（2017）黔26民终1070号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-10-16
案件名称
吴朝均、肖高飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴朝均,肖高飞,郑丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1070号上诉人（一审原告）:吴朝均，女，汉族，1967年1月3日生，四川省泸州市人，户籍地四川省泸州市江阳区，现住丹寨县。委托诉讼代理人：王进，男，丹寨县龙泉镇法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：肖高飞，男，汉族，1974年3月1日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。被上诉人（一审被告）：郑丹，女，彝族，1976年4月24日生，四川省简阳县人，住丹寨县。上诉人吴朝均因与被上诉人肖高飞、郑丹房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院(2017)黔2636民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。吴朝均上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人协助上诉人办理房屋产权过户手续。事实和理由：一、一审判决“事实认定”部分有如下重要内容存在遗漏：1、本案房屋买卖契约是二手房买卖而非预售商品房买卖，法律特征迥然不同。2、上诉人于2009年购得被上诉人房屋后，一直催促被上诉人协助办理过户手续，但被上诉人不与上诉人签订土地转让协议和提供完税发票，是导致上诉人无法进行不动产转移登记申请的直接原因。上述两点内容是认清案件实质，对双方权利义务产生重要影响的内容，一审法院没有予以认定，请二审法院予以认定。二、一审判决适用法律依据不当，导致判决错误。一审法院认为双方房屋买卖契约没有约定产权过户时间，应当依照法律规定，且上诉人违反了法律禁止性规定，故认定上诉人要求被上诉人履行协助过户义务的请求权无效。一审判决的法律依据是《城市房地产经营管理条例》第三十三条的规定，上诉人认为依据一审法院引用的法律条文，根本无法得出上诉人转移房屋所有权登记的请求权无效的结论。被上诉人肖高飞、郑丹答辩称：上诉人的诉讼请求不能成立，二审法院不应支持。理由如下：1、上诉人指责一审法院认定事实存在遗漏即“本案房屋买卖契约是二手房买卖而非预售商品房买卖，法律特征迥然不同”，是对合同法立法本意的无知表现，房屋买卖合同条款，并没有明确区分商品房预售合同和二手房买卖合同，凡房屋买卖均称为房屋买卖合同，因此，上诉人这一指责纯属错误。2、上诉人又指责二被上诉人不与上诉人签订土地转让协议和提供完整税务发票，这一指责也根本站不住脚，事实是双方当事人订立房屋买卖合同是2009年，合同约定的是买房对价和交付房屋时间，同时约定房屋所占用的面积是20平方米，以及上诉人承担房屋买卖的契税及变更房产登记产生的税费等内容，房屋买卖契约已依法经公证机关予以公证，至于上诉人是否向税务机关缴纳了契税，二被上诉人不知晓，也从未接到上诉人已缴纳契税的通知，上诉人如未向税务机关缴纳契税，即使二上诉人主动配合，相关部门也不会给予办理房屋产权变更登记，上诉人不能将自己应承担的义务推给被上诉人。3、上诉人认为一审判决“适用法律依据不当，导致判决错误”毫无依据。一审判决依据《房地产开发经营管理条例》关于“房屋办理所有权过户登记的义务人为购买人，申请期为规定条件成就后的90日”的规定，但上诉人未积极主动行使自己的权利，不能怪被上诉人不协助。一审法院在判决书上，从未否定双方当事人订立的房屋买卖合同的效力，上诉人向二被上诉人购买的房屋于2009年3月5日交付给上诉人居住至今，房权证亦同时交付给了上诉人，并非二被上诉人不积极协助，而是上诉人未积极行使权利造成。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，审理程序合法，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉。吴朝均向一审法院起诉请求：被告协助原告将位于丹寨县龙泉镇国土西路南侧待编卷501室（房权证号：丹房地2008-75**号）房屋一套房屋所有权过户登记到原告的名下。原告当庭补充诉称：经原告向丹寨县不动产登记管理局咨询，房屋过户登记需按照下列要求办理，并由出卖人提供如下资料：1、出卖人夫妻身份证、结婚证；2、买卖合同、税票；3、土地证原件、房产证原件；4、土地转让协议（双方现场签字）；5、审批表（甲方签字）；6、宗地图、房产分户图（甲方签字）；7、全楼分层分户信息表（甲方签字）；8、宗地分割情况表（甲方签字）；9、不动产权籍调查表（甲方签字）。一审法院认定事实：2009年1月20日，原告吴朝均作为买受人，被告肖高飞作为出卖人，双方签订《房屋转让合同》，约定将位于丹寨县龙泉镇国土西路南侧，由被告与他人合建，属于被告夫妻共有的住宅房屋一套进行交易，合同同时对交易价款、违约责任等进行约定。同年3月5日，双方另行签订《房地产买卖契约》格式合同，再次就交易房屋的位置、面积、交易价款及交付时间、房屋交付时间等进行约定，同日，原告已经将全部房屋价款交付被告，被告亦同时将房屋及部分办理过户登记所需要资料交付原告，双方并于次日将该合同向丹寨县公证处申请公证，公证书载明交易房屋房产证号为丹房第2008-74**号，土地使用权证号为丹国用（2007）第88号，转让土地使用权为20平方米。上述二份合同均未对何时、如何办理过户登记进行约定。从2009年3月5日至今，交易房屋一直由原告使用，但未办理所有权过户登记，期间，原告未提供证据证明其向房产管理部门申请进行过房产过户登记，也没有提供证据证明原告已经向被告主张协助办理过户登记义务。2017年2月14日，原告以房屋交易后，因被告拒绝履行协助办理过户登记义务，导致交易房屋至今未办理所有权过户登记，故请求判令被告依据现行不动产登记管理规定提供相应登记所需要资料为主要理由向本院提起诉讼；被告则以房屋交易时已经向原告提供全部房屋过户登记所需要资料，且交易后原告一直未要求被告协助办理过户登记故诉讼已经超过时效为主要理由进行答辩。一审法院认为：本案是双方当事人在设立房屋买卖合同并履行至房屋交付后，因未即时履行房屋过户登记而导致的继续履行合同登记义务纠纷，故本案的争议焦点在于：谁是涉案房屋过户登记的主要义务人？如何办理房屋过户登记？房屋至今未办理所有权过户登记的责任由谁承担？依照我国合同法的一般理论，确定合同义务的首要依据为约定，其次才是法定。从本案事实来看，双方当事人在签订的合同中，均未约定由谁承担及如何办理房屋过户登记，故本案不能依照合同约定确定争议义务，而只能依照法律规定确定。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条第一款第（三）项规定：……除法律另有规定外，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产所有权。以上法律规定的要义在于：1、房屋所有权的取得，必须以依法进行登记作为唯一标志；2、房屋买卖合同只是房屋这一不动产物权发生变更的原因，并不能必然导致房屋所有权已经发生转移的结果。3、房屋所有权虽然依据合同发生了转让，但如果未依法办理房屋所有权登记的，合同受让人的债权不得对抗善意取得第三人物权，而只能向合同相对人主张债权。据此可以认定，房屋买卖作为不动产所有权转让行为，其完整的所有权转移过程必然包括两个部分，一是订立并完成买卖合同约定的支付价款和交付房屋，二是依法向管理机关申请登记。第一部分依照合同相对原则，由双方当事人自主履行完成，第二部分则是依照法律规定，由合同当事人双方向第三方------即房屋管理机关履行。《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……以上法律规定的要义在于：1、房屋办理所有权过户登记办法只能由法律、行政法规规定；2、上列《条例》属于行政法规，该法规规定，申请办理房屋过户登记的义务人为购买人，申请期限为规定条件成就后的90日内。且从法理上理解，因该登记的目的在于保护受让人合法取得的房屋所有权，故启动房屋所有权转移登记程序的义务人也应当为受让人。综合本案事实分析，原告无论是在与被告签订购房合同后，还是在被告已经向其交付房屋及部分登记所需资料后，都应当在该时间点后的90日内向房屋登记管理部门申请进行房产所有权过户的变更登记。在本案的整个诉讼过程中，原告既未能向本院提供证据证明其在登记条件成就后已经在规定期限内向登记机关申请登记，也未向本院提供证据证明其未能申请登记的原因应当归责于被告，故其请求本院判令被告依据现行不动产登记管理规定提供相应登记所需要资料以履行协助办理过户登记义务的诉讼请求本院不能支持，该举证不能的法律后果只能由原告自行承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴朝均的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告自行承担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院为了查明案情，依法到丹寨县国土资源局调取了如下证据：1、土产使用权过户申请书；2、门面、仓库及土地转让合同书；3、丹国用（2010）第477号国有土地使用权证刘春用地平面图。经质证，上诉人对上述三份证据无异议，但认为这些证据侵害了上诉人合法权益。被上诉人肖高飞对三份证据无异议，但认为其只是卖房子给上诉人，并没有卖土地。本院认为，双方当事人对上述三份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，被上诉人肖高飞的辩解意见与事实不符，不予采信。二审审理查明：被上诉人肖高飞、郑丹已于2010年10月份，将上诉人所购买房屋所占的全部土地100㎡全部转让给了案外人刘春，刘春已经取得了国有土地使用权证书。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，上诉人与被上诉人肖高飞签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，且经过公证机关公证，合法有效。《房地产买卖契约》约定：“一、甲方自愿将坐落在国土西路的房地产（房屋建筑面积143.39㎡；土地使用面积20.00㎡）出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾壹万陆仟捌佰元（116800.00元）。乙方于二〇〇九年三月五日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款冲抵。三、双方同意于二〇〇九年三月五日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”协议签订后，上诉人作为乙方已经按照合同支付了全部购房款，被上诉人虽已经将房屋交付给上诉人居住使用至今，但在上诉人请求被上诉人协助其办理房屋产权过户手续时，被上诉人仍负有协助上诉人办理房屋产权过户手续的义务。因二被上诉人在2010年10月份时，已将上诉人所购买的房屋占用的土地100平方米全部转让给了案外人刘春，且刘春已经取得了丹国用（2010）第477号国有土地使用权证书，导致了本案涉案房屋所有权人与土地使用权人不一致，客观上造成了二被上诉人目前无法协助上诉人办理房屋产权过户手续，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，上诉人请求二被上诉人协助办理房屋产权过户手续，因存在事实上不能履行的情形，本院不予支持。上诉人可在办理房屋所有权过户手续条件成就后，另行起诉。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定部分事实不清楚，适用法律错误，但判决结果正确，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴朝均负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年八月二日书记员 赵艳萍 搜索“”