（2015）茌民一初字第1821号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2018-09-09
案件名称
张军、孙杰等与庞建国等执行异议之诉一审民事判决书
法院
茌平县人民法院
所属地区
茌平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张军,孙杰,庞建国,吴玉凤,谢冉冉,董小红,田道岭,张林成,张恒明
案由
执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条
全文
山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2015）茌民一初字第1821号原告：张军，男，1974年6月17日出生，汉族，山东省亿美家生活用品有限公司经理，住茌平县。原告:孙杰（又名孙贞），女，1974年6月8日出生，汉族，山东省亿美家生活用品有限公司副经理，住茌平县。系原告张军之妻。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：甘德智、徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。被告：庞建国，男，1967年4月12日出生，汉族，个体工商户，住茌平县。被告：吴玉凤，女，1967年5月10日出生，汉族，个体工商户，住茌平县。系被告庞建国之妻。被告：谢冉冉，女，1984年12月17日出生，汉族，个体工商户，住茌平县。系被告庞建国、吴玉凤之儿媳。三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈海强、胡明飞，山东鲁朋律师事务所律师。第三人：董小红，女，1967年2月8日出生，汉族，住茌平县。第三人：田道岭，男，1958年4月24日出生，汉族，住茌平县。系被告董小红之丈夫。委托诉讼代理人：田幸，女，汉族，1988年3月10日出生，住茌平县。系被告董小红、田道岭之女。第三人：张林成，男，1954年12月15日出生，汉族，农民，住茌平县。系原告张军之父。第三人：张恒明（又名张恒营），男，1977年9月17日出生，汉族，个体工商户，住茌平县。系原告张军之弟。原告张军、孙杰与被告庞建国、吴玉凤、谢冉冉和第三人董小红、田道岭、张林成、张恒明执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张军、孙杰及其共同委托诉讼代理人甘德智、徐江涛，被告庞建国、吴玉凤、谢冉冉的委托代理人陈海强、胡明飞，第三人董小红，第三人田道岭的委托诉讼代理人田幸，第三人张林成、张恒明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张军、孙杰的诉讼请求为：1、请求法院依法确认位于茌平县枣乡街东，新政路南，编号为聊房权证茌平县字第××号正泰1#商住楼1-2A1-2层楼房的所有权归二原告所有；2、撤销茌平县人民法院于2015年9月21日作出的（2015）茌执异字第9号《执行裁定书》，并依法解除对上述房屋的查封；3、本案全部的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年10月11日，原告孙杰与第三人董小红签订《楼房买卖合同》一份，约定董小红将位于茌平县枣乡街东，新政路南，编号为聊房权证茌平县字第××号正泰1#商住楼1-2A1-2层楼房以280万元的价格出售给孙杰。合同签订后，第三人董小红及田道岭便将涉案房屋交付给了二原告，并由二原告进行出租并收取房租。2012年10月12日，二原告按照合同约定支付给董小红购房款100万元，并由董小红出具了收条。此后，因第三人董小红、田道岭欠第三人张林成、张恒明的借款，在取得张林成、张恒明同意后，二原告代替董小红、田道岭偿还借款，董小红、田道岭欠张林成、张恒明的借款转化为二原告的购房款。2013年4月16日，三被告因民间借贷纠纷将当事人董小红、田道岭诉至茌平县人民法院，法院依法查封了涉案房屋，致使原告至今无法办理涉案房屋的过户手续。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孙杰与当事人董小红于2012年10月11日签订了有效的《楼房买卖合同》，并于2012年10月11日实际占有了该房屋并实际收取租金。2013年4月16日，茌平县人民法院以（2013）茌民一初字第774-2号民事裁定书查封了涉案房屋。2015年4月1日，聊城市中级人民法院以（2015）聊民再终字第10-2号民事裁定书继续查封涉案房屋，致使二原告与第三人董小红、田道岭至今无法办理过户手续。因此，二原告就涉案房屋完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。此外涉案房屋系原告孙杰用二原告夫妻共同财产购买，故该房屋的所有权应归二原告共同所有。自二原告得知涉案房屋被查封后，原告张军于2013年5月23日向茌平县人民法院提出了异议并对涉案房产主张了使用权。此后，二原告一直关注第三人董小红、田道岭与三被告之间的民间借贷纠纷案件的进展，期望早日解除查封完成过户。但在茌平县人民法院开始执行（2014）茌民再初字第2号案件时，仍然未解除对涉案房屋的查封，二原告及第三人张林成、张恒明便向茌平县人民法院提起执行异议。2015年9月30日，二原告收到茌平县人民法院执行局作出的（2015）茌执异字第9号《执行裁定书》，该裁定书驳回了四申请人的异议，故二原告以执行异议之诉诉至法院。被告庞建国、吴玉凤、谢冉冉辩称：一、原告张军、孙杰出具的与第三人董小红、田道岭签订的所谓《楼房买卖合同》系为阻碍执行而伪造的，双方之间并不存在真实的房产交易行为，二原告向茌平县人民法院提交的证据材料及诉状中存在自相矛盾，对于该执行房屋的购买及交付、收取房租等情况均自述不清，二原告事实上并没有支付双方虚构的《楼房买卖合同》所约定的购房款项，事实上也未进行实际占有使用，其诉求于法无据，应被依法予以驳回。二原告提交的所谓董小红与孙杰于2012年10月11日所签订的《楼房买卖合同》、2015年7月15日签订的《房屋买卖补充合同》及2014年5月10日原告张军与和赵某签订的《房屋租赁合同》等均为无效合同，二原告的诉讼请求应被依法予以驳回。第一、根据本案强制执行前一审、二审及执行异议审理中已查清如下事实:2009年6月19日，第三人董小红、田道岭取得涉案房屋的产权证书。2009年8月10日，董小红、田道岭以该楼房设定抵押权，向中国银行茌平县支行借款。该抵押权于2013年6月24日，在被告吴玉凤偿还了第三人董小红、田道岭在中国银行茌平县支行的100万元抵押贷款后灭失。假设董小红与孙杰真实签订了《楼房买卖合同》，该合同的签订发生在抵押权存续期间，第三人董小红、田道岭明知中国银行抵押权的存在，又在2012年10月11日与原告孙杰签订《楼房买卖合同》，该买卖合同涉及的是抵押物即本案涉案房产的转让行为。而该行为中，第三人董小红、田道岭没有履行应当通知抵押权人或获得抵押权人的同意及并告知受让人（原告孙杰）转让物已经抵押的义务。且单方使抵押权和债权分离单独转让，该行为违背了《中华人民共和国物权法》第191条、《担保法》第49条第1款等相关条文的强制性规定，《楼房买卖合同》为无效合同。第二、本案涉案房产系第三人董小红、田道岭两人在夫妻关系存续期间购买，系二人共同共有，但根据二原告提交的《楼房买卖合同》，该合同中仅有第三人董小红的签字，根据《物权法》及《婚姻法》司法解释三，夫妻一方擅自处分共同共有房屋需要同时满足以下三个要件才为有效：一是第三人善意购买、二是支付合理对价、三是办理产权登记手续。针对第一个要件，根据二原告向法院提交的数份字据中，可以看出第三人董小红、田道岭与二原告、第三人张林成、张恒明同样存在民间借贷债权债务关系，现因第三人董小红、田道岭二人无力偿还借款，双方之间存在恶意串通、规避归还所欠被告吴玉凤之债的嫌疑，故原告孙杰与第三人董小红签订的《楼房买卖合同》存在恶意。针对第二个要件，根据二原告所述该房产房价为280万元，按照常识应有银行转账或提取款凭证，且董小红在笔录中认可100万元为转账支付，另外尚欠180万元。通过本案执行前一审、二审审理，法院均要求提交房款转账凭证，且在第一次开庭审理时，第三人董小红、田道岭二人也称可以庭后提交，但至今为止仍未提交。可见二原告并未支付合理对价。针对第三个要件，假设董小红与二原告签订《楼房买卖合同》的时间为2012年10月份，双方发生了真实的买卖关系，而吴玉凤等人起诉董小红、田道岭二人时为2013年4月份，中间相差6个多月，假设双方之间存在真实的房屋买卖关系，二原告早就应该将该房产过户到自己名下，二原告以吴玉凤等人起诉后保全查封才导致其不能过户的说法不符合常识和生活逻辑。故第三人董小红擅自处分夫妻共同共有房屋而签订的《楼房买卖合同》为无效合同。第三、假设二原告提交的董小红与孙杰于2012年10月11日所签订的《楼房买卖合同》真实有效，该合同第二条对于合同解除附加了解除条件，约定了280万元购房款应当在合同签订后1年内将款项付清，如付不清董小红方只退回原告孙杰已经付款的本金，该合同作废。至目前为止二原告孙杰、张军并未出示其已经向董小红在合同签订后1年内完全支付完280万元购房款的确凿证据，故董小红与孙杰于2012年10月11日所签订的《楼房买卖合同》已经作废，原告孙杰应当另案向董小红提起民事诉讼，其诉讼请求于法无据应被依法予以驳回。第四、二原告提供的所谓董小红与原告孙杰于2012年10月11日所签订的《楼房买卖合同》的双方为董小红、孙杰，该合同中并未涉及原告张军及董小红的丈夫田道岭，原告张军依法不具有本案的诉讼主体资格，二原告并未出示张军授权孙杰代其签订《楼房买卖合同》的授权委托书，二原告也并未出示任何证据证实原告孙杰是用夫妻共同财产款项向董小红进行了支付，该行为需要另案进行确认，原告张军依法不具备本案诉讼主体资格。第五、二原告提供的所谓案外人赵某与原告张军在2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。首先，二原告提供的所谓董小红与原告孙杰于2012年10月11日所签订的《楼房买卖合同》的双方为董小红、孙杰，该合同中并未显示有出租人张军存在，二原告也并未出示任何证据证实原告孙杰用夫妻共同财产款项向董小红进行了支付，原告张军依法不具备签订本《房屋租赁合同》的主体资格，其与赵某所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。其次，《楼房买卖合同》的双方为董小红、孙杰，该合同并未获得董小红丈夫田道岭的追认。再次，董小红与赵某于2011年6月23日签订的《房屋租赁合同》约定的年租金20万，而原告张军与赵某签订的《房屋租赁合同》约定的年租金为17万元整，根据经济的逐年发展租金应当逐年提升而非固定不变或减少，故原告张军与赵某所签订的《房屋租赁合同》为虚假合同。最后，二原告张军出示的其与赵某签订的所谓《房屋租赁合同》的签订时间为2014年5月10日，该合同发生在被告起诉、保全、调解之后，明显是为阻碍被告执行而虚假签订的合同，是妨害民事诉讼行为，二原告的诉讼请求应被依法予以驳回。第六、（2015）茌执异字第9号执行异议一案中二原告孙杰于2013年6月27日书写的情况说明称，“且在2012年10月11日起开始收取楼房租金”，然而二原告提交的原告张军与赵某所签订的所谓《房屋租赁合同》的时间却为2014年5月10日，而原告在与赵某签订该《房屋租赁合同》时该房产早已经被法院查封。且在2013年12月16日下午茌平县人民法院工作人员对于第三人董小红所作的笔录中，董小红明确表示“在张军把剩余房款交清之前（一年内）我先收着房租”，2013年6月7日上午在信发法庭对第三人董小红所做的调解笔录中问“租房合同是谁签的？租费已收到什么时间了？”董答“是我签的，租赁费已收到2013年的7月份了。”故二原告从2012年10月份就开始收取房租的陈述并不属实，假设二原告确实收取了房租并实际占有，其应该在2012年10月份就与实际使用人赵某签订租赁合同，而不应当在2014年才签订租赁合同，在此期间有近2年的时间，这不符合生活常识与正常逻辑。二、二原告所称2012年10月12日向第三人董小红支付了购房款100万元并不属实，其并未向董小红夫妇实际支付任何款项。二原告在本案诉状中与（2015）茌执异字第9号执行异议申请书中的陈述自相矛盾。在本案中二原告仅仅提交了100万的收到条复印件，仅仅凭借收到条复印件没有提交详细的转账或者现金支付的证据佐证，不能证实二原告已经完成了这100万的实际支付。且在一审法院审理期间，茌平县人民法院已经明确要求二原告在三日内提交相应的转款凭证，董小红、田道岭及二原告至今均未提交且没有合理理由对此予以说明，也未在（2015）聊民再终字第10号上诉案件中提出。故二原告所称已经支付100万元购房款与事实不符。三、二原告陈述其在2012年10月11日就签订了《楼房买卖合同》并实际占有本案涉案房屋存在错误，其诉讼请求应被依法予以驳回。第一、二原告陈述其在2012年10月11日就签订了《楼房买卖合同》并实际占有存在错误，被告吴玉凤、庞建国、谢冉冉于2013年4月13日对该执行房屋进行保全查封，假设二原告所述2012年就签订了《房屋买卖合同》属实，在被告保全期间前6个多月的时间内完全有时间去办理房屋过户手续，二原告一直未给出任何合理性解释，而是在被告保全、诉讼后方提起异议及诉讼，二原告的执行异议等异议行为系为获取非法利益阻碍被告执行。第二、根据2013年4月29日上午信发人民法庭对于董小红的调查笔录中，问：你说说茌平正泰1号商住楼现在是什么情况？”答“那个地方租给潘佳驴肉了，每年租金是20万，租给他1年多了，租期为10年，租金每个季度给”。又根据2013年6月7日，茌平县人民法院作出的民事调解书中，董小红、田道岭均同意将该执行房屋折抵给被告。在上述笔录中董小红、田道岭夫妇均未陈述已经将房屋出售给二原告的任何信息，据此完全可以确认董小红与二原告孙杰并不存在《楼房买卖合同》，故二原告诉讼请求应被依法予以驳回。第三、原告提交的相关证据依法不应予以采信。二原告提交的数张字据与本案无任何关联性，其称在取得第三人张林成及张恒明同意后，二原告代第三人董小红、田道岭偿还借款，第三人董小红、田道岭欠第三人张林成、张恒明的借款转化为购房款与事实不符。该部分字据多数为茌平县金都购物中心借款且约定了借款利率，第三人董小红也实际支付了部分利息。且在诉讼卷宗中，信发人民法庭在2013年12月16日对董小红的笔录中董小红明确表示：张军尚欠180万元的购房款。董小红在本案的房屋买卖关系之外，和张军、张林成、张恒营之间还存在借贷关系，假设该字据存在也系另外借款而非购房款，故与事实不符。原告孙杰于2013年6月27日在（2015）茌执异字第9号一案中，书写的情况说明中明确确认“我已分别交给了董、田夫妇205万元整”，这与本案二原告诉状中所称的自相矛盾，与事实不符。综上所述，二原告所主张的该执行房屋为其购买所有等与事实不符，无任何事实与法律依据，二原告的诉讼请求应被依法予以驳回，被告的答辩请求应被依法予以支持。第三人董小红称：我与孙杰于2012年10月11日签订的《楼房买卖合同》是真实有效的，该合同约定的房产所有权归属孙杰与其配偶张军，该房产出售后因法院查封无法办理过户手续，我们双方经协商后就《楼房买卖合同》约定的付款方式及期限进行了变更，并在2015年7月15日签订了《房屋买卖补充合同》，该合同是真实有效的，且是在《楼房买卖合同》的基础上签订的，此前对于我女儿田幸向张林成、张恒明借款及欠款，经我们协商，我同意代田幸偿还上述借款及欠款，并同意上述债权转让给原告孙杰、张军，并同意在孙杰的购房款中抵顶，该情况是经过田道岭同意的。第三人田道岭称：同第三人董小红答辩意见。第三人张林成称：董小红及田幸于2012年8月8日-2013年10月10日共计向我借款493439元，我已经将该债权转让给了孙杰、张军，并通知了董小红、田幸，且上述借款已经抵顶了孙杰购买本案涉案房屋的房款。第三人张恒明称：董小红及田幸于2013年6月8日-2013年10月10日共计向我借款475414元，我已经将该债权转让给孙杰、张军，并通知了董小红、田幸，且上述借款已经抵顶了孙杰购买本案涉案房屋的房款。本院在审理过程中归纳了四个争议焦点:1、原告张军、孙杰与第三人董小红、田道岭之间的《楼房买卖合同》是否真实有效；2、购房款的支付情况及其他房款的抵顶、支付情况；3、涉案房屋的实际占有情况；4、本案争议房屋的权属问题。对于第一个争议焦点（原告张军、孙杰与第三人董小红、田道岭之间的《楼房买卖合同》是否真实有效），原告提交了三组证据：证据1、2012年10月11日签订的《楼房买卖合同》一份及房产证原件一份。证明原告于2012年10月11日购买了第三人董小红、田道岭所有的本案涉案房屋。证据2、收条一份。证明原告于2012年10月12日在按照《楼房买卖合同》支付了100万元购房款后，由第三人董小红出具收条一份，证明二原告已按照《楼房买卖合同》履行了付款义务。证据3、2015年7月15日《房屋买卖补充合同》一份及收条、借条、欠条共计33份。证明因涉案房屋被茌平县人民法院查封，致使原告与第三人无法完成过户，为了明确双方的合法权益，就已付房款及剩余房款付款方式及期限达成了补充协议。截止到2015年7月15日，经双方确认在房屋过户前原告已经按照协议的约定付清了房款2662335元，剩余137665元购房款于过户后支付。被告质证意见为：对证据1的《楼房买卖合同》的真实性及证明内容均有异议，对房产证的真实性无异议，但对证明内容有异议。1、双方之间所签订的《楼房买卖合同》并不真实存在，但根据该合同的约定，该合同为无效合同，其提交的房产证在权利人一页中明确约定了存在抵押权，通过原一二审已经查明的事实，即使该合同存在，也并未获得抵押权人中国银行茌平支行的同意，违背了《物权法》第191条的规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通过原一二审已经查明，该抵押债权100万元系三被告根据民事调解书向中国银行茌平支行进行的代偿，而非本案原告代为清偿。本案三被告因与第三人田道岭、董小红存在民间借贷关系，为实现自身债权，所以根据调解书向抵押权人中国银行茌平支行履行了代偿义务，所以三被告才应当是本案争议房屋的所有权人。《担保法》第49条规定：抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让视为无效。综上，原告所提交的该《楼房买卖合同》为无效合同。对证据2收条的真实性及证明内容均有异议：1、通过原审调查笔录显示，董小红陈述该款项为银行转账，在原一、二审中，人民法院已经进行了示明，让其出示该100万元的转款凭证，其至今并未出示；2、对于该100万元的支付，董小红、孙杰等相关陈述自相矛盾。对证据3中《房屋买卖补充合同》的真实性及证明内容均有异议，但通过该合同的内容及形成时间可以印证如下事实：1、该补充合同显示的形成时间为2015年7月15日，而本案异议听证的时间为2015年8月7日，在该异议听证过程中，二原告及第三人并未出示该证据；2、该笔录所陈述的内容与听证中二原告及第三人的陈述的事实相违背。在异议听证笔录中，二原告及第三人认可相关款项、欠据为第三人田道岭、董小红所借，而该补充合同中却陈述该款项为田幸所借；3、董小红、田道岭在答辩中明确陈述，由于三被告的保全致使其房产过户无法进行，而变更了支付方式及付款期限，也就印证了在三被告诉讼保全时二原告与第三人并未进行款项交付，结合该补充合同，也更加印证了双方变更付款方式及期限的时间为2015年7月15日，该行为发生在三被告保全诉讼之后，二原告主张房屋为其所有，并支付了相应对价的主张不能成立；4、通过该《房屋买卖补充合同》也可以印证，在三被告诉讼保全后各方进行的保全长达两年多，各方才进行的债权转让，该行为对于三被告不具有对抗性。对证据3中33份欠条的真实性及证明内容均有异议，同上述证据的质证意见；5、田道岭、董小红答辩意见明确陈述了对于借款的支付由田幸债务进行抵顶，该抵顶行为被双方于2015年7月15日补充协议予以确认，该行为发生在三被告保全诉讼之后，也印证了二原告并未支付对价，依法对于涉案房屋不具有所有权，也无法对抗三被告的诉讼保全。第三人董小红、田道岭、张林成、张恒明的质证意见：对证据的真实性均无异议，对其证明内容予以认可。对于第一个争议焦点（原告张军、孙杰与第三人董小红、田道岭之间的《楼房买卖合同》是否真实有效），被告提交六组证据：证据1、（2014）茌民再初字第2号民事判决书、（2015）聊民再终字第10号民事判决书、（2015）茌执异字第9号执行裁定书各一份。证明：1、生效的（2015）聊民再终字第10号民事判决书对于三被告与第三人田道岭、董小红之间民间借贷纠纷相关事实进行了确认；2、明确了本案涉案房产于2009年8月10日在中国银行茌平支行办理了抵押登记；3、2013年6月24日三被告将房产抵押剩余款项100万元进行了代偿；4、本案二原告所出示的《楼房买卖合同》签订时间为2012年10月11日，该合同签订时涉案房产处于抵押登记状态，该合同违背了物权法、担保法等相关法律的强制性规定，为无效合同。证据2、涉案房产证复印件一份。证明本案涉案房产登记的共有人为董小红、田道岭，原告所提交的《楼房买卖合同》仅为董小红单方签字，该行为违背了物权法、婚姻法等相关规定，为无效合同。证据3、原告孙杰在（2015）茌执异字第9号执行异议一案中提交的情况说明一份。该情况说明的书写时间为2013年6月27日，证明：1、该情况说明中明确陈述在情况说明做出前原告已经向董小红、田道岭夫妇支付了205万元整，该陈述与二原告及第三人在异议听证中的陈述及所提交的《房屋买卖补充合同》中所记载及董小红的调查笔录均相矛盾，不能印证目前为止二原告真实签订了购房协议及进行合理对价支付的诉求。证据4、2013年12月16日信发法庭对第三人董小红的调查笔录一份。该笔录所显示的内容与二原告自述自2012年10月11日开始收取房租并对涉案房屋进行占有的陈述相矛盾。证据5、2013年6月7日茌平县人民法院对董小红、吴玉凤的调查笔录一份，证明内容同证据4。证据6、（2015）聊民再终字第10号案件卷宗复印件一份、本案异议听证阶段听证笔录一份。证明：1、二原告与第三人之间所签订的房屋买卖协议及补充协议违反强制性规定，应依法认定为无效合同；2、二原告及第三人关于款项的支付、合同的履行等均无明确统一陈述且自相矛盾，其诉求应被依法予以驳回。二原告质证意见为：对证据1的真实性均无异议，但对其证明内容有异议：1、该三份文书仅能证明三被告对第三人董小红及田道岭享有合法债权，不能对抗二原告对涉案房屋的物权，并且二原告购买涉案房屋早于三被告起诉第三人的时间；2、涉案房产抵押事实现已经消除，该抵押权只要在涉案房屋过户前由第三人董小红、田道岭夫妇负责清偿，与《楼房买卖合同》中约定房款在一年内付清，也是给予第三人在过户前清除抵押权障碍的时间，因此涉案房产已经符合过户的条件；3、三被告于2013年6月24日支付给第三人董小红的100万元是基于其与第三人董小红之间的债权债务关系，与本案无关。对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议：涉案房产虽然登记在第三人董小红个人名下，但董小红出售涉案房屋时是经过田道岭同意的，这与本案中田道岭的陈述也是相一致的，是符合法律规定的。对证据3的真实性无异议，但对其证明内容有异议，原告认为所提交的情况说明恰恰是符合当时原告与第三人董小红结算已付房款及抵顶当时所存在的第三人张林成、张恒明及二原告本人在购房后出借给第三人董小红的借款，合计205万元，也证明双方基于继续履行《楼房买卖合同》而因法院查封进行的变更，是在认可《楼房买卖合同》的前提下履行的支付房款的义务。对证据4的真实性应由董小红进行确认，其来源的真实情况也应由董小红进行陈述，二原告认为该份笔录记载内容与事实不符。对证据5的质证意见同证据4。对证据6的真实性无异议，但对证明内容有异议，二原告与第三人签订的补充协议是双方的真实意思表示，没有违反任何法律规定，因此为有效合同。第三人董小红质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该证据只能证明我欠被告的钱，与我卖房无关，该房屋虽然是抵押了，但我解除抵押后就可以过户了，这符合法律规定。对证据2的真实性无异议，该房屋登记于我跟田道岭名下，但卖房是经过田道岭同意的，涉案房屋的买卖合同及补充协议均为我们夫妻真实的意思，是合法有效的。对证据3的真实性无异议，截止到2013年6月27日，我与二原告经过结算确认已付款及抵顶的款项共计205万元。到2015年7月15日又结算共计266万多元。对证据4的真实性无异议，但调解书所记载的内容不是真实情况，实际情况为从2013年2月份开始原告开始收房租，但原告又将收取的房费借给了我，所以出现了原告提交的那些借条。房子是2012年11月份交给原告的。对证据5的质证意见同证据4。对证据6的真实性无异议，但我与二原告签订的房屋买卖合同及补充合同是真实有效的，合同所载明的已付房款都是真实发生的，都是按照合同约定履行的。第三人田道岭质证意见为：同董小红质证意见。第三人张林成、张恒明质证意见为：同二原告质证意见。经三被告申请，原告及第三人同意，本院依法委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室，针对原告张军、孙杰及第三人董小红有关涉案楼房买卖真实性陈述的可信度对张军、孙杰、董小红进行了心理测试分析，均显示三人对有关涉案楼房买卖真实性陈述的可信度较低。鉴定费14000元。原告的质证意见为：二原告对于华东政法大学出具的三份心里测谎意见书的结论不予认可。意见如下：1.三份心里测试意见书中没有任何华东政法大学以及测试员夏中峰和胥俊有关测谎鉴定的资质。2.最高人民检察院关于CPS多道心理测试鉴定结论能否作为诉讼证据使用问题的批复中明确规定心里测试鉴定结论不能作为证据使用。3.该三份心理测试意见书中所设置的有关案情的问题与二原告及第三人所陈述的支付房款100万元存在心理冲突，所谓出现的心理波动不能认定为说谎。4.测谎鉴定是由相同的两名测试员对本案中三位被测试者进行心理的测试，不符合测试的程序，会对测试结果有严重的影响。5.在进行正式测试之前测试员夏中峰与被测试人员在进行测试前沟通时发生了激烈的口角冲突，但是测试员并没有让三名被测试人员心情平复后在进行测试，而是立即进行了测试。6.三份分析意见书中并没有明确其出具结论的任何国家或行业规定作为鉴定的依据。7.二原告现有证据进一步证明100万元的购房款以及实际支付，更加证明该三份鉴定意见书是错误的，不应予以采纳。第三人董小红、田道岭：同原告的质证意见。第三人张林成、张恒明质证意见为：同二原告质证意见。对于第二个争议焦点（涉案房屋购房款的支付情况），原告提交证据：2012年10月12日中国农业银行打款明细一份，证明原告打款给董小红6万元，后结合其他另给付董小红、田道岭的房款94万元现金后，董小红向原告出具了100万元的收条。原告陈述：我从事化工生意，资金流动量比较大，习惯性以现金支付，在2012年10月11日支付现金50万元、10月12日支付现金44万元。在第二次开庭时称：时间太久，经原告逐一到银行查询往来账目，该94万元系在2012年4月4日至2012年8月31日期间第三人董小红、田道岭向原告借款本金合计为86万元，按照月息2%计算利息为8万元，本息合计所得。原告提交银行转账明细一宗予以佐证。经查属实。被告质证意见为：对该证据的真实性及证明内容均有异议，1、该单据并未显示6万元汇出方及接入方是谁；2、即使该证据真实存在，也无法印证与二原告所提交的《楼房买卖合同》中的购房款存在关联性，通过对董小红的调查笔录可知，双方之间存在借贷关系，即使该款项存在也属于另案主张的范围，与本案所诉非同一法律关系；3、三被告对二原告所陈述的2012年10月11日支付现金50万元、10月12日支付现金44万元有异议，二原告应当出示其两日内支付94万元现金的来源及存取款银行转账凭证，无相关其他证据予以印证，二原告的主张不能成立。在对第二个争议焦点进行调查时，为便于查明事实，合议庭决定本案中的第三人董小红、田道岭、张林成、张恒明暂时在庭外回避，并由被告代理人胡明飞一起进行监督。在回避结束后，第三人董小红对于原告支付房款的陈述为：签订买卖合同时原告给了我50万元现金，第二天又给了我44万元的现金及6万元的银行转账。第三人田道岭同董小红的陈述意见。查明，2012年10月12日中国农业银行打款明细的账户为：转出户名为孙杰，转进户名为董小红，账号为62×××17。对于第二个争议焦点（关于其他房款的抵顶、支付情况），原告陈述如下：1、2013年2月3日，第三人董小红在原告处借款10万元。2、2013年5月23日、2013年10月10日，董小红在原告张军处共计借款173482元。3、2012年9月16日-2013年9月20日董小红从第三人张林成处借款20笔，加上2013年10月10日出具的一份欠条，另外第三人董小红之女田幸分别在2012年8月8日及2013年9月9日向第三人张林成借款2次，上述合计23笔向张林成所借款项共计493439元。4、董小红从第三人张恒明处分别于2013年6月8日、2013年8月8日、2013年10月10日借款3次，加上第三人董小红之女田幸于2013年9月8日从张恒明处借款1笔，共计475414元。5、2013年10月17日、2013年12月27日董小红向原告出具收条两份，证明其收到原告交付的购房款30万元。6、2015年7月15日董小红出具的收条一份，证明其收到原告购房款12万元。上述33笔合计1662335元。证据即为原告在争议焦点一中提交的33份单据。原告已经将董小红、田幸欠张林成、张恒明的借款进行了偿还。被告质证意见为：对证据的真实性及所要证明内容均有异议，1、该证据均显示现金，并无其他银行转取款凭证予以证实，不能证明二原告及第三人张林成、张恒明向第三人田道岭、董小红及案外人田幸进行过款项出借。2、原告所出示的为借款借据，该多数借款发生在三被告提出诉讼保全后，二原告以该借款债权转让及抵顶房费的主张，对抗三被告的诉讼保全，无任何法律依据。3、假设上述证据真实存在，也属于另案主张的问题，且双方所达成的抵顶及债权转让意思表示发生在2015年7月15日，后于三被告的起诉、保全时间，不能证明二被告已经进行了款项交付及支付对价的主张。第三人董小红、田道岭、张林成、张恒明的质证意见：对证据的真实性均无异议，对其证明内容予以认可。第三人张林成、张恒明称：张军已经把董小红、田幸的借款给我了。对于第三个争议焦点（涉案房屋的实际占有情况）原告称：自2012年10月11日原告与第三人董小红签订《楼房买卖合同》后，涉案房屋实际已经由原告占有，但是因为根据董小红与赵某签订的《房屋租赁合同》，其应当缴纳的2012年第四季度的房租已经于签订《楼房买卖合同》前的9月份交纳，在第三人董小红的通知下，案外人赵某开始接受原告的管理并根据《房屋买卖合同》中的约定依据其与董小红签订的《房屋租赁合同》自2012年底开始向原告缴纳之后的房租。后因市场环境因素导致经营收益不佳，在2014年5月10日，经过原告张军与案外人赵某协商，重新签订了房屋租赁合同，此后，双方按照2014年5月10日的房屋租赁协议执行。原告提交证据三组：证据1、2011年6月23日董小红与案外人赵某签订《房屋租赁合同》一份，证明案外人赵某自2011年6月23日开始租赁涉案房屋，每三个月的租金为5万元，提前交纳。证据2、2013年2月3日出具的借条一份，2013年5月23日出具借条一份，两份借条均载明第三人董小红向原告借款包含潘佳驴肉的租金5万元，证明案外人赵某是向原告交纳租金的事实。证据3、2014年5月10日《房屋租赁合同》一份，证明原告与案外人赵某至今按照该份协议履行。对于第三个争议焦点（涉案房屋的实际占有情况）原告申请证人赵某出庭（赵某现在涉案房屋中经营潘佳驴肉餐厅），赵某称：从2012年10月11日，原房主董小红授意我将房租交给张军及孙杰。在2014年我与张军调整了租金又重新签订的租赁合同。被告质证意见为：对证据的真实性及证明内容均有异议。1、原告所出示的张军与案外人赵某所签订的《房屋租赁合同》的签订时间为2014年5月10日，该行为发生在三被告诉讼保全后接近一年的时间，该证据也印证了即使原告与赵某签订租赁合同，该租赁合同也无法对抗三被告的诉讼保全。2、从原告提交的显示由董小红书写的2013年2月3日、2013年5月23日借款借据可以印证收取潘佳驴肉租金的仍为第三人董小红，而非二原告。3、该两份借据2013年2月3日所记载的潘佳驴肉的房费5万元、2013年5月23日所显示的潘佳驴肉房费5万元，该两份借据中所体现的潘佳驴肉的房租为10万元，但该两份借据的书写时间仅为3个多月，与二原告及第三人董小红与赵某签订的所谓租赁合同的租金交纳方式、租金数额均明显不符，也印证了二原告张军与赵某所签订的租赁合同不具有真实性，二原告所陈述的自2012年对该房产进行管理的陈述不属实，且与董小红的调查笔录相违背，对该组证据不予认可。第三人董小红、田道岭质证意见为：证据属实，对原告的证明内容予以认可。第三人张林成、张恒明质证意见为：无异议。对于第三个争议焦点（涉案房屋的实际占有情况），被告及第三人均未提交证据。对于第四个争议焦点（本案争议房屋的权属问题），原告称：我方认为房屋所有权应归二原告所有，因为二原告已经依据《楼房买卖合同》的约定及补充合同的约定向第三人董小红、田道岭付清了在过户前所有的房款，履行了合同义务，涉案房产应当归二原告所有。被告称：1、涉案房产根据（2013）茌民一初字第774号民事调解书及已经生效的（2014）茌民再初字第2号、（2015）聊民再终字第10号民事判决书，均认定三被告根据民事调解书已经向中国银行茌平支行代偿了抵押款项，根据双方之间的协议依法取得了该房产的所有权，本案涉案房屋的所有权人为三被告。2、假设原告孙杰与董小红所签订的《楼房买卖合同》签订于2012年10月11日，该合同应被依法认定为无效合同，双方所签订的该合同，违反了物权法、担保法等法律规定，应被认定为无效合同。3、通过二原告所提交的签订于2015年7月15日的补充合同等其他证据也印证了二原告并未支付购房款项，其行为不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案二原告的诉讼请求应被依法予以驳回。经审理查明：2009年6月19日第三人董小红、田道岭取得涉案房屋（位于茌平县枣乡街东，新政路南，编号为聊房权证茌平县字第××号正泰1#商住楼1-2A1-2层楼房）。2009年8月10日，董小红、田道岭以该房屋设定抵押权，向中国银行茌平县支行贷款。原告提交证据主张，2012年10月11日第三人董小红与原告孙杰签订《楼房买卖合同》一份，合同约定将上述房产出售给原告孙杰。对此第三人认可。2012年12月份第三人董小红、田道岭向被告庞建国、吴玉凤、谢冉冉借款共计156万元，借款到期后未能归还，故庞建国、吴玉凤、谢冉冉诉至茌平县人民法院。根据吴玉凤、庞建国、谢冉冉的申请，茌平县人民法院于2013年4月16日对涉案房屋进行了查封。2013年6月7日董小红、田道岭与庞建国、吴玉凤、谢冉冉经协商达成一致，在此基础上法院作出(2013)茌民一初字第774号民事调解书，后吴玉凤通过银行共计向董小红汇付160万元，其中100万元用于偿还董小红、田道岭在中国银行的抵押贷款，涉案房产解除了银行抵押。后经茌平县人民法院依法再审，做出（2014）茌民再初字第2号民事判决书，判决撤消了(2013)茌民一初字第774号民事调解书。后上诉，（2015）聊民再终字第10号民事判决书判决维持了（2014）茌民再初字第2号民事判决书。董小红对吴玉凤向其汇付的160万元至今未予返还。在茌平县人民法院开始执行（2014）茌民再初字第2号案件时，二原告及第三人张林成、张恒明向茌平县人民法院提起执行异议。茌平县人民法院作出（2015）茌执异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回了四异议人的异议，故二原告以执行异议之诉诉至法院。本院认为，本院认为：庞建国、吴玉凤、谢冉冉与董小红、田道岭之间系因民间借贷关系，就涉案房产达成了以物抵债的协议，吴玉凤也是根据该协议向董小红又支付了160万元，其中100万元用于解除涉案房产在银行的按揭贷款抵押。本案原告孙杰也是基于其及家人与董小红、田道岭之间的民间借贷关系，双方签订了实质为以物抵债的《楼房买卖合同》，且张军、孙杰又在吴玉凤向董小红支付前述160万元后，又陆续和董小红、田道岭达成以借款折抵购房款的合意。本案涉案房产价值巨大，综合分析整个案情的来龙去脉，如将该房产的所有权判归一方所有，均严重显失公平，有违我国民法的公平原则。本院调解过程中，庞建国、吴玉凤、谢冉冉表示如果张军、孙杰同意给付160万元及其同期银行贷款利息，三人同意不再参与本案涉案房产的执行分配。就张军、孙杰一方而言，如果仅获取涉案房产的所有权，而不能给付吴玉凤160万元，则严重损害了吴玉凤一方的利益。经法庭多次调解，张军、孙杰拒绝给付吴玉凤160万元。从法律公平原则出发，本案的最佳解决方案应为，将涉案房产依法拍卖，所得价款先偿还吴玉凤160万元，孙杰100万元，后按比例依法进行分割。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张军、孙杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张军、孙杰负担。鉴定费14000元，由被告吴玉凤、庞建国、谢冉冉负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于聊城市中级人民法院。审 判 长 王登忠审 判 员 刘 军人民陪审员 刘百强二〇一七年八月二日书 记 员 张龙云 搜索“”