（2017）粤01民终11941号
裁判日期: 2017-08-19
公开日期: 2018-06-22
案件名称
广州花都雅居乐房地产开发有限公司、黎召平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州花都雅居乐房地产开发有限公司,黎召平,陈茂辉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11941号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：薛双有，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黎召平，女，1985年6月25日出生，汉族，住广州省电白县。被上诉人（原审原告）：陈茂辉，男，1985年1月17日出生，汉族，住广东省电白县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人黎召平、陈茂辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.本案的争议焦点是上诉人有无违约，审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而原审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，同时在被上诉人没有提交任何证据的情况下认定临时用电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。2.商品房交付并没有法定的交付标准，亦无法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。3.双方以补充协议的形式约定甲方具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及加盖雅居乐公司公章的《房地产（住户）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。该补充协议约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。4.关于临时用电影响正常居住的问题，上诉人认为原审法院的认定没有事实依据。5.关于永久用电的解决，上诉人并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，上诉人在此方面并无过错。6.本案审查的焦点是上诉人有无违约，上诉人在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，上诉人并无违约，不应当承担违约责任。两被上诉人辩称，同意一审判决，上诉人提供的房屋不能满足生活需要，不达到交付条件。两被上诉人向一审法院起诉请求：1．判令雅居乐公司向两被上诉人支付逾期交楼违约金9734.67元，违约金的计算方法：以总房款983309元为基数，按每日0.01%的标准，从2015年9月26日起计至2016年1月1日止。2.案件诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，涉案房屋已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年11月14日，两被上诉人（乙方、买方）与雅居乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区永发路6号自编**栋****房，总房价为983309元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年9月25日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。补充协议第六条约定：双方同意对《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：5.双方确认，《广州市商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《广州市商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，两被上诉人按约定支付了全部购房款。雅居乐公司向两被上诉人发出收楼通知书，通知两被上诉人办理收楼手续。两被上诉人于2016年1月1日办理了收楼手续。诉讼中，两被上诉人与雅居乐公司均确认涉案房屋尚未办妥永久用电。一审法院认为，两被上诉人与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是雅居乐公司是否应承担逾期交楼违约责任。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。两被上诉人与雅居乐公司均确认涉案房屋目前尚未办妥永久用电，涉案房屋目前使用的是临时用电，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，涉案房屋尚未满足交付条件，雅居乐公司应承担逾期交楼的违约责任。合同约定交楼日期为2015年9月25日，两被上诉人已经于2016年1月1日办理了收楼手续，故雅居乐公司应自2015年9月26日起承担违约责任，违约金应计至两被上诉人收楼之日止。经计算，2015年9月26日至2016年1月1日共98天，雅居乐公司应向两被上诉人支付逾期交楼违约金为9636.43元（983309元×0.1‰×98天）。超出部分，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、雅居乐公司自判决发生法律效力之日起十日内，向黎召平、陈茂辉支付逾期交房违约金9636.43元；二、驳回黎召平、陈茂辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由雅居乐公司负担。经审查，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交楼条件；二、上诉人是否应承担逾期交楼的违约责任。关于争议焦点一。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。根据原审认定的事实可知，供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故涉案房屋目前使用的是临时用电，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用。由于涉案房屋不具备永久用电的条件，不能保证用电供应的安全与稳定。根据供电部门对业主的回复，2015年5月至7月涉案房屋小区确实存在停电4次的情况。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。关于争议焦点二，原审法院根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，广州花都雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁燕梅代理审判员 陈骏涛代理审判员 徐 满二〇一七年八月十九日书 记 员 刘丽娜 微信公众号“”