（2017）苏11民终387号
裁判日期: 2017-08-02
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上海龙迈房地产经纪有限公司与胡月瑶房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡月瑶,上海龙迈房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终387号上诉人（原审被告）：胡月瑶，女，1975年3月生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓悦，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海龙迈房地产经纪有限公司，住所地上海漕河泾开发区新经济园民益路201号12幢402-304室。法定代表人：谢炳国，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘忠，江苏国美律师事务所律师。上诉人胡月瑶因与被上诉人上海龙迈房地产经纪有限公司（以下简称龙迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡月瑶的委托诉讼代理人李晓悦、被上诉人龙迈公司的委托诉讼代理人潘忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡月瑶上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2280号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清：“镇江国信宜和不夜街”由于产权方未能解决亮化和停车问题，上诉人严重亏损，继续履行合同明显不公。上诉人于2015年底办理注销登记且书面通知被上诉人解除租赁合同，被上诉人业务人员接受了上诉人返还的房屋钥匙，表明被上诉人对解除合同是认可的，双方就此达成一致。龙迈公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙迈公司向一审法院起诉请求：1、要求判令胡月瑶支付截止2016年7月31日止拖欠的租金215934元；2、要求判令胡月瑶支付截止至2016年8月30日公共能耗费9434元；3、要求判令胡月瑶支付电费5887.85元。一审法院认定事实：位于本市黄山南路36号信源华府11幢（原施工号国信宜和011）0102、0103、0106、0107、0110、0201室登记在镇江国信嘉源房地产开发有限公司（以下简称：国信开发公司）名下。2013年7月29日，龙迈公司与国信开发公司签订委托招商运营管理合同，国信开发公司将其开发的国信宜和项目委托给本案原告龙迈公司进行招商、运营、策划。上述房屋包含在该项目范围内。2014年3月27日，龙迈公司与徐日松签订租赁合同约定，龙迈公司将位于“镇江国信宜和不夜街”内11幢二层103、102、106、107、201、110室及一层的110室租赁给胡月瑶作为商业使用，双方共同确认租赁房屋的建筑面积约为998.34平方米，该出租房仅限用于经营餐饮服务。合同约定了租赁期限、租金以及支付方式、履约保证金、物业费和公共能耗费代缴代收等事项。当日，双方还签署了合同附件，龙迈公司承诺在2014年8月1日前拆除“镇江国信宜和不夜街”广场售楼处，并承诺在拆除售楼处后的次月铺设由原售楼处位置与11号楼的承接坡道路面，同时承诺在2014年7月1日前完成“镇江国信宜和不夜街”商业停车配套，在上述约定期限内，龙迈公司未能兑现承诺，则胡月瑶所承租的房屋按合同约定的月租金打9折支付房租，直至龙迈公司约定的商务条件兑现。合同签订后，徐日松将上述租赁的房屋交由胡月瑶开设了鱼小魅餐厅。胡月瑶是该餐厅的个体业主。审理中，胡月瑶提供2015年12月25日的工作联系单，拟证明其曾以鱼小魅餐厅名义向龙迈公司发出过要求解除合同的通知，要求协调房屋交接和装潢折价问题。龙迈公司陈述并未收到上述联系单。同时，胡月瑶要求自己的财务人员笪琴作为证人出庭作证，证人证明上述工作联系单因龙迈公司无人接收，故鱼小魅餐厅通过邮寄的方式向龙迈公司送达，在2016年3月29日，证人受鱼小魅餐厅指派将鱼小魅餐厅二楼经营场所的钥匙交给了许婷，后与许婷通过手机短信聊天确认了上述情况。龙迈公司否认许婷为其工作人员，仅承认双方曾就解除合同进行过商谈，但未达成一致意见，且也未收到胡月瑶交付的钥匙，目前双方的租赁合同仍在履行当中。2015年12月22日，鱼小魅餐厅在工商管理部门办理了注销登记。现胡月瑶租赁使用的上述房屋，二楼处于停业状态，110室的一层房屋仍在使用。一审法院认为，龙迈公司与胡月瑶签订的房屋租赁合同成立、有效。胡月瑶认为其已经在2015年12月25日向龙迈公司提出提前解除租赁合同，并在2016年3月底将房屋钥匙交付给龙迈公司。但从胡月瑶提供的现有证据不能证明双方的租赁合同已提前解除，龙迈公司也不同意与胡月瑶提前解除租赁合同，且本案所涉的租赁房屋的110室的一层，还由胡月瑶和徐日松在实际租赁使用，故一审法院对于胡月瑶提出的合同已解除的辩称意见不予采信。双方签订的租赁合同继续履行，自2016年2月1日至2016年7月31日胡月瑶尚欠龙迈公司房屋租金203937.6元。考虑到“镇江国信宜和不夜街”从开街至今未形成较旺的人气，对胡月瑶的经营确有一定的影响，故酌情对胡月瑶目前尚欠的房屋租金按9折向龙迈公司予以支付，即尚需支付183543.8元。截止2016年8月30日，胡月瑶欠龙迈公司公共能耗费8490.6元，按照合同约定，胡月瑶应该支付。对于龙迈公司主张的代垫的电费5887.85元，因胡月瑶租赁的房屋尚登记在国信开发公司，故电费单据的户名为国信开发公司符合常理，故该部分龙迈公司垫付的电费，胡月瑶应予支付。一审法院判决：一、胡月瑶于判决生效之日起十日内支付龙迈公司房屋租金183543.8元；二、胡月瑶于判决生效之日起十日内支付龙迈公司公共能耗费8490.6元；三、胡月瑶于判决生效之日起十日内返还龙迈公司垫付的电费5887.85元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人在租赁合同附件一约定，如被上诉人未能拆除售楼处并建设承接坡道路面，以及未配套建设商业停车设施，则房租应按约定的9折予以支付，表明双方当事人能够遇见该问题并提出了解决方案。现被上诉人认为该情况发生系合同订立时无法遇见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并以此为由要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。现有证据不能证明双方的租赁合同已提前解除，龙迈公司也不同意提前解除，且胡月瑶和徐日松仍在实际租赁使用本案所涉房屋的110室的一层，故对上诉人的意见，本院不予支持。二审中，龙迈公司承诺在一审判决基础上，自愿放弃应由胡月瑶承担的电费624元，本院照准。综上所述，胡月瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2280号民事判决第一项、第二项；二、变更镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2280号民事判决第三项为：胡月瑶于判决生效之日起十日内返还龙迈公司垫付的电费5263.85元。二审案件受理费4257元，由上诉人胡月瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇审 判 员 孙 毅代理审判员 严晓璞二〇一七年八月二日书 记 员 王 萍 关注微信公众号“”