（2016）赣0791民初2161号
裁判日期: 2017-08-19
公开日期: 2017-12-01
案件名称
赣州市保障性住房建设运营有限公司与卢海兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州市保障性住房建设运营有限公司,卢海兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初2161号原告:赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州市章贡区文清路37号，统一社会信用代码9136070059886446X8。法定代表人：肖继来，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兆欣，系该公司员工。被告：卢海兵，男，1977年11月16日出生，汉族，江西省章贡区人，住赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李剑，江西南芳律师事务所律师。原告赣州市保障性住房建设运营有限公司与被告卢海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘海华、彭兆欣及被告的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除赣州市公房管理处与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立刻腾空房屋并退还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金308000元（合同期内前三年月租金按22000元计算，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推，暂从2015年10月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾空房屋之日止）；3、判令被告立即向原告支付违约金92400元（按拖欠租金总金额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年11月止，之后按此标准计算至被告实际腾空房屋之日止）；4、诉讼费用由被告卢海兵承担。事实与理由：2015年5月29日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区31栋1号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为七年，从2015年9月1日至2022年8月31日，前三年每月租金22000元，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五支付违约金；3、被告拖欠租金累计达一个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告仅预缴2015年9月的租金，之后的租金一直未付，至今累计拖欠租金14个月。另外，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法取得赣州公房管理处与被告所签订的租赁合同的权利和义务。现原告为维护合法权益，特诉至贵院，并提出上述之诉请。在庭审过程中，原告放弃第一项诉讼请求。被告辩称，原告存在重大违约行为，要求支付租金和违约金没有事实依据。被告承租原告的店铺后，消防通道一直存在被占用的情况，被告多次向原告提出增加消防系统和打开消防安全通道的申请，但原告一直没有回应，导致被告承租的店铺装修设计方案无法通过消防验收，至今处于被闲置的状态，给被告造成了重大经营损失。本案交房时间是在2015年8月底，已经使用的面积，被告愿意支付相应的租金；对于未使用部分，应当从消防通道收回之日或问题解决之日顺延3个月后开始计算租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无争议的如下证据予以认定并在卷佐证：1、原告提交的营业执照、法定代表人证明、法定代表人的身份证复印件；2、原、被告提交的被告的身份证复印件；3、原告提交的拍租资料、拍租报名表、拍租成交确认书；4、原、被告提交的房屋租赁合同；5、原告提交的黄金家园A区非住宅验收单；6、原告提交的工作联系函。本院对当事人有争议的证据认定如下：1、原告提交的情况说明书，结合被告在庭审过程中的陈述，可以证明原告向被告催过租金事宜，本院予以采纳；2、被告提交的申请报告三份、照片、光盘和建筑设计图，原告提交的验收单上载明：店面内设消防设施符合承租方的经营要求，而被告作为承租方已了解该房屋的现状，对承租的店面并没有提出异议，故本院对该些证据不予采纳。本院结合当事人的陈述内容及审查认定的证据对本案事实认定如下：2015年5月24日，经被告卢海兵报名，由江西住友拍卖有限公司拍租，被告卢海兵竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区18栋1号店面的承租权。2015年5月29日，被告卢海兵与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，合同约定：赣州市公房管理处将房屋出租给被告卢海兵，建筑面积为1579.42m2；租期七年，租赁期限自2015年9月1日至2022年8月31日；合同期内前三年月租金按22000元计算，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推，租金含物业管理费；若被告有拖欠租金，应按拖欠租金额每日千分之五支付违约金。签订合同时，被告支付了一个月租金22000元及履约保证金66000元。后原告与赣州市公房管理处签订《协议书》，协议约定赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册，被告属花名册中的承租户之一）所签订的租赁合同中的权利义务转移给原告，并通知了被告。2015年8月6日，被告对承租的房屋进行了验收，并向原告出具了验收单，该验收单载明：经现场查看，该非住宅店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求。承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。原告交付了店面钥匙给被告。后被告一直未支付租金，原告通过向被告送达租金催缴通知书、律师函等方式向被告催缴租金，但被告仍未支付，导致成诉。承租后，被告实际使用房屋面积为937.24m2。本院认为：被告卢海兵与赣州市公房管理处签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。赣州市公房管理处将租赁合同的权利义务转移给原告，且已经向被告履行了通知义务，故原、被告应当按该合同的约定履行义务。关于被告提出承租的店面消防通道不达标的问题，由于被告在出具的验收单上载明：内设消防设施，符合承租方的经营要求，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。按双方所签订合同的约定，原告应在合同签订时交房，租期从交房日的三个月后起算，被告享有三个月的免租期，原告实际交房日为2015年8月6日，属于延期交房，缴纳租金的起算日也应当相应顺延，即从2015年11月6日起算。被告承租面积为1579.42m2，实际使用的面积为937.24m2，原告对此予以认可，故租金应按实际使用的面积计算，即每月租金按13055元计算。被告应支付2015年11月6日至2016年11月5日期间共12个月的租金156660元。被告在签订租赁合同时，已经向原告交纳了一个月的租金22000元，该22000元应予以核减，故被告尚欠原告2015年11月6日至2016年11月5日期间的租金为134660元。被告未按期缴纳租金，属于违约行为，原告主张按尚欠租金总额的30%计算违约金，合法有据，本院予以支持。被告尚欠的租金为134660元，故被告应支付的违约金为40398元。由于租赁合同并未解除，原告要求被告将之后的租金及违约金支付至实际腾房之日止，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告卢海兵应向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付2015年11月6日至2016年11月5日期间尚欠的租金134660元，该款项在本判决生效后十五日内付清；二、被告卢海兵应向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金40398元，该款项在本判决生效后十五日内付清；三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7306元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担4112元，由被告卢海兵承担3194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘海英人民陪审员 周黎生人民陪审员 赖树森二〇一七年八月十九日代理书记员 周易红 微信公众号“”