（2017）陕05民终1526号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-09-22
案件名称
上诉人渭南普田轨道交通职业学校与被上诉人渭南高新区阳光幼儿园租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
渭南普田轨道交通职业学校,渭南高新区阳光幼儿园
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十二条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕05民终1526号上诉人（原审被告）：渭南普田轨道交通职业学校。负责人：田润民，任校长。被上诉人（原审原告）：渭南高新区阳光幼儿园。法定代表人：王媛媛，任校长。委托诉讼代理人：陈鹏，渭南赛高律师事务所律师。上诉人渭南普田轨道交通职业学校（以下简称渭南普田学校）因与被上诉人渭南高新区阳光幼儿园（以下简称阳光幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人渭南普田轨道交通职业学校负责人田润民、被上诉人渭南高新区阳光幼儿园园长王媛媛，委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渭南普田学校上诉请求：1、撤销一审错误判决，驳回阳光幼儿园对自己的上诉请求。2、判决阳光幼儿园承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。路面下水的地点位于北邻陕西今古装潢工程有限公司地段和中耀弘房产公司地段的通行路段，其产权属于今古装潢公司和中耀弘房产公司。且路面与下水不畅是中耀弘房产公司造成的，与上诉人方无关。2、承租方未曾通知或与我方协商，擅自挖沟维修。3、维修合同及收款收据不能证明阳光幼儿园的施工合理合法，该工程未经所有权人同意，未向建设主管部门申报，属于非法工程。阳光幼儿园辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求依法驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。阳光幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告出租房屋屋顶漏水补修改造费232000元，出租房屋路面及下水疏通改造费94600元，出租房屋断电断水修理损失费11762元，共计338362元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月22日渭南启智幼儿园作为乙方与被告签订出租合同一份，约定将自有原普田学校老校区有偿出租给乙方使用，该合同有申璐和田润民签字及双方盖章。2013年1月7日上述双方签订供电协议一份，协议约定，由甲方出资增容安装一台2**千瓦至250千瓦的变压器一台，所有权归甲方。变电柜电表以下线缆安装材料及工费属乙方自理。非乙方使用损坏的大电表电柜出现维修产生的费用由甲方自理，电柜以下的维修乙方自理。2015年高新区启智幼儿园依法更名为阳光幼儿园，法人代表由申璐变更为王媛媛。被告由渭南普田职业中等专业学校更名为渭南普田轨道交通职业学校。一审法院认为：启智幼儿园与被告签订租赁合同使用涉案场地开办幼儿园一段时间后不再经营，原告接手后虽未与被告重新签订书面租赁合同，但双方实际按原合同内容执行，原告向被告支付原合同约定的租金等，因此双方租赁合同关系存在，原告起诉被告主体适格。且由于被告向原告出租房屋，收取租赁费用，被告应向原告提供满足使用需要的安全的房屋。双方虽未明确约定维修的承担方，但依法律规定，被告应在原告催告后承担维修义务。依据证人证言及被告陈述，可知被告对维修屋面、路面及下水和电线需维修知情，在原告告知后应予以维修。由于原告系在原屋顶搭建彩钢棚，是对房屋添加附着物的添附，并非必要的维修，搭棚也未经被告同意，因此该费用不应由被告承担。对于路面下水不通维修花费有合同及收款票据，且有证人出庭作证，因此应由被告承担。对于供电系统维修，因双方的供电协议约定不明，且原告仅有收款票据及人工收条，无法确定与维修供电系统的关联性，因此原告主张的供电系统维修费11762元不应支持。判决：一、被告渭南普田轨道交通职业学校在本判决生效后十日内向原告渭南高新区阳光幼儿园支付路面及下水维修费95600元。二、驳回原告渭南高新区阳光幼儿园其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了四份渭南普田轨道交通职业学校地图及一份证人书面证言共五份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对现场进行了勘验。被上诉人质证认为该证据均为复印件，对其真实性及证明目的不认可，且证人证言需要证人出庭作证，故对该书面证言不认可。本院认为四份地图与本案具有关联性，且具有合法性、客观性，符合作为证据的标准和要求，予以认可。对于证人证言因上诉人未申请证人出庭作证，故不予认可。经审理查明，原审认定事实属实。又查明，依据上诉人提供的渭南市国土资源局高新分局出具的宗地图，涉案道路属中耀弘置业有限公司、今古装潢公司与阳光幼儿园的共用道路，被上诉人维修的路面及下水道有90米左右的产权为今古装潢公司与中耀弘房地产公司所有。阳光幼儿园在2016年8月维修路面时与他人发生纠纷，上诉人一方田润民曾参与调解。本案在审理过程中，上诉人主动放弃了关于被上诉人主体不适格的上诉请求和相关事实、理由。本院认为，渭南普田学校与阳光幼儿园的租赁合同合法有效，当事人间未就修缮事宜在合同中进行约定，依照《合同法》第二百二十条、二百二十一条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。本案中承租人为保证幼儿园正常经营及幼儿人身安全，营造安全、方便、卫生的教学环境，主动修理、改造路面及下水管道，无论其是否主动告知出租方，上诉人在调解维修纠纷时，是知晓这一事实的，应视为告知。且被上诉人的行为客观上对共有人通行有利、方便生活，故对维修费用，上诉人应当承担。但因被上诉人维修的部分路段不属于其租赁范围，产权归属于他方，且被上诉人擅自将原先砂石路面进行改造，增加了维修成本，对于超出租赁范围的路面改造费用应由被上诉人自行承担。对合理费用上诉人应当支付给被上诉人，原判由上诉人承担全部维修费用显失公平，也与事实不符。上诉人主动放弃对被上诉人主体资格的上诉请求，属对自己诉权的处分，并未违反有关法律规定，予以准许。综上所述，渭南市普田轨道交通职业学校的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初1206号民事判决第二项，即驳回原告渭南高新区阳光幼儿园其余诉讼请求；撤销渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初1206号民事判决第一项，即被告渭南普田轨道交通职业学校在本判决生效后十日内向原告渭南高新区阳光幼儿园支付路面及下水维修费94600元；三、上诉人渭南普田轨道交通职业学校于本判决生效后十日内向被上诉人渭南高新区阳光幼儿园支付路面及下水维修费47300元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费8540元，由渭南普田轨道交通职业学校承担1195元，渭南高新区阳光幼儿园承担7345元。本判决为终审判决。审判长 ：杨新龙审判员 ：鱼小强审判员 ：张效虎二〇一七年八月十八日书记员 邢 当 当