（2017）粤06民终3996号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2017-10-20

案件名称

余慧明商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余慧明

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终3996号上诉人（原审原告）：余慧明，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资��限公司，住所广东省佛山市高明区。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：孔丽诗，广东德纵律师事务所律师。上诉人余慧明为与上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。余慧明上诉请求：1.变更一审判决第一项；2.改判：欧浦公司向余慧明支付逾期交房屋违约金合共94072元及利息（利息自起诉日始以所欠违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；判令欧浦公司向余慧明支付逾期供电竣工验收的违约金78273元及利息（利息自2015年12月18日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；判令欧浦公司向余慧明支付逾期供水竣工验收的违约金115514元及利息（利息自2016年6月2日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；判令欧浦公司向余慧明支付逾期交付房屋权属证书的违约金黄色128448元及利息（利息自起诉日始以所欠违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）。事实和理由：一、案涉房屋既不符合法律规定的交楼标准，也不符合双方签定的《商品房买卖合同》约定的交付条件，余慧明亦未实际收楼。欧浦公司应向余慧明支付自2015年1月1日至起诉日（即2016年10月28日）的逾期交房屋违约金。1.欧浦公司未按照《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限交房，违反合同约定，理应承担延期交房的违约责任。案涉房屋在2014年12月31日前未按合同约��竣工验收合格，不符合实际交付条件，亦未实际交付余慧明。2.案涉房屋远未达到法律法规及政府文件规定的交房条件，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。本案中，欧浦公司没有《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《开发项目综合验收报告》等。因此，也就达不到竣工综合验收备案标准，无法取得《建设工程竣工综合验收备案表》，达不到法定交付标准，应当承担逾期交房责任。根据余慧明收集到的证据表明，案涉房屋的给水安装工程竣工验收时间为2016年6月2日，管道煤气至今未完成质量验收，欧浦公司在一审期间并未提交案涉房屋竣工验收的相关证据材料。故应当认定案涉房屋至今仍未具备法定和合同约定的交楼条件。案涉房屋未实际交付给余慧明使用。3.欧浦公司辩称余慧明接收了案涉房屋的��楼通知，就视为对房屋交付条件的认可，这是对法律的曲解，对事实的不尊重。法律明确规定房屋验收不仅要经过建设、监理、规划、设计等单位验收，还要通过规划、消防、环保等部门的验收，经验收合格才达到交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的房屋，是达到法定交付标准的房屋，而非未经过综合验收备案的房屋。欧浦公司即便已通知余慧明收房，但其交付的房屋不符合法律规定和合同约定的交房条件，仍应承担违约责任，直至案涉房屋符合国家规定的交房标准之日止。2016年3月6日只是欧浦公司寄出《收楼通知书》的时间，一审判决认定该时间即为余慧明收楼时间没有任何法律和事实依据。余慧明确在2016年3月收到欧浦公司邮寄的收楼通知，但余慧明签收后并没有拆开邮件，只在邮件上签了名，同时注明“因房屋未达到交楼标准，不符合收楼条件，拒绝收楼”的字样。从《收楼通知书》的内容来看，载明2015年3月7日至2015年3月17日办理收楼手续。即便认为余慧明签收了《收楼通知书》即视为认可案涉房屋已符合交付标准，在房屋未实际收楼的情况下，亦应认定《收楼通知书》规定的最后一日（即2016年3月17日）是实际收楼时间为宜。故，一审判决认定年2016年3月6日为余慧明收楼时间，逾期交楼违约金计算至当天是没有法律和事实依据，应依法予以改判至起诉日止。4.案涉房屋存在严重质量问题是余慧明拒绝收楼的主要原因。一审期间，余慧明曾提交一组涉案房屋的现场照片，证明2016年12月底时涉案房屋仍有欧浦公司的施工队在场施工、整改，对整屋进行翻修，作防渗水处理。二、欧浦公司违反《商品房买卖合同》第十四条约定的“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，理应承担违约责任。欧浦公司应于2014年12月31日前将涉案商品房交付上诉人使用，亦应于2014年12月31日前将水、电等基础设施、公共配套建筑建成并经验收合格，正常运行。但其逾期交楼，并且接通的是临时用水、用电，不能满足余慧明生活所需，不符合交易目的，应视为违约，应自逾期次日起计付违约金。根据《欧浦花城配电工程竣工验收报告》显示，“欧浦花城配电工程”竣工验收时间为2015年12月18日，且涉案房屋于2016年1月26日才通过竣工验收，于2016年2月4日才完成备案登记，所以，欧浦公司应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按购房款总额的万分之一每日向余慧明支付2015年1月1日至2015年12月28日逾期供电竣工验收的违约金及利息；根据《欧浦花城一期给水安装工程工程竣工验收报告》显示，“欧浦花城一期给水安装工程”竣工验��时间为2016年6月2日，所以，欧浦公司还应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按购房款总额的万分之一每日向余慧明支付2015年1月1日至2016年6月2日逾期供水竣工验收的违约金及利息。三、欧浦公司违反案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条的约定，未按约定的商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书，欧浦公司应向余慧明支付逾期交付房屋权属证书的违约金128448共及利息。一审法院驳回余慧明要求支付逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求不当。首先，一审法院认定以2016年3月6日作为商品房交付之日没有依据。第二，欧浦公司的工作人员提供的手机截图没有作为证据提交，且其真实性、合法性、关联性性均无法确认，不能以此作为判案依据。第三，欧浦公司无法解释其为何会以其单位工作人员的手机作为通知方式。第四，案涉房屋的《商品房屋产权权属转移证》直至2016年10月26日方办理完成，并在一审开庭前的2016年12月才交予余慧明，没有该权属转移证，房产证不可能办理。综上，欧浦公司应按上述补充协议的约定，向余慧明支付逾期交付房屋权属证书的违约金128448元及利息。四、欧浦公司应向余慧明支付逾期交房屋违约金的利息于法有据，应予支持。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》〔法释（1999）8号〕）规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”案涉《商品房买卖合同》未约定逾期支付违约金的违约责任，应当按该规定判决欧浦公司向余慧明支付逾期交付房屋违约金的利息。综上所述，请求判令欧浦公司承担应负的法律责任。欧浦公司答辩称，答辩意见与欧浦公司上诉意见相同。欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由余慧明承担。事实和理由：一、一审判决计算违约金的起始日期错误。根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五、第十条的约定，余慧明应于案涉《商品房房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，余慧明应按合同约定承担违约责任，且上诉人可以顺延房屋交付时间。余慧明应于2014年8月11日办理银行按揭，但其实际办理银按揭贷款的时间为2015年6月18日，余慧明逾期306天办理银行按揭，欧浦公司交楼日期可以顺延306天。另余慧明应向欧浦公司支付逾期付款违约金192920元。案涉《商品房买卖合同》约定的收楼��期为2014年12月31日前，由于余慧明逾期办理银行按揭，欧浦公司可延期至2015年11月2日交楼，即使欧浦公司存在逾期交楼，违约金的起算日期应为2015年11月3日。二、一审法院计算违约金的基数错误。一审法院按合同总价款2230000元为基数从2015年1月1日起计算违约金，但欧浦公司于2015年1月1日前才收房款670000元，并没有收到原审法院计算违约金基数的2230000元。首期尾款30000元于2015年6月16日才支付，按揭款项1530000元余慧明于2015年6月18日才收到，即使欧浦公司存在逾期交楼，违约金的计算基数也应从余慧明实际付款之日起算。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。余慧明存在逾期付款的违约责任，即使欧浦公司存在逾期交楼��违约责任，该债务也可互相抵销。综上所述，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。余慧明针对欧浦公司提起的上诉意见辩称：一、余慧明已按照欧浦公司的要求办理银行按揭，并提交相关的资料，但因为欧浦公司工程没有竣工，无工程骏工验收表，导致银行没能如期放款。按揭银行是佛山市高明区农商银行，但余慧明提交按揭资料后，等了半年多，该行没有批准按揭。后又应欧浦公司的要求到中国银行佛山高明分行办理银行按揭手续，所以银行批贷的时间延迟完全是因为欧浦公司的原因。所以，计算违约金的时间应当从2015年1月1日，即合同约定的逾期交房的时间计算。余慧明在申请银行贷款过程中，承担的是向欧浦公司及银行提交申请贷款所需资料的义务。由欧浦公司指定款银行，余慧明提交相关资料配合欧浦公司获得银行贷款。余慧明购房的首期款在合同签订时按时支付给欧浦公司，但何时取得银行贷款完全取决于欧浦公司工作进度、银行的审批程序。其他答辩意见与上诉意见一致。余慧明向一审法院起诉，请求判令：1.欧浦公司向余慧明支付逾期交付房屋的违约金共594072元及利息（自起诉日始以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2.欧浦公司向余慧明支付逾期供电竣工验收的违约金共78273元及利息（自2015年12月18日始以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；3.欧浦公司向余慧明支付逾期供水竣工验收的违约金共115514元及利息（自2016年6月2日始以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；4.欧浦公司向余慧明支付逾期交付房屋权属证书的违约金128448元及利息（自起诉日始以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；5.欧浦公司向余慧明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月11日，余慧明、欧浦公司签订《商品房买卖合同》，约定由余慧明购买欧浦公司开发的位于佛山市高明区环湖花径30座101号房，建筑面积为399.21平方米，总房价款为2230000元；付款方式为2014年8月11日前支付首付款669000元整，余款156100元通过办理银行按揭贷款支付；第八条“欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付给余慧明使用；第九条“欧浦公司逾期交房的，……逾期超过60天的，余慧明要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第��天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向余慧明支付已交付房价款万分之四的违约金”；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件；2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金”。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第7点第2项约定“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”。合同签订后，余慧明向欧浦公司支付了全部购房款。案涉房屋于2016年1月26日通过峻工验收，于2016年2月4日备案登记完成。欧浦公司交付给余慧明的房屋接通的是临时用水、临时用电，案涉房屋于2015年12月18日通过配电工程竣工验收，于2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收。余慧明、欧浦公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，各方应依合同约定行使权利、承担义务。按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给余慧明使用。逾期超过60天的，余慧明要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向余慧明支付已交付房价款万分之四的违约金。本案房屋于2016年1月26日通过竣工验收，于2016年2月4日备案登记完成，按照双方约定，至2016年1月26日案涉房屋方才达到交付标准，余慧明购买本案商品房总价为2230000元元，余慧明于2016年3月6日收到欧浦公司发出的收楼通知书，故延期交楼的违约金应自2015年1月1日计至2016年3月6日共430天即383560元（2230000元×0.0004×430天），应予以支持，超出部分不予支持；关于余慧明请求的逾期办证的违约金，双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条中及《补充协议》第八条中约定，如因出卖人责任，导致买受人不能在商品房交付之日90天内取得房屋权属证书的，出卖人均应按照已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。余慧明于2016年3月6日收到欧浦公司发出的收楼通知书，则自该日期之日起90天内，欧浦公司应协助余慧明取得房屋权��证书，欧浦公司提交的手机截图证实其工作人员于2016年5月3日通知余慧明准备资料办理房产证，并未超出90天，故余慧明该项请求，应不予支持。关于余慧明请求的逾期供电、供水竣工验收违约金，双方在《商品房买卖合同》第十四条中约定供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，而未约定供水供电须达到竣工验收的标准，故余慧明该项诉求没有事实依据，不予支持；关于余慧明请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故对余慧明该项诉讼请求不予支持。关于欧浦公司提出的余慧明在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、欧浦公司应自判决生效之日起三日内向余慧明支付逾期交房的违约金383560元；二、驳回余慧明的其他诉讼请求。案件受理费12963元因适用简易程序减半收取6481.5元，由余慧明负担3765.5元，由欧浦公司负担2716元。本院二审期间，余慧明未向本院提交新证据。欧浦公司向本院提交了《收款收据》、刷卡凭证及银行按揭付款凭证，以证明余慧明逾期付款。余慧明对该证据真实性没有异议，但认为，余慧明是按照欧浦公司的要求以及在双方约定（欧浦公司售楼部的相关人员的口头约定）的期限内支付房款的。经审查，本院对欧浦公司提交的证据的真实性予以确认。经审理，本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：至2015年6月19日止，余慧明分七次向欧浦公司支付完毕案涉房屋全部购房款。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。余慧明与欧浦公司签订的案涉《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点为：欧浦公司应否向余慧明支付逾期交房违约金及利息；欧浦公司主张余慧明逾期付款，交房日期应否顺延；欧浦公司应否向余慧明支付逾期交付供水、供电设施违约金及利息；欧浦公司应否向余慧明支付逾期办理房产证违约金及利息。关于欧浦公司应否向余慧明支付逾期交房违约金及欧浦公司主张余慧明逾期付款，交房日期应否顺延的问题。对此，��据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十一条“如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延”之约定可知，如余慧明迟延支付案涉房屋购房款，则应顺延案涉合同约定的欧浦公司交房日期。但由于案涉合同没有明确约定余慧明付清购房款的具体日期，故本院依据案涉合同第八条“欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付给余慧明使用”之约定，认定余慧明应于2014年12月31日前付清案涉房屋购房款。结合余慧明至2015年6月19日才向欧浦公司支付完毕案涉房屋购房款的案件事实，则可确认余慧明延期付款170天。由此再结合案涉合同约定欧浦公司应予2014年12月31日前交付案涉房屋，及案涉房屋于2016年1月26日通过峻工验收，欧浦��司于2016年3月6日通知余慧明应于2016年3月7日至2016年3月17日收楼之案件事实，则可认定欧浦公司迟延交房261天（自2015年1月1日起至2016年3月7日止合共431天扣减自2015年1月1日起至2015年6月19日止合共170天）。据此，再根据本案逾期交房违约金应按已交付房价款日万分之四计付的合同约定，则可计算出欧浦公司应向余慧明支付逾期交房违约金232812元（2230000元×0.0004×261天）。原审法院在余慧明延期付款情形下，未予顺延欧浦公司的交房时间并据此计算欧浦公司的违约金金额有失妥当，本院依法予以改判。余慧明上诉称案涉房屋存有质量问题，欧浦公司虽通知其收楼，但其实际并未收楼，以及其系经欧浦公司同意而延期支付购房款，不应顺延欧浦公司交房时间，欧浦公司迟延交房违约金应计付至其起诉之日，该主张理据不足，本院不予支持。至于欧浦公司上诉称应在其逾期��房违约金中抵销余慧明逾期付款违约金，本院对此不予支持。因欧浦公司于本案并未提起反诉向余慧明主张逾期付款违约金，余慧明亦不认为其延期支付房款构成违约，故本院对其该主张不予支持。欧浦公司若认为余慧明应向其支付逾期付款违约金，其可另案主张。关于欧浦公司应否向余慧明支付逾期交付供水、供电设施违约金的问题。根据案涉《商品房买卖合同》第十四条第一款“供水、供电在该商品房交付时达到使用条件”以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》第7点第2项“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”的约定，结合本案中欧浦公司交付的案涉房屋接通的是临时用水、临时用电之案件事��，则可知欧浦公司未依合同约定使案涉房屋用水、用电设施达到正常运作的条件，案涉房屋用水、用电工程设施分别直至2016年6月2日、2015年12月18日才通过验收，该行为已构成违约，欧浦公司应向余慧明支付逾期交付供水、供电设施违约金。欧浦公司上诉主张其交付房屋时用水、用电设施已能够使用，余慧明居住目的以及用水、用电没有受到影响，其不构成违约，无须支付违约金。该主张理据不足，本院不予支持。至于逾期交付供水、供电设施违约金的数额，因余慧明未提供证据证明其实际遭受的损失，本院结合合同履行情况，欧浦公司已提供临时用水、临时用电之补救措施，兼顾预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定欧浦公司支付余慧明逾期交付供水、供电设施违约金合共3000元。原审法院对余慧明该诉讼请求判决全部不予支持不当，本院依法予以改判。余慧明主张欧浦公司应分别向其支付逾期交付供水设施违约金115514元、供电设施违约金78273元，本院不予支持。余慧明尚诉请欧浦公司应向其支付逾期交房违约金之利息及逾期交付案涉房屋供水、供电设施违约金之利息，原审法院对此判决不予支持妥当，本院予以维持。因余慧明主张的违约金金额双方有争议，未经裁判尚不能确定，故余慧明该诉讼主张理据不足，本院不予支持。余慧明尚诉请欧浦公司向其支付逾期办理房产证违约金，对此，原审法院以欧浦公司于2016年5月3日通知余慧明准备资料办理房产证时，并未超过自欧浦公司于2016年3月6日通知余慧明收楼之日起的90日合同约定之办证期间为由，对余慧明该诉讼请求判决不予支持并无不当，本院亦予以维持。余慧明上诉称一审法院采信欧浦公司提交的证明欧浦公司于2016年5月3日通知��慧明准备资料办理房产证的证据不当，该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，余慧明、欧浦公司的上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，裁判结果部分不当，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3353号民事判决第一项为：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司应自本判决生效之日起十日内向余慧明支付逾期交房违约金232812元；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3353号民事判决第二项；三、佛山市高明区欧浦置业投资有限公司应自本判决生效之日起十日内向余慧明支付逾期交付供水、供电设施违约金合共3000元；四、驳回余慧明的其他诉讼请��。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6481.5元，由余慧明负担4813.5元，由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担1668元；二审案件受理费17420元，欧浦置业投资有限公司负担2739元，由余慧明负担14681元。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须审　判　员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一七年八月十八日书　记　员　　李嘉敏更多数据：