（2017）黑0202行初15号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-27
案件名称
原告陈刚因认为被告齐齐哈尔市国土资源局、齐齐哈尔市房产管理局不履行32处房屋权属转移登记一审行政判决书
法院
齐齐哈尔市龙沙区人民法院
所属地区
齐齐哈尔市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
陈刚,齐齐哈尔市国土资源局,齐齐哈尔市房产管理局,黑龙江农牧车辆股份有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十二条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院行 政 判 决 书(2017)黑0202行初15号原告陈刚，男，1959年11月9日出生，住齐齐哈尔市铁锋区。被告齐齐哈尔市国土资源局，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街571号。法定代表人崔凤臣，该局局长。委托代理人李长斌，该局土地储备中心主任。委托代理人马道军，齐齐哈尔市不动产登记中心纠纷调查科科长。委托代理人周鹏，齐齐哈尔市地产管理所所长。委托代理人刘海宇，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。被告齐齐哈尔市房产管理局，住所地齐齐哈尔市建华区中华路119号。法定代表人范希平，该局局长。委托代理人张春德，该局党委委员。委托代理人任峰，黑龙江普仁律师事务所律师。第三人黑龙江农牧车辆股份有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街293号。统一社会信用代码91230200606112189K。法定代表人曲世忠，该公司总经理。委托代理人潘明，该公司职工。原告陈刚因认为被告齐齐哈尔市国土资源局（以下简称市国土局）、齐齐哈尔市房产管理局（以下简称市房管局）不履行32处房屋权属转移登记，于2017年3月9日向本院提起行政诉讼。本院于2016年3月15日立案后，于2017年4月5日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因黑龙江农牧车辆股份有限公司（以下简称农牧车辆公司）与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭审理了本案。原告陈刚、被告市国土局的行政机关负责人路军、委托代理人李长斌、马道军、周鹏、刘海宇，被告市房管局的行政机关负责人、委托代理人张春德、委托代理人任峰，第三人农牧车辆公司的委托代理潘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年4月，原告陈刚向被告市国土局提出办理坐落于齐齐哈尔市龙沙区第三人院内32处房屋权属转移登记申请，被告市国土局于2016年12月7日作出了《关于对陈刚申请办理房屋过户事宜的答复》，被告以曾四次派人到现场查看，第三人农牧车辆公司不予配合为由，拒绝为原告办理房屋产权转移登记，具体理由如下：一、明确土地使用权人，完成土地权籍调查及房地信息关联；二、无法完成过户房屋的测绘并提供测绘报告；三、无法完成房屋现场查看工作。原告陈刚诉称，1996年9月齐齐哈尔市中级人民法院裁定宣告齐齐哈尔农牧车辆制造总厂破产还债程序终结，该厂抵押给齐齐哈尔市工商银行卜奎支行的房产归银行所有，未清偿的债务不再清偿。2005年3月14日，齐齐哈尔市工商银行委托齐齐哈尔市拍卖行对房产进行拍卖，原告以180万元的价格竞买到32处房产，并于3月17日签订拍卖成交确认书，付清购房款。此后，原告与第三人之间进行了关于房屋权属和拍卖效力的诉讼，最终黑龙江省高级人民法院于2015年7月6日作出（2015）黑监民再字第15号民事判决，最终依法确定拍卖有效，32处房产归原告所有。原告于2016年4月向被告齐齐哈尔市房产管理局所属的房地产产权市场管理处提出正式申请，请求办理房屋产权转移登记。2016年12月7日齐齐哈尔市产权处作出《关于对陈刚申请办理房屋过户事宜的答复》，认为需要完成以下程序方可受理：一、明确土地使用权人，完成土地权属调查及房地信息关联；二、完成过户房屋的测绘并提供测绘报告；三、完成房屋现场查看工作。原告认为，该答复中的三点应是房地产登记机关应履行的工作职责，房屋登记机关无理要求原告完成，并以此为由不予办理产权转移登记，依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，房屋登记机关应当该规定给予变更登记，借故无期拖延，属于行政不作为，故原告诉至法院，要求被告市房产管理局、市国土资源局为原告办理32处房屋的所有权转移登记。被告市国土局辩称，原告不具备行政诉讼的资格，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条的规定，原告所诉已被齐齐哈尔市中级人民法院下达的（2016）黑02行初8号行政裁定书，按原告撤诉处理，因此本案原告无正当理由再行起诉，应当裁定驳回原告起诉。原告请求为其办理不动产变更登记不具备法律基础，原告所述的32处房产，无论是2005年3月14日的《拍卖成交确认书》，还是(2015)黑监民再字第15号确认拍卖有效，均是确定债权转让，不是房屋所有权或土地使用权转让，债权转让不能等于物权转让，该债权所涉及的争议房产归属没有变更，触发为其办理房产和土地登记的理由和条件没有发生，依据债权直接要求办理变更登记也是不符合不动产登记相关规定。齐齐哈尔市政府为第三人农牧车辆公司发放土地使用权证合法有效发放土地使用权证合法有效，依据《中华人民共和国房地产法》第六十一条、《土地登记办法》第三十九条、《黑龙江省土地登记办法》第十一条，农牧车辆公司申请土地登记的权属来源合法，齐齐哈尔市政府为第三人农牧车辆公司颁发齐土籍国用（2005）第0100821号和（2013）第0100627号国有土地使用权证程序合法。综上所述，原告在2005年竞拍获得的32处房产证只是债权，不包括土地使用权，答辩人无法为其办理土地转移，第三人农牧车辆公司取得（2013）第0100627号国有土地使用权符合法律规定，原告如需办理土地使用权证需与第三人农牧车辆公司协商一致后，双方到被告市国土局提出申请办理土地使用权转移登记。被告市房管局辩称，被告市房管局已经依法履行了职责，原告陈刚在2016年3月向被告提出申请，要求办理位于齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街240号第三人农牧车辆公司院内32处房产的转移登记申请，接到申请后被告及时安排工作人员根据流程办理相关业务，在准备进行房产测绘时遭到第三人农牧车辆公司的抵制，数次均未能完成相关工作。2016年8月30日后，根据国家、省、市的同意部署，被告市房管局承担的颁证只能转移给市国土局所属的不动产登记中心，故原告的请求被告市房管局已经不能办理。实地查看和测绘时颁发产权证或不动产证的前提条件，原告申请进行转移登记的房产发证时间是80年代之前，因年代久远且企业自行改建、扩建，产权证上登记信息不能准确反映出房产的实际状况，故原告申请转移登记的房产必须依法进行实地查看及测绘《房屋登记办法》第十九条：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合”，同时依据中华人民共和国住房和城乡建设部制定的行业标准规定的《房屋登记技术规程》，审核工作应包括下列主要内容：1、审核申请材料的一致性、合法性；2、进行实地查看；3、公告登记事项；4、会审重大疑难事项；5、签署审核意见。对一致性审核应包括下列主要内容：1、申请人（代理人）身份信息与申请材料、登记簿记载一致；2、申请登记的房地产信息与申请材料、登记簿记载一致；3、实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致。综上所述，被告市房管局已尽最大能力履行自己的职责，不属于行政不作为。原告陈刚向本院提交了以下证据、依据：1、齐齐哈尔市房地产产权市场管理处《关于对陈刚申请办理房屋过户事宜的答复》，证明原告向被告提出了房产转移登记申请，但是被告未给办理；2、往来资金结算票据，证明原告已付清购房款共计180万元；3、收条两份，证明原告已收到齐齐哈尔市拍卖行转交的32本《城镇公有房产所有权证》；4、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民再终10号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2015）黑监民再15号民事判决书、（2014）龙民初144号民事判决书、（2016）黑02民终1846号民事判决书,证明原告通过拍卖合法取得涉诉房产的所有权，通过生效的法律判决书明确表明，原告取得是房屋产权而不是债权。经庭审质证，被告市国土局对原告陈刚提交的第1份证据的关联性有异议，认为原告提出的转移登记申请是向市房管局提出，另外原告没有诉权；对原告陈刚提交第2份证据有异议，认为该份证据无法证明原告所证明问题，该份证据明确体现是债权的转让，不涉及到房屋产权的问题；对原告陈刚提交的第3份证据的真实性有异议，该份证据不是原件，而且只表明陈刚是32本房产的收件人，而不是房屋的所有权人，原告通过拍卖的是债权；对原告陈刚提交的第4份证据的关联性有异议，认为没有涉及到市国土局，应该由原告和第三人先进行确权，被告市国土局在不知情的情况下给第三人颁发的产权证是合法的，办理期间没有相关人员提出过异议。经庭审质证，被告市房管局对原告陈刚提交的第1份证据无异议；对原告陈刚提交的第2-4证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据只是办理房屋过户登记中的一份材料，原告无法提供全部申请材料。经庭审质证，第三人农牧车辆公司对原告陈刚提交的第1份证据无异议；对原告陈刚提交的第2份证据有异议，认为原告通过拍卖获得的是债权；对原告陈刚提交的第3份证据，同意被告市国土局的质证意见；对原告陈刚提交的第4份证据有异议。被告在2016年4月19日向本院提交了以下证据、依据：1、（2016）黑0202行初8号裁定书，证明原告不具备行政诉讼资格；2、拍卖《成交确认单》；3、（2015）黑监民再第15号判决书，以上证明原告拍卖的是债权而不是物权；4、土地资产处置方案；5、土地出让合同；6、《国有土地使用权收购补偿合同》；7、土地登记申请审批书；8、土地登记卡，以上证明第三人取得该土地合法权属的来源，被告市国土局依法给其核发土地使用证无过错。法律依据：《黑龙江省土地登记办法》、《中华人民共和国房地产法》、《不动产登记暂行条例》、住房城乡建设部和国土资源部联合下发的文件《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）。经庭审质证，原告陈刚对被告市国土局提交的第1份证据有异议，认为被告始终不履行法定职责，因此原告具有诉权；对市国土局提交的第2-3份证据有异议，认为原告获得了诉涉房产的物权；对被告市国土局提交的第4-8份证据合法性有异议，原告是涉诉房产的房主，先取得的房产所有权，在原告不知情的情况下，把房产下的土地使用权颁发给第三人农牧车辆公司显然不合法。对法律依据适用，认为不合法。经庭审质证，被告市房管局对被告市国土局提交的证据及法律依据均无异议。经庭审质证，第三人农牧车辆公司对被告市国土局提交的证据及法律依据均无异议。被告市房管局未向本院提交证据，但提交了依据：1、《房屋登记办法》第十九条；2、《房地产登记技术规程》。经庭审质证，原告陈刚对被告市房管局法律依据的适用无异议。经庭审质证，被告市国土局对被告市房管局法律依据的适用无异议。经庭审质证，第三人农牧车辆公司对被告市房管局法律依据的适用无异议。第三人农牧车辆公司述称，诉争土地是1996年9月20日经齐齐哈尔市中级人民法院（1996）齐经破字第5-6-588号民事裁定书作为补偿安置职工的。当年在齐齐哈尔市工商银行办理32处房产抵押时不包括土地，齐齐哈尔市工商银行委托拍卖行拍卖时，注明的是债权转让，全部土地是安置职工的，银行抵押的只是房产，不包含土地，被告市国土局和齐齐哈尔市人民政府为第三人颁发土地使用证的行政行为合法有效，原告要求办理坐落于第三人单位院内的32处房产权属转移登记，理由不成立。第三人农牧车辆供公司向本院提交了以下证据、依据：1、（1996）齐经破5-6-588号民事裁定书,证明第三人企业是1996年破产；2、黑龙江省高级人民法院（2015）黑监民再15号民事判决书，证明涉诉房产的所有权最终确认是陈刚所有；3、土地使用权证复印件，证明第三人具有合法的土地使用权证；4、黑龙江省体改委《关于设立黑龙江农牧车辆股份有限公司的批复》，证明经过1996年破产程序，还是一个企业，只是换了个名称；5、齐齐哈尔市拍卖行接受工商行齐齐哈尔分行抵贷及债权标的的目录，证明买卖标的形式是债权转让；6、成交确认单，证明是债权转让；7、拍卖成交确认书，证明灭失部分为债权，未灭失房产部分为产权；8、齐齐哈尔农牧机械厂破产财产清算情况和分配方案，证明诉涉土地已量化给职工。经庭审质证，原告陈刚对第三人农牧车辆公司提交的所有证据均无异议。经庭审质证，被告市国土局对第三人农牧车辆公司提交的第2份证据有异议，认为需要法院进行核实，对第三人农牧车辆公司提交的其他证据均无异议。经庭审质证，被告市房管局对第三人农牧车辆公司提交的第1-4份证据均无异议；对第三人农牧车辆公司提交的第5-8份证据的关联性有异议。本院对上述证据以及法律依据作如下确认：原、被告、第三人提供的所有证据及法律依据具有真实性、客观性和与本案的关联性，可以证明案件的事实，本院对以上证据及法律依据予以采纳。经审理查明，通过生效的齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民再终字第10号民事判决书认定，2005年3月14日，原告陈刚通过合法的拍卖程序，以1，800，000.00元的竞拍价取得了坐落于齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街240号，即第三人农牧车辆公司(原齐齐哈尔农牧机械厂)院内厂房，占地面积9.6万平方米，包括生产车间、仓库、车间办公室、休息室、锅炉房等，总建筑面积12202.62平方米的共32处房产的所有权。2014年12月15日，黑龙江省人民检察院对上述案件提出抗诉，2015年7月6日，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑监民再字第15号民事判决书，维持齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民再终字第10号民事判决书。2016年3月，原告陈刚以书面形式向被告市房管局所属的齐齐哈尔市房地产产权市场管理处提出申请，要求依据法院判决及拍卖手续办理上述32处房产的产权转移登记，12月7日，齐齐哈尔市房地产产权市场管理处作出《关于对陈刚申请办理房屋过户事宜的答复》，该答复称：由于第三人农牧车辆公司不予配合其现场查看工作，无法完成以下工作，即一是明确土地使用权人，完成土地权属调查及房地信息关联；二是完成过户房屋的测绘并提供测绘报告；三是完成房屋现场查看工作，对原告的申请不予办理，原告对此不服，诉至法院，因诉讼时，齐齐哈尔市不动产登记中心已经成立，故要求以市房管局、市国土局、齐齐哈尔市不动产登记中心为被告，要求三被告为原告办理坐落于齐齐哈尔市龙沙区第三人农牧车辆公司院内的32处房屋权属转移登记。齐齐哈尔市不动产登记中心隶属于市国土局，故本院建议原告变更被告为市房管局、市国土局，原告对此无异议。第三人农牧车辆公司（原齐齐哈尔农牧机械厂）原使用涉诉房屋附着的土地的性质为划拨土地。被告市国土局于2005年7月31日与第三人农牧车辆公司签订《国有土地使用权出让合同》后，将土地使用性质变更为出让方式，并依据齐政发[2004]55号文件的规定，免收土地出让金，土地使用期限50年。在为第三人作出让国有土地使用权登记前，被告市国土局并未核查第三人使用的国有土地上建筑物的实际产权人与土地使用权人是否一致，同年12月19日，齐齐哈尔市人民政府为第三人农牧车辆公司颁发了齐土籍国用（2005）第0100821号国有土地使用证。2013年7月31日，案外人齐齐哈尔市土地矿业权储备交易中心与第三人农牧车辆公司签订《国有土地使用权收购补偿合同》，案外人支付给第三人国有土地使用权收购补偿总价款886，300.00元，第三人实际使用土地面积减少为68552.6平方米，第三人办理注销齐土籍用（2005）第0100821号国有土地使用证完毕后，齐齐哈尔市人民政府于2013年10月22日为第三人农牧车辆公司换发了齐土籍国用（2013）第0100627号国有土地使用证，被告市国土局在换证审查阶段，仍未审查核实该国有土地上建筑物的实际产权人与土地使用权人是否一致。原告陈刚通过竞拍获得32本房产产权证照对应的部分房产，在2002年因拆迁已灭失。上述房产自2005年3月15日至今，一直被第三人农牧车辆公司占有、使用。本案在诉讼中，原告申请对32本房照对应房产以及房产面积进行实地查看及测绘，齐齐哈尔市中级人民法院认为无此职权，故不予受理原告申请。为核实涉诉房产现状，本院依职权向第三人农牧车辆公司提出进入现场勘查，第三人农牧车辆公司明确表示不予配合，予以拒绝。再查明，原告取得的涉诉32处房产的产权，其房屋编号分别为：353-1/250、353-2/250、356/250、357/250、358/250、359/250、360/250、361/250、365/250、367/250、368/250、369/250、370/250、371/250、375/250、376/250、378/250、383/250、384/250、385/250、386/250、387/250、388/250、389/250、390/250、392/250、393/250、394/250、395/250、396/250、383/249、384/249。另查明，第三人农牧车辆公司2005年3月14日在涉案房产的拍卖现场，但在拍卖过程中，始终未参与竞拍。2008年，本案第三人农牧车辆公司以本诉32处房产为诉讼标的，向本院提起对陈刚、中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔分行、齐齐哈尔市拍卖行关于物权保护纠纷的诉讼，最终被齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2013）齐民再终字第10号民事判决书，判决驳回了本案第三人的诉讼请求。2014年，本案原告陈刚同样以本诉32处房产为诉讼标的，向本院提起对农牧车辆公司关于物权保护纠纷的诉讼，此次诉讼，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2016）黑02民终1846号民事判决书，其裁决结果为：一、被告黑龙江农牧车辆股份有限公司从上述产权房屋编号的20处（经该判决确认32处房产尚存在20处）房屋中迁出；二、被告黑龙江农牧车辆股份有限公司给付原告陈刚1482.30平方米灭失房产转让费222,345.00元；三、被告黑龙江农牧车辆股份有限公司给付陈刚占用、使用其拍卖取得房屋的经济损失1，000，000.00元；四、原告陈刚享有被告黑龙江农牧车辆股份有限公司院内通行权；五、驳回原告陈刚其他诉讼请求。据查上述生效判决内容，本案第三人农牧车辆公司并未履行。再查明，2016年8月30日齐齐哈尔市不动产登记中心成立。该中心成立之前，办理房屋权属转移登记的职责由被告市房管局履行，成立后，办理房屋权属转移登记的职责则由市房管局转移给齐齐哈尔市不动产登记中心，原房屋权属证书不再核发，国家统一发放不动产权证书。齐齐哈尔市不动产登记中心隶属于被告市国土局，其颁发的不动产权证书加盖公章的单位是被告市国土局。本院认为，关于原告诉讼主体资格是否适格问题。原告陈刚提起本诉的被告、案由、诉讼请求，与2016年向齐齐哈尔市中级人民法院提起的行政诉讼完全不同，故不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条的规定的情形，故原告具有行政诉讼主体资格。关于被告是否主体适格问题。依据国务院2014年11月24日发布的《不动产登记暂行条例》第六条、第七条之规定，“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”、“不动产登记由不动产所在地县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。在本案中，被告市国土局负责对办理不动产权证登记业务进行监督、指导，并在不动产权证上加盖本单位公章，故应是本案适格被告；虽然不动产变更登记职权属于齐齐哈尔市不动产登记中心，但被告市房管局仍保留有对房屋权属变更的审查职权，且本案被诉行政行为系市房管局作出，-故市房管局亦属于本案适格被告。关于被告市房管局是否应依原告申请，为其办理32处房产变更登记的问题。本案中，通过人民法院生效判决确认，原告已取得了涉诉房产的32处房屋产权证书对应房产的所有权，其在2016年3月向被告市房管局提出办理涉诉房屋产权转移登记，被告市房管局应予办理，被告无法定正当理由拒绝办理，并逾期给予书面答复，构成行政不作为。关于被告市国土局承继了被告市房管局的房屋变更职权后，是否应依原告申请为其办理32处房产的变更登记并为其颁发不动产权证书的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。依照上述法律规定的“房地一致”原则，本案第三人取得国有土地使用权的宗地上有原告通过生效判决确定，获得涉诉32本房屋所有权证所涉房产的产权，故原告有权要求对32处建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，即原告有权要求二被告为其办理上述房产的转移登记，并颁发对之相符的不动产权证。被告国土局在2005年、2013年对第三人的土地登记申请未尽到审慎审查义务，没有核查出第三人隐瞒了其院内32处地上建筑物在2005年3月14日已被原告竞价购买，其宗地上涉诉32本房屋所有权证对应的部分建筑物的权属已不再属于第三人这一事实，从而导致齐齐哈尔市人民政府于2005年12月19日为第三人颁发了齐土籍国用（2005）第0100821号国有土地使用权证，以及2013年10月22日又为第三人换发了齐土籍国用（2013）第0100627号国有土地使用证，其疏于行使审查职权的行为不仅侵害了原告作为利害关系人知情权与抗辩权，而且直接导致没有妥善解决土地出让过程中存在的争议问题，客观上则造成了房地分离状态持续至今，同时也是引发本案原告、第三人之间多年诉争不断的主要原因，侵害了当事人的合法权益，增加了当事人的诉累，故本院认为，被告市国土局以第三人合法享有涉诉土地使用权为由，不能对同一块土地发放两个不同的不动产权证，称无法为原告办理涉诉房产转移登记，并颁发不动产权证书的抗辩理由不能成立，原告请求二被告履行法定职责的理由于法有据，应予支持。鉴于32本房产产权证书对应的部分房产已经灭失，且原房产证书已不能体现涉诉房产自然状况的客观事实，二被告应依据相关法律法规，先履行实地查看和测绘职责后，再依法定程序为原告办理涉诉32本房产产权证书对应的部分房产的不动产权证。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条之规定，判决如下：被告齐齐哈尔市国土资源局、齐齐哈尔市房产管理局在本判决生效后，对原告陈刚于2016年3月提出的办理坐落于齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街293号（第三人黑龙江农牧车辆有限公司院内），32本房产产权证照对应的房产变更登记申请予以受理，并依法定程序为原告陈刚办理上述房产的不动产权变更登记。案件受理费50元,由二被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 陈 冶人民陪审员 葛蕊琳人民陪审员 李 娜二〇一七年八月十八日书 记 员 李雪媚 关注公众号“”