（2017）粤19民终1556号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-08-31
案件名称
蔡红雪、东莞市广汇房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡红雪,东莞市广汇房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1556号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：贾秀军，男，汉，1983年12月15日出生，住广东省东莞市东城区东城南路**号。上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：蔡红雪，女，汉族，1986年6月12日出生，住吉林省松原市宁江区，委托代理人：贾秀军，系蔡红雪丈夫。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：东莞市广汇房地产经纪有限公司。住东莞市莞城街道兴塘社区东城西路东平街**号。法定代表人：柳利永，副总经理。委托代理人：蔡金刚，系广东汉章律师事务所律师。上诉人贾秀军、蔡红雪因与被上诉人东莞市广汇房地产经纪有限公司（以下简称广汇公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。广汇公司向一审法院起诉，请求：1、贾秀军、蔡红雪向广汇公司支付房地产咨询及买卖代理费31500元及滞纳金23310元（以31500元为本金，从2016年3月20日开始，支付至实际付清房地产咨询及买卖代理费31500元止，暂计算至2016年8月17日，31500元×5‰×148天）。2、贾秀军、蔡红雪承担本案的诉讼费用。贾秀军、蔡红雪一审反诉，请求：1、确认贾秀军、蔡红雪与广汇公司签订的《买卖代理费支付承诺书》无效。2、广汇公司承担因其非法经营造成的东莞市莞城区东城大道238号东城商住楼2座7楼8号住房交易合同取消所支付的和解金额85000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及上述法律条文的规定，判决：一、贾秀军、蔡红雪应于判决发生法律效力之日起五日内向广汇公司支付房地产咨询及买卖代理费31500元及违约金（违约金以31500元为本金，从2016年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。二、驳回广汇公司的其他诉讼请求。三、驳回贾秀军、蔡红雪的全部诉讼请求。本案收取一审本诉案件受理费585.13元，由贾秀军、蔡红雪承担，反诉受理费962.5元，由贾秀军、蔡红雪承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19992号民事判决。贾秀军、蔡红雪不服一审判决，向本院上诉称：（一）贾秀军、蔡红雪主张《代理费支付承诺书》无效，而非主张《房地产买卖合同》无效，一审判决未对《代理费支付承诺书》是否有效作出认定。（二）与贾秀军、蔡红雪签订《代理费支付承诺书》的中介公司是“华汇地产”，中介公司门口悬挂的招牌也是华汇地产，跟贾秀军、蔡红雪发生实际中介关系的是华汇地产，而并非现在的广汇公司。《代理费支付承诺书》加盖的虽是广汇公司业务专用章，但无公安局备案，不能代表广汇公司为贾秀军、蔡红雪提供过中介服务。据此，即使《代理费支付承诺书》为有效合同，广汇公司亦无权收取此代理费。（三）即使法院认定与贾秀军、蔡红雪发生中介关系的是现在的广汇公司，广汇公司违背诚信原则，在签订合同时自身没有营业执照，案涉房屋没有东城小学学位，属于隐瞒和欺骗行为。如无上述条件，贾秀军、蔡红雪不会与其签订案涉合同。（四）即使法院认定于贾秀军、蔡红雪发生中介关系的是现在的广汇公司，双方签订合同时，广汇公司没有合同主体资格，属于无效合同，广汇公司无权收费。（五）按照一审逻辑，无照非法经营亦可以获取经营利益，于社会风气无益。据此，贾秀军、蔡红雪请求本院：1、判决贾秀军、蔡红雪无需向广汇公司支付31500元代理费及利息；2、广汇公司承担贾秀军、蔡红雪的上诉费用。广汇公司提交书面答辩意见称：1、广汇公司已经提供了居间服务，有权收取居间服务费。贾秀军、蔡红雪签订《买卖代理费支付承诺书》时未提出服务质量问题，故贾秀军、蔡红雪提出广汇公司违反诚信并无任何证据。2、居间服务费数额是贾秀军、蔡红雪自己签名确认的，是完全自愿的，承诺书并无无效的法定情形。3、广汇公司在案涉承诺书上具名盖章并无不妥，也不存在无证经营情况。在签订合同前一天，广汇公司已经取得东莞市工商局的预先核准登记，签订之后几天也及时取得了营业执照。4、贾秀军、蔡红雪对于《房地产买卖合同》的履行出现违约并导致对案外人承担违约责任，与广汇公司无关，也不可能受到广汇公司欺骗。且案涉合同对学位没有特别约定，贾秀军、蔡红雪要求广汇公司对此承担赔偿责任及不支付居间服务费没有依据。综上，广汇公司请求驳回上诉、维持原判。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为居间服务纠纷。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案需审查买卖代理费支付承诺书的效力问题。贾秀军、蔡红雪主张因广汇公司签约时未取得营业执照及作出案涉房屋有两个东城学位的虚假承诺，案涉买卖代理费支付承诺书无效。贾秀军、蔡红雪关于承诺书无效的主张不成立，理由如下：一、广汇公司的主体资格瑕疵不属《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。在合同签订时广汇公司的名称已被核准，在合同签订后五天该公司即获发营业执照，亦对其获营业执照前的行为予以确认，故，贾秀军、蔡红雪以广汇公司签约时未取得营业执照为由主张承诺书无效，本院不予支持。二、现有证据不足以证明广汇公司承诺过案涉房屋带两个东城学位。且贾秀军、蔡红雪曾表示学位对其不重要，房屋是否带学位不是三方订立案涉合同及承诺书的前提条件。即便确实承诺过，该情况亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。买卖代理费支付承诺书是贾秀军、蔡红雪与广汇公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。一审认定贾秀军、蔡红雪需向广汇公司支付代理费及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贾秀军、蔡红雪的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。本案二审受理费617.5元（贾秀军、蔡红雪已预交），由贾秀军、蔡红雪负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年八月十八日书记员 冯文娟胡春晖 关注微信公众号“”