（2017）川民再235号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-10-12
案件名称
杨珍、四川众信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨珍,四川众信房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民再235号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨珍，女，1970年6月1日出生，汉族，住江西省。被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川众信房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南三段1号2楼。法定代表人：吕长明，总经理。委托诉讼代理人：廖曦，四川亚峰律师事务所律师。再审申请人杨珍因与被申请人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终8028号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月29日作出（2017）川民申951号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨珍，被申请人众信公司的委托诉讼代理人廖曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨珍申请再审称，1.签订合同时众信公司并未告知涉案房屋为单一产权，而合同签订后，众信公司在未告知杨珍的情况下，擅自将房屋抵押给第三人，使得杨珍无法取得房屋产权证，导致杨珍的合同目的不能实现。2.双方签订的《房屋买卖合同》第九条第二款明确约定“如因甲方责任，乙方未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方统一按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付购房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金……”。现杨珍在付清购房全款后365天内未能取得房屋产权证，导致合同目的不能实现，应解除双方签订的《房屋买卖合同》，由众信公司承担返还已付购房款及其利息和赔偿损失的违约责任，但原二审在判决解除双方签订的合同后，仅判决众信公司返还购房款，驳回了杨珍对赔偿款及利息的请求，使众信公司毫无违法成本，属认定事实不清，适用法律不当。请求再审法院依法公正判决。众信公司辩称，房屋不能办证并非是将房屋抵押所致，而是涉案房屋为单一产权，不能办理分户产权，签订合同时已经告诉了杨珍。同时，从整体抵押情况也能看出涉案房屋为整体，不能分割，杨珍以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条的规定为由请求众信公司支付赔偿款和利息的理由不能成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨珍的再审理由不能成立，请求判决驳回杨珍的再审申请。杨珍向成都市武侯区人民法院起诉请求：1.解除杨珍与众信公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000057）；2.众信公司返还杨珍购房款425935元及利息（利息按照同期贷款年利率5.5%计算、从2013年3月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2015年6月11日为52709元）；3.由众信公司赔偿杨珍425935元的损失；4.本案诉讼费由众信公司承担。成都市武侯区人民法院一审查明，2013年3月11日，杨珍与众信公司签订了《房屋买卖合同》，约定杨珍购买众信公司位于成都市××环路南××号商业用房，房屋原所有权证号为权1734520，建筑面积8.07平方米，房屋总价款425935元。合同第七条约定，双方同意以房屋实际现状进行交付，杨珍委托众信公司在2013年5月1日前将房屋直接交付乙方的承租方。合同第九条第2款约定，如因众信公司责任，杨珍未能在全款付清后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意终止合同，众信公司在30个工作日内全额退还杨珍已付房款，并按已付房款的3%支付违约金，杨珍已收租金（合同签订当日至合同终止之日以内的租金部分）概不退还。合同签订当日，杨珍向众信公司支付了全部购房款425935元，众信公司向杨珍出具了收据。众信公司至今未能为杨珍办理房屋所有权证书，已超过合同约定的支付完毕房款后365天的产权办理期限。根据《房屋信息摘要3》显示，杨珍所购的案涉房屋所在的成都市武侯区二环路南三段1号2栋1楼2号，其业务件号为权1734520，该房屋上办理了抵押权登记，其他权证号为1282074，抵押权人为陈昱锟，权利价值600万元，约定期限为2014年9月29日至2014年12月28日。成都市武侯区人民法院一审认为，杨珍与众信公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照约定全面履行合同权利义务。由于众信公司未能按照合同约定，在杨珍付清了全部购房款后365天内为其取得房屋所有权证书，且众信公司在《房屋买卖合同》签订后应当为杨珍办理房产证的情况下，又将案涉房屋抵押给了案外人，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，众信公司违约行为导致解除合同的条件成就，杨珍请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的主张，于法有据。该院认为，众信公司应当向杨珍退还购房款425935元；购房款利息应当从请求合同解除时即起诉之日2015年6月4日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；杨珍主张众信公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，该院认为，杨珍在签订购房合同后收取了房屋租金，故酌情部分支持杨珍的赔偿主张，众信公司应当向杨珍承担赔偿金6万元。关于众信公司要求追加案涉房屋承租方作为本案当事人参加诉讼，该院认为，杨珍与众信公司之间是房屋买卖法律关系，房屋承租方并非本案所涉及的法律关系的当事人，杨珍的诉讼请求也仅仅针对众信公司，并未涉及房屋租赁、租金等内容，本案的处理结果也与房屋承租方没有利害关系，故房屋承租方并非本案有利害关系的第三人，故不予追加。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，成都市武侯区人民法院于2016年3月30日作出（2015）武侯民初字第4553号民事判决：一、解除杨珍与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍退还购房款425935元并支付利息（利息以425935元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）；三、众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍支付赔偿款6万元；四、驳回杨珍的其他诉讼请求。一审案件受理费8480元，公告费130元，保全费5000元，共计13610元，由众信公司负担7700元，由杨珍负担5910元。众信公司不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，请求：1.依法确认双方签订的商品房买卖合同无效；2.撤销一审判决，改判杨珍返还收取的房屋租金或者抵扣返还退房款；3.杨珍承担一、二审诉讼费和保全费。四川省成都市中级人民法院二审判决查明的事实和一审判决查明的事实一致。该院二审认为，本案的争议焦点是：1.涉案《房屋买卖合同》的效力；2.众信公司是否应向杨珍赔偿损失。关于第一个焦点，涉案《房屋买卖合同》的效力。众信公司主张涉案《房屋买卖合同》因未取得预售许可证而无效。该院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，涉案房屋在众信公司与杨珍签订房屋买卖合同时，已经建成且众信公司已经取得了房屋产权证书，本案并非商品房预售合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，该院不予支持，一审认定案由不当，该院予以纠正。案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。关于第二个焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”，出卖人承担上述赔偿责任的前提是，其先卖后抵的行为是造成合同目的不能实现的原因。案涉房屋不能办理房屋产权证、导致商品房买卖合同目的不能实现的的原因并不在于其已被抵押，而系本身不能办理房屋产权证。故杨珍主张损失赔偿无事实和法律依据，该院不予支持。综上，众信公司的上诉请求部分成立，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，该院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，四川省成都市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）川01民终8028号民事判决：一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4553号民事判决第一项，即“解除杨珍与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》”；二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第的4553号民事判决第二、三、四项，即“众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍退还购房款425935元并支付利息（利息以425935元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月4日起计算至判决生效之日止）”、“众信公司于判决生效之日起十五日内，向杨珍支付赔偿款6万元”、“驳回杨珍的其他诉讼请求”；三、众信公司于判决生效之日起十日内退还杨珍购房款425935元；四、驳回杨珍的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费8480元，由众信公司负担。本院再审查明的事实与原一审、二审查明事实一致，双方当事人对此无异议，本院予以确认。本院再审认为，杨珍与众信公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。由于众信公司未能按照合同约定，在杨珍付清了全部购房款后365天内为其取得房屋所有权证，且众信公司在《房屋买卖合同》签订后应当为杨珍办理房屋所有权证的情况下，又将案涉房屋抵押给了案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，众信公司违约行为导致解除合同的条件成就，杨珍请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的主张，于法有据。据此，原一审判决众信公司向杨珍退还全部购房款并承担资金占用利息正确，应予维持。并且，对于杨珍主张众信公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任问题，一审在注意到杨珍在签订购房合同后收取了部分房屋租金的情节后，酌情支持了杨珍的部分赔偿请求，该处理恰当，应予维持。案涉房屋在众信公司与杨珍签订房屋买卖合同时已经建成，且众信公司已经取得了房屋所有权证，因此本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷，一审法院将本案案由确认为商品房预售合同纠纷存在瑕疵，本院予以纠正。原二审判决认定事实基本清楚，但在没有确切依据的情况下改判众信公司仅退还购房款本金有误，应予纠正。综上所述，原二审判决认定事实基本清楚，适用法律处理不当，应予纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨珍申请再审的理由部分成立，再审请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终8028号民事判决；二、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4553号民事判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、公告费、保全费按一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费8480元，由四川众信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁铁军审判员 夏 喜审判员 张 忠二〇一七年八月二日书记员 尤战洪附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 来源：