约定原告将其幸福墅面积为269.41平方米的4-1号房屋以每平方米5000元的价格出售给被告，总房款134.705万元。双方约定房款于2015年1月30日前付清，若一方毁约则赔偿50万元给对方，后被告未按约支付购房款，原告催要未果。被告高顺成、高宇一审期间共同辩称：1、原告不是适格主体，房产系由被告高宇向开发区房地产公司购买，因此原告以房产买卖合同纠纷应当证明其是适格的诉讼主体；2、被告已按约定足额支付购房款，不存在违约，如果法院认定存在违约行为，该违约金的标准过高；3、利息与违约金不能同时主张，原告主张利息无法律依据；4、高宇不是当事人，不应当承担责任。第三人开发区房地产公司一审陈述，其与南京建工集团有限公司、铁山地基公司、高宇于2016年1月20日就天香花苑三期项目的商品房等额抵付工程款签订四方协议，根据该协议，其与高宇签订商品房买卖合同并开具了购房发票，并协助办理房屋产权登记手续，另李正红不是当事人，其出售的房屋系天香花苑4-1号与公司抵款的房屋为4-3号房屋，其公司与本案无关联。第三人铁山地基公司陈述，铁山地基公司将开发区房地产公司抵工程款的天香花苑房屋卖给原告李正红，李正红与高顺成签订房屋买卖合同之后，由李正红协调签订了上述四方协议,其他意见同李正红。原审认定事实为：2015年12月，原告李正红（甲方）与被告高顺成（乙方）签订房屋出售协议，约定：“甲方现将幸福墅4-1号房屋（为269.41平方米，包括车库）价格5000元/平方米，总价为134.7050万元出售给乙方。此房以甲方通知乙方办理房屋手续之日起扣除甲方借乙方各项款项后首付万元，剩余房款万元。于2015年1月30日前付清。以上协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效，甲方双方不得有任何借口毁约，若任何一方毁约赔偿对方伍拾万元整（500000）。”2016年3月8日，被告高顺成出具给原告李正红房屋出售补充协议一份，约定：“原于2015年12月甲、乙双方签订的幸福墅4-1号房出售协议。甲方出售给乙方，现乙方高顺成自愿将房产权办理其儿子高宇名下。其它条款遵甲、乙双方原售房协议不变。”高顺成在补充协议上签字确认。2016年1月20日，第三人开发区房地产公司（甲方）、案外人南京建工集团有限公司（乙方）、第三人铁山地基公司（丙方）、高宇（丁方）签订《天香花苑二期（高层）以房抵工程款四方协议书》约定：因乙方申请，甲方同意以商品房抵付部分工程款，经四方协商一致，就甲方以商品房抵付乙方部分工程款事宜，共同达成如下协议：1、甲方用天香花苑三期项目的商品房等额抵付乙方工程款，该商品房坐落于南京路6号，房号4号楼-3，建筑面积为184.17平方米，单价为7656元/平方米，总房价为143万元（其中地下车库2万），抵付甲方欠付乙方工程款141万元；2、乙方将该商品房转让给丙方，丙方将该商品房转让给丁方。在乙方给甲方出具171万元发票，丙方给乙方出具171万元发票后，由甲方与丁方直接签订商品房买卖合同，给丁方开具等额购房发票，协助丁方办理产权登记手续；3、丁方原则上不许退房，如果因为特殊原因退房，须经甲、乙、丙三方一致同意。若给甲方造成损失，由丁方全部承担。在办理产权手续时若出现面积误差，由甲方与丁方按本协议确定的单价及商品房买卖合同的约定直接办理；4、商品房买卖合同登记或乙、丙、丁任何一方领取该商品房钥匙，即视为甲方向乙方、乙方向丙方履行了支付工程款的义务。”2016年1月25日，高宇与开发区房地产公司签订商品房买卖合同，由开发区房地产公司向高宇出具143万元的购房款票据（4-3室，184.17平方，141万元；车库85.24平方，2万元）。另查明，李正红出具收条一份，载明：“收到高宇人民币伍万元整50000元，2015年2月6日。”李正红出具收条一份，载明：“收到高宇房款柒拾壹万元整，710000，2016年1月3日。”李正红出具借条一份，载明：“今借到苏单人民币壹拾万元整100000，用期2个月，由高顺同成承担还款，担保人高顺成，2016年1月6日。”李正红向高顺成出具借条一份，载明：“今借到高顺成人民币捌万元整，80000元开票用，2016年1月15日。”李正红又向高顺成出具借条一份，载明：“今借到人民币壹万元送高正红。李正红，2016年1月27日。”李正红出具收条一份，载明：“收到高宇购天香房款伍万元整50000元，2016年3月2日。”原告陈述，双方对账后，2016年6月30日，被告又打款5000元到原告账户，2016年7月22日，被告又打款5000元到原告女儿账户。其又从被告高顺成处拿了2万元，合计3万元抵作房款。审理过程中，被告高顺成、高宇共同陈述其未另外向开发区房地产公司支付购房款，系通过李正红来支付房款。铁山地基公司陈述其将抵工程款的涉案房屋出卖给李正红。另，原告变更诉讼请求为：两被告连带支付剩余房款407050元并承担违约金(自起诉之日起，按中国人民银行同期同档贷款利率标准4倍计算至实际偿还之日止)。本案一审争议焦点如下：一、原告主体是否适格。原告认为其与被告高顺成签订房屋买卖合同，后来履行了出卖房屋的义务，被告未支付全部房款，原告有权向被告主张履行合同义务。被告认为，涉案房屋高宇从第三人开发区房地产公司购买，原告主体不适格。原审认为，原告与被告高顺成虽签订了房屋买卖合同，但根据当事人的陈述及协议、四方协议的内容，李正红为高顺成购买涉案房屋履行支付房款义务，李正红通过铁山公司抵工程款的方式抵付了房款，涉案房屋过户至高宇，李正红按约履行义务，被告高顺成理应按约定履行付款义务，现原告诉请要求被告履行付款义务，其是本案适格主体。二、被告高顺成是否履行了合同约定的付款义务。原告认为，其仅收到被告分别支付的房款71万元、5万元、5万元、10万元、3万元。被告认为其已经足额支付了143万元的购房款，后又变更陈述为支付了137.5万元购房款。原审认为，当事人对自己的陈述有责任提供证据予以证实。本案中，被告高顺成认为其向原告支付款项合计137.5万元，分别如下：2016年1月3日之前汇总的借款，总计为71万元；后又支付10万元，其中5万元是2015年2月6日打款的5万元，当时未出条据，后让其按当时打款时间出具的收条；2016年1月6日，李正红向其朋友借款10万元，约定由高顺成偿还的；2016年1月15日，李正红向其借了8万元，抵房款；2016年1月27日李正红的亲属到其处拿了1万元现金，未出条据；2015年9月8日、9月24日高顺成通过高宇账户汇房款22.5万元；2015年9月3日、2015年10月3日、2015年12月19日、2015年12月29日共汇房款15万元。被告高顺成理应提供证据证明上述主张。对于被告高顺成陈述2016年1月3日之前汇总的借款总计为71万元、2016年1月15日、1月27日李正红向其借款共9万元，原告对借款金额总计71万元予以认可，但认为该两笔计9万元的借款已经包含在71万元的收条中。当时借款8万元是因为房屋过户需要交税，交完税才能过户，过户后双方就进行了对账，上述71万元的条据出具的时间为2016年2月3日。原审认为，原告对借款9万元予以认可，其理应就9万元包含在71万元的主张承担举证责任。原告提供对账明细及借条一组(包含8万元借条、1万元借条)证明对账的过程。被告对对账明细不予认可，但对借条的真实性予以认可，称该借条已经还给原告。原审认为，因借条由原告持有，被告理应就作为债权凭证的借条交还给原告的理由作出合理解释。对此，被告高顺成陈述2016年1月3日确认之前的债务合计金额为71万元，原告未出具条据，在2016年1月25日过户后，大约在2016年2月4日左右其将李正红打的条子借据全部还给李正红，李正红未出具书面凭证，其认为过户就是付清房款的最好证明。本案中，关于房款的组成，被告高顺成作出两次陈述，第一次陈述房款组成并未提及上述9万元的借款，在原告出示2016年1月15日的8万元及2016年1月27日的1万元的借条后，被告高顺成又变更房款组成，新增加该9万元，关于双方对于借款抵房款的交易过程，被告高顺成作出三次陈述：先是陈述“其没有收到71万元的条据，也没有收到其他的收条，”之后又变更陈述为“没有71万元的收条，有的有，有的没有，5万元收条也没有，我哪能记得那么多”之后陈述“2015年2月6日的5万元，是没有条据的，所以就让李正红出具了收条，按照当时打款的时间，让李正红出具的”。原审认为，根据高顺成的陈述，双方就2015年2月6日打款的5万元，在2016年对账后，双方就该款抵房款达成一致意见，让原告出具收条符合常理。现被告高顺成陈述将借条全部返还原告，而未出具凭证，主张该9万元已经抵作房款，被告高顺成在无法提供借条原件的情况下，理应提供原告出具的收条或其他凭证予以证明，被告高顺成未能举证证明其主张，原审结合高顺成对房款组成的陈述，认为对账确认的71万元中应当包括该9万元，故对被告高顺成主张又支付了9万元的房款主张，原审不予采纳。对于被告高顺成陈述其于2015年9月8日、9月24日高顺成通过高宇账户汇房款225000元；2015年9月3日、2015年10月3日、2015年12月19日、2015年12月29日共汇房款15万元，被告提供转账凭证予以证明。原告对部分打款凭证予以认可，但认为该款项系被告高顺成出借给原告的借款，其多次向高顺成借款，也陆续还款，现双方之间的对账确认之前的借款合计为71万元，已经抵充房款。原审认为，被告提供的部分打款凭证虽然能够证明2015年9月3日至2015年12月29日期间存在款项的交付，但因原、被告之间素有借款关系，且被告高顺成亦陈述通过其子高宇账户打款给李正红，被告亦未在转账凭证中注明系购房款，现原告与被告高顺成之间借款关系已经清结，且根据被告高顺成陈述共向李正红付款137.5万元房款，该款超出合同约定的房款，显与常理不符，故原审认为，被告高顺成提供的证据不足以证明其主张，被告理应承担举证不能的法律后果，故对被告高顺成提出另支付375000元购房款的主张不予采纳。综上，结合原告自认对账后又收到3万元款项，被告高顺成共向原告李正红支付款项94万元。法律规定，债务应当清偿。本案中，根据双方协议，被告李正红通过铁山公司抵工程款的方式替高顺成向第三人开发区房地产公司支付房款，被告高顺成取得该房屋，并将房屋产权办理至其子高宇名下，被告高顺成理应按约定支付1347050元，已付94万元，还余407050元未付。故对原告要求被告高顺成支付款项407050元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告承担违约金(自2016年9月7日起，按中国人民银行同期同档贷款利率标准4倍计算至实际偿还之日止)的诉讼请求，被告认为违约金标准过高，请求法院调整。原审认为，被告高顺成未给付款项给原告造成的损失最主要是利息损失，故原告主张符合双方当事人的约定，亦不违反法律规定，原审予以支持。对于原告要求被告高宇承担连带责任的诉讼请求，两被告均不予认可，原审认为，原告与被告高宇之间并无合同关系，原告诉请无事实依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、被告高顺成于本判决生效之日起三日内向原告李正红偿还欠款407050元并承担违约金(自2016年9月7日起，按中国人民银行同期同档贷款利率标准4倍计算至实际偿还之日)；二、驳回原告李正红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7856元，由原告李正红负担2500元，由被告高顺成负担5356元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经上诉人与被上诉人一致确认，本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否具备一审原告的诉讼主体资格；2、上诉人向被上诉人已付房款总额是多少；3、如果上诉人尚欠被上诉人应付款，是否应当从2016年9月7日起按银行同期利率的四倍向被上诉人支付逾期付款违约金。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人于2015年12月订立房屋出售协议后，上诉人实际受领了案涉房屋并办理了房屋权属过户登记手续，被上诉人李正红已履行了自己的合同义务，上诉人则应及时足额向被上诉人李正红支付约定的房屋价款。一、关于被上诉人诉讼主体资格问题。本院认为，无论是2015年12月李正红与高顺成签订的房屋出售协议还是2016年1月20日订立的四方协议书，均明确约定由被上诉人李正红将案涉房屋转让给上诉人，案涉各方也无争议地配合上诉人办理了案涉房屋的权属登记，由上诉人享有了案涉房屋的所有权，上诉人也是向被上诉人李正红支付了房价款，案涉各方对此也无争议。上诉人与开发区房地产公司订立商品房买卖合同，仅是落实上述协议的行为，被上诉人李正红以上诉人未及时足额支付房价款为由提起诉讼，其诉讼主体适格。上诉人称被上诉人李正红一审诉讼主体不适格的观点没有事实依据，本院不予采纳。二、关于已付款数额问题。上诉人高顺成与被上诉人李正红有民间借贷关系，双方之间存在长时间的、多笔的资金往来。而上诉人又当庭陈述高宇与被上诉人李正红之间除了本案所涉的房屋买卖合同关系外，无其它往来。因本案所涉房屋买卖事宜均由高顺成经办，则高宇与李正红之间的资金流转亦应纳入上诉人与被上诉人李正红的资金往来一体结算。至于上诉人向被上诉人李正红已付款数额问题，原审判决论证严谨，说理详实。上诉人对此虽然不予认可，但其既无足以令人信服的理由、更无充分的证据来否定原审的认定，故对其该上诉主张，本院不予采纳。三、关于利息问题。查明的事实表明，上诉人未能在约定期限内及时足履行房屋价款的给付义务，构成违约，应承担违约责任。上诉人与被上诉人李正红在房屋出售协议中约定了“若任何一方毁约赔偿对方伍拾万元整（500000）”的违约条款，因该约定的违约责任过重，被上诉人在诉讼过程中调整为对剩余房款407050元自起诉之日起，按中国人民银行同期同档贷款利率标准4倍计算至实际偿还之日止承担违约金。该主张既有合同依据，又不违反法律规定，原审对此予以支持并无不当。对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7406元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 蒋同宝审判员 张桂林审判员 孙 艳二〇一七年八月二日书记员 徐 丹 搜索“”